武漢市最大的保障性住房項(xiàng)目百步亭社區(qū)悅秀苑、景蘭苑交房工作日前正式啟動(dòng)。該項(xiàng)目包括5263套經(jīng)濟(jì)適用房和194套廉租房。新華社發(fā)

    從經(jīng)濟(jì)適用房到廉租房，從限價(jià)房到政策性租賃房……一方面隨著房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，居高不下，另一方面則是買不起房子的中低收入階層、“夾心層”只能在大中城市“蝸居”，解決這部分群體的居住條件問(wèn)題成為中央高度關(guān)注的問(wèn)題。
　　近年來(lái)，隨著國(guó)家相關(guān)措施頻頻出臺(tái)，越來(lái)越多的保障性住房受到全社會(huì)的高度關(guān)注。然而，記者深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，保障性住房建設(shè)的“蝸�；�”依然是不容回避的事實(shí)。一些專家學(xué)者表示，盡管中央政府明確提出保障性住房建設(shè)進(jìn)程要加快，但相當(dāng)一部分地方政府往往采取“乾坤大挪移”的辦法，“淡化”保障性住房這一“民生工程”的重要性。

　　“蝸�；�”成保障性住房“慣例”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。但從實(shí)際操作上看，由于一些地方配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，無(wú)法完成當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃。
　　常年在珠三角從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商劉雪麗告訴記者：無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是限價(jià)房廉租房，整個(gè)項(xiàng)目從“規(guī)劃確定—地塊拍賣—樓盤動(dòng)工—物業(yè)入住—開發(fā)商交樓”，時(shí)間上要比同期開發(fā)的商品類型樓盤少則長(zhǎng)一年，多則三年。
　　劉雪麗說(shuō)：“一至三年時(shí)間意味著保障性住房建設(shè)的‘利潤(rùn)’能夠成倍地增加�！�
　　首先是開發(fā)周期和進(jìn)入市場(chǎng)周期的延長(zhǎng)，意味著將有多方從中受益。地方政府負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的部門往往是受益最大的環(huán)節(jié)，一般而言，一至三年的開發(fā)，周圍地塊能夠迅速升值，地方政府可以取得豐厚的財(cái)政收入。以南寧市快環(huán)時(shí)代城經(jīng)濟(jì)適用房為例，從2004年開始運(yùn)作到2009年交房為止，周圍的地塊價(jià)格幾乎翻了一倍，同期開發(fā)的商品房樓盤售價(jià)也從每平方米1800元飆升到4500元。
　　其次是房開商能夠?qū)⒈Ｕ闲宰》宽?xiàng)目“拉大旗作虎皮”，作為自己參與競(jìng)標(biāo)周邊其他項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。愿意配合政府搞保障性住房開發(fā)的房開商肯定不是“傻子”，在確定參與競(jìng)標(biāo)之前，房開商往往已經(jīng)掌握了經(jīng)濟(jì)適用房周邊的地塊，剩下的問(wèn)題是，如何通過(guò)以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房項(xiàng)目與自己開發(fā)的樓盤“整合”，將由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)的公共設(shè)施、綠化水電等“納入”到自己開發(fā)的樓盤領(lǐng)域中，最大限度地減少商品性樓盤開支。
　　第三是開發(fā)商“隔三岔五”地“放盤”，把經(jīng)濟(jì)適用房作為市場(chǎng)“溫度計(jì)”，最大限度地掌控樓盤價(jià)格，獲取豐厚利潤(rùn)。
　　目前，以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為組成部分的保障性住房，大多采取與商品房地塊、商品房樓盤“結(jié)伴”開發(fā)和銷售的方式，這確實(shí)是避免在我國(guó)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)“貧民窟”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但這一做法也同時(shí)被房開商所利用。房開商往往與房地產(chǎn)中介公司聯(lián)手，在樓盤即將放盤前半年時(shí)間，就在網(wǎng)頁(yè)、社區(qū)論壇等公布“經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)租”信息，從中試探市場(chǎng)的最高承受價(jià)格，從而在放盤之后能夠最大限度地獲取利潤(rùn)。

　　保障性住房緣何成雞肋

　　“食之無(wú)味，棄之可惜；既要腰包鼓，又要名聲響；住房難解決，自然成‘雞肋’�！边@是一位常年在政府房管部門工作的公務(wù)員黃立仁對(duì)保障性住房的編出的順口溜。他告訴記者，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房限價(jià)房，在財(cái)政、政府工作報(bào)告中都是必不可少的一個(gè)組成部分，但問(wèn)題的關(guān)鍵在于，報(bào)告中的“白紙黑字”還是會(huì)被地方政府和相關(guān)部委辦局視為“雞肋”。
　　——考核還是靠“GDP”、靠財(cái)政收入，政府收入增長(zhǎng)方式有限，一把手任期有限，誰(shuí)也不愿做“前人種樹后人乘涼”的事情。
　　對(duì)于地方黨委政府的一把手來(lái)說(shuō)，如何確保經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展，尤其是在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)情況下，確保GDP數(shù)字看著漂亮，財(cái)政收入穩(wěn)步增收，這是樹立好自己名聲的關(guān)鍵。保障性住房屬于典型的“有投入無(wú)回報(bào)”項(xiàng)目，從立項(xiàng)到論證，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)最快也要三至五年時(shí)間。即使是上任伊始想為民造福，等到保障性住房塵埃落定的時(shí)候，一二把手可能已經(jīng)換了一批人。因此，保障性住房的立項(xiàng)、規(guī)劃、審批,往往每三個(gè)月到半年才上一次黨委政府辦公會(huì)。一二把手不重視，自然會(huì)一拖再拖。
　　——“賣地財(cái)政”導(dǎo)致保障性住房成為“雞肋”。
　　保障性住房能夠真正上下一致地推行實(shí)施，在地方政府層面遇阻的最大問(wèn)題就是土地財(cái)政。中國(guó)指數(shù)研究院近日推出的《2009年中國(guó)土地出讓金年終大盤點(diǎn)》顯示，去年中國(guó)土地出讓金總額達(dá)1.5萬(wàn)億元。其中，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，比2008年增加140%。賣地已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要支柱。
　　恰恰是由于地方政府的財(cái)政收入被一輪高過(guò)一輪的房?jī)r(jià)所左右，相當(dāng)一部分地方政府紛紛采取各種對(duì)策，變相“鼓勵(lì)”、“扶持”購(gòu)房行為。就在“國(guó)十一條”發(fā)布的同一天，杭州市政府出臺(tái)意見，在購(gòu)房入戶、財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房住房公積金及交易稅費(fèi)等方面制定優(yōu)惠政策。隨后，一些地方政府也相繼出臺(tái)省區(qū)、城市的購(gòu)房補(bǔ)貼辦法，以最大限度地減少調(diào)控的力度。
　　——“民生細(xì)則”未納入考核，導(dǎo)致保障性住房成為“雞肋”。
　　保障性住房是徹頭徹尾的“民生工程”、“民心工程”，但現(xiàn)有的自上而下的官員政績(jī)考核、提拔、管理機(jī)制，恰恰忽略了這些事關(guān)民生的“細(xì)枝末節(jié)”。地方官員乃至直接主管土地、稅務(wù)、房地產(chǎn)的官員，不會(huì)因?yàn)樯俳�、緩建、漏建多少面積的保障性住房遭到問(wèn)責(zé)處置，倒是會(huì)因?yàn)檎鞯夭疬w不及時(shí)，收入巨大的重大項(xiàng)目未能及時(shí)竣工而遭到處罰。這樣的方式導(dǎo)致保障性住房很容易淪為政府發(fā)展目標(biāo)的“雞肋”。
　　——地方政府高調(diào)提出保障性住房目標(biāo)還是看重中央投資。
　　地方政府對(duì)保障性住房的熱情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投資部分，不是保障房本身。這也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)給商品房項(xiàng)目，以增大商品房開發(fā)成本，商品房用地配建成為地方政府解決保障房問(wèn)題的首選，至于申請(qǐng)的廉租房中央投資，地方政府不會(huì)沒有熱情。
　　學(xué)者冷菊弁認(rèn)為：“地方政府過(guò)分依賴中央投資的心態(tài)，其結(jié)果必然就是在具體實(shí)施過(guò)程中‘矮化’、‘淡化’需要地方財(cái)政拿錢的保障性項(xiàng)目，而高度關(guān)注中央財(cái)政出錢的項(xiàng)目，這對(duì)于保障性住房建設(shè)來(lái)說(shuō)，不是一件好事�！�

　　民生工程仍需民意投票

　　多位接受記者采訪的專家學(xué)者認(rèn)為，由于保障性住房缺少“陽(yáng)光運(yùn)作”，這就需要采取一系列方式，推動(dòng)保障性住房從地方整體規(guī)劃到具體項(xiàng)目運(yùn)作的“透明化”，同時(shí)建立完整的監(jiān)管制度，確�！懊裆�工程”的“民意投票”。
　　首先是建立完善的“陽(yáng)光模式”。
　　地方人大、政協(xié)等部門應(yīng)該對(duì)政府的保障性住房項(xiàng)目從規(guī)劃開始進(jìn)行檢查，規(guī)劃的目標(biāo)是與整個(gè)城市發(fā)展步伐相適應(yīng)，保障性住房的地塊、開發(fā)面積、綠化率、容積率、樓面價(jià)格、建安成本、水電路網(wǎng)等配套設(shè)施的成本狀況，都應(yīng)該逐一落實(shí)。政府也應(yīng)將整個(gè)工程的進(jìn)展?fàn)顩r逐月在媒體上公布，相關(guān)部委辦局隨時(shí)接受來(lái)自人大的監(jiān)督、政協(xié)的質(zhì)詢和媒體的監(jiān)督。
　　廣西師范大學(xué)博士江田祥說(shuō)：“只有將所有的環(huán)節(jié)全部曝曬在陽(yáng)光下，才能使政府在這一民生工程中真正取信于民�！�
　　其次是實(shí)行完善的“倒查制”。
　　截至2009年底，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬(wàn)畝的土地，全國(guó)各級(jí)土地儲(chǔ)備中心截止到去年底，儲(chǔ)備土地22萬(wàn)公頃以上。這意味著未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)商并不缺少可供開發(fā)的商品房用地。但形成鮮明對(duì)比的，則是保障性住房遲遲未能順利實(shí)施。
　　黃立仁說(shuō)：“只有實(shí)行倒查制度，將2009年未能順利完工的保障性住房進(jìn)行逐一排查、分析原因，必要時(shí)追究責(zé)任，才能形成‘殺一儆百’的效果，確保未來(lái)幾年保障性住房的順利實(shí)施。要將倒查制在各級(jí)政府和部委辦局中形成制度，以建立保障性住房供應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制�！�
　　第三是將保障性住房建設(shè)納入官員政績(jī)考核體系，甚至采取一票否決的方式，確保民生工程真正贏得民意。
　　廣西師范學(xué)院學(xué)者方邦超認(rèn)為，保障性住房的建設(shè)將是未來(lái)10年至20年中國(guó)解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程無(wú)法逃避的重大課題，這就意味著必須高度重視保障性住房的建設(shè)。但目前的官員政績(jī)考核升遷體系，尚無(wú)法承擔(dān)這一重任。這就需要將地方官員和部委辦局將這一關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域，納入官員的考核體系中。他說(shuō)：“在透明化的狀態(tài)下，推動(dòng)民生工程的‘民眾投票’，才能確保保障性住房建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的‘穩(wěn)壓器’。”

    “賣地財(cái)政不變，肯定還會(huì)縮水、打折”

    2010年被視為中國(guó)的“保障性住房啟動(dòng)元年”，這一切源于國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這一通知明確提出加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

    保障性住房白白閑置誰(shuí)來(lái)監(jiān)管

    一邊是低收入群眾渴盼實(shí)現(xiàn)“住有所居”的殷切目光，另一邊卻是早早交工的保障性住房長(zhǎng)期“睡大覺”。記者近日在采訪中聽到一些群眾抱怨說(shuō)，明明有房子，住房困難群體卻看得見夠不著，這種公共服務(wù)資源白白浪費(fèi)的現(xiàn)象不知道還要持續(xù)到什么時(shí)候。

    [觀點(diǎn)]各級(jí)政府對(duì)保障性住房不能消極應(yīng)付

    一方面是中央政府頻繁出臺(tái)措施，要求地方增大保障性住房的供應(yīng)量，另一方面則是地方政府真正響應(yīng)這一號(hào)召的很少，要不就是保障性住房三年規(guī)劃遲遲未能出臺(tái)，要不就是通過(guò)各種方式將規(guī)劃好的保障性住房地塊移往城市的邊緣地段。