????“銀十”收尾。

????在大多數(shù)觀察家眼中，盡管“銀十”銷售增幅不及去年，但是其成交數(shù)據卻依然有所上漲。肇始于今年年初的樓市反彈主要體現(xiàn)在一線城市，這種復盤得益于上半年國家政策予以房地產市場的政策扶植。

????作為一線城市代表的北京，在整個10月銷售出現(xiàn)了同比增加，但環(huán)比出現(xiàn)了下降。來自鏈家研究院10月份的監(jiān)測數(shù)據顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。

????宏觀政策對于全國整體房地產市場來說雨露均沾。二線城市以下的市場卻并沒有太多起色。去化不足，庫存巨大依舊是這些中小城市所面臨的挑戰(zhàn)。全國市場分化程度擴大的預判逐步應驗。

????“銀十”成色不足，房價仍將小幅上行

????根據《中國經營報》記者的統(tǒng)計顯示，自從今年4月末5月初以來諸多城市出現(xiàn)交易量反彈。盡管截至目前這股回暖趨勢還不滿5個月，但是在房企不斷強化去庫存戰(zhàn)術下，一些城市展現(xiàn)明顯的去化效果。比如，北上廣3個標桿城市的去化月數(shù)從高點13個月下降至不足8個月。

????北京多個在售樓盤項目的銷售人士表示，自9月以來，成交量一直穩(wěn)定增長。他們預計10月份的銷售數(shù)據也應屬樂觀，甚至一些項目在“十一”過后進行提價。

????要求匿名的中國房地產業(yè)協(xié)會副秘書長對本報記者評論說：“上半年政策利好不斷，這有利于市場信心重新回歸。在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，10月份延續(xù)上月度的趨勢，成交量穩(wěn)中趨漲的可能性較高?！钡嘀赋觯瑐鹘y(tǒng)旺季背后的內涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降?！?/p>

????這樣的觀點與一線的房企銷售部門的推斷一致。一家綜合實力排名前5的境內赴港上市房企的客戶經理私下告訴記者：“9月份我們在淄博和濰坊的項目賣得不錯。10月1日一天淄博項目就銷售了10套。相較于去年的價格最低谷，目前的售價已經出現(xiàn)一些漲幅。但是今年銷售情況依然遠遠落后去年同期?！?/p>

????“在2013年，濰坊項目的一個普通銷售員10月份共賣出30套，一個月拿了5萬傭金?！边@位客戶經理告訴本報記者，這樣的情況已經很難再出現(xiàn)了。

????上述匿名的知名房企客戶經理也向記者表示，淄博和濰坊的項目未來應該會提升銷售價格?！艾F(xiàn)在當?shù)赜许椖康男⌒烷_發(fā)商日子比我們難過很多，雖然不至于賣不動，但也推盤艱難。這是市場分化的一種表現(xiàn)?！弊鳛槎€城市中發(fā)展較弱的淄博和濰坊，在這家房企看來此類城市擁有一定購買力。

????境內房地產市場機構易居房地產研究院統(tǒng)計顯示一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢確實出現(xiàn)了分化。其中，一線城市的同比增幅由8月的40.5%擴大至47.0%，二線城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三線城市則由8月的31.6%收窄至11.7%。

????然而，作為一線城市代表的北京，在整個10月銷售出現(xiàn)了同比增加，但環(huán)比出現(xiàn)了下降。因此，“銀十”成色略顯不足。來自鏈家研究院10月份的監(jiān)測數(shù)據顯示，10月1日到25日，北京新建商品住宅網簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%。

????該機構認為，由于經過前期大量消化，房企存貨下降，推盤節(jié)奏放慢。而去年北京住宅用地供應量偏低，拖累今年下游住宅供應。從近期釋放的若干項目來看，當前市場的購房熱情依然較濃。同時近期“雙降”利好政策的出臺，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動，這將再次推動需求積極入市，預計房價將維持小幅上行。

????市場分化程度擴大，三四線城市不容樂觀

????盡管有分析認為，隨著三四線城市努力去化，當?shù)氐膸齑娣e壓已經得到好轉。但是更多宏觀數(shù)據和微觀情況則顯示，一二線城市與三四線城市的市場分化程度正在不斷擴大。

????上述房企客戶經理認為，除了區(qū)域城市的不同以外，每個項目地段、定位等不同也導致分化的出現(xiàn)?！拔覀冏筒┖蜑H坊的項目主要針對剛性需求。受制于淄博和濰坊當?shù)氐姆康禺a庫存以及經濟情況，項目目標客戶定位于剛工作的年輕人。在項目中也有一些改善性戶型存在?！?/p>

????上述匿名的中國房地產協(xié)會副秘書長對記者預測說：“目前一些機構的數(shù)據顯示一些三四線城市出現(xiàn)了明顯漲幅。這實際上是此前的補漲。未來區(qū)域房地產市場之間會出現(xiàn)越來越明顯的分化。”

????他分析認為，今年以來，國家對房地產業(yè)地位的再度肯定以及不斷出臺的房地產刺激政策對全國的整體市場都有利好刺激。因此出現(xiàn)了整體性的回暖。但是由于房地產區(qū)域性差別太大，不同城市出現(xiàn)不同表現(xiàn)。隨著中國經濟進入新常態(tài)，一些中小城市受到更大的經濟下行壓力。這些城市可能會出現(xiàn)人口凈流入減緩，產業(yè)萎縮等不利因素，這對當?shù)胤康禺a市場將帶來較大影響。但是一線城市對此的抗壓性將遠遠勝出。

????比如在在遼寧省撫順市經濟開發(fā)區(qū)，方大地產旗下上上城五期的一位銷售經理告訴本報記者，目前整體撫順區(qū)域的房地產市場都不好，這主要受制于整體經濟形勢和當?shù)氐慕洕l(fā)展情況。“從去年到現(xiàn)在，當?shù)睾芏囗椖慷荚诮祪r。只有個別項目會保值?！?/p>

????撫順是一個典型的三線城市。當?shù)氐姆康禺a銷售人士告訴記者，一些大型房地產企業(yè)在此地均有在售項目，但是受制于當?shù)亟洕l(fā)展情況和購買能力，這些項目銷售情況并不樂觀。

????而來自國家統(tǒng)計局等官方統(tǒng)計數(shù)據也顯示，諸如洛陽、濟寧等三四線城市的房地產銷售價格與成交面積都出現(xiàn)下滑。