“賣地財政不變,肯定還會縮水、打折”
開發(fā)商曝保障性住房內(nèi)幕
    2010-01-15    作者:記者 何豐倫 戴勁松/南寧報道    來源:經(jīng)濟參考報

    2010年被視為中國的“保障性住房啟動元年”,這一切源于國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這一通知明確提出加快推進保障性安居工程建設(shè),力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
  然而,一位常年在珠三角、長三角和廣西、湖北、湖南等地從事房地產(chǎn)開發(fā)的房開商坦言:從二三代保障性住房的建設(shè)規(guī)律上看,保障性住房的供應(yīng)肯定不會那么順利,習慣了“賣地財政”的地方政府,還是會壓縮、減少保障性住房的供應(yīng)額度,“壓保促商”,確保賣地財政的收入。
  這位叫葉飚的開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的保障性住房開發(fā)內(nèi)幕。

  第一代保障性住房:“馬太效應(yīng)”明顯

  第一代保障性住房稱為“經(jīng)濟適用房”,由于申請門檻很低,國家和相關(guān)部門缺少嚴格的規(guī)定,房開商在開發(fā)過程中往往建成“大戶型”,這就導(dǎo)致真正困難的人買不起,實際銷售過程中,有錢人買了經(jīng)濟適用房,隨著這幾年經(jīng)濟適用房周邊地塊和樓盤的開發(fā),這部分人恰恰獲益匪淺。
  記者在廣西南寧興寧區(qū)金禾灣小區(qū)、澳華花園小區(qū)、江南富寧新興苑等小區(qū)中的經(jīng)濟適用房,都存在著將此類房屋轉(zhuǎn)手出租的情況,價格從每月1100-2000元不等。
  葉飚告訴記者,第一代經(jīng)濟適用房的申請門檻較低,一些城市規(guī)定,只要沒享受過實物分房或?qū)嵨锓址棵娣e沒達下限就可申請,雖然要求家庭人均年收入要低于相關(guān)部門每年向社會公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,但實際上形同虛設(shè)。
  葉飚說:“熟悉政策的單位往往鼓勵職工申請經(jīng)濟適用房,甚至幫助職工開出相關(guān)證明,以顯示其收入水平‘低于’城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。房管部門信息完全不透明,就是透明也睜一只眼閉一只眼,這就導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房反而成了如今香噴噴的‘出租屋’!

  第二代保障性住房:“拿到項目就是揪心的開始”

  “現(xiàn)在還搞保障性住房建設(shè)的房開商,要不是剛?cè)胄械摹牖\新雞’,要不是錢多得沒地方花的笨蛋,或者是頭腦發(fā)熱吃錯藥的同行。因為我親身經(jīng)歷了建設(shè)保障性住房的悲哀事:錢沒賺到手,朋友吵翻了不說,卻壞了自己的名聲!
  葉飚告訴記者,2006年自己在湖北與朋友一塊投資開發(fā)了保障性住房。政府當初開出的價錢,認真計算還能賺到錢,沒想到幾年時間下來,不僅沒有賺到錢,還讓原來一塊合作的伙伴吵翻了天。原因就是房價天天漲,保障性住房的價格就是沒法漲。
  “靠賣商鋪賺錢,商鋪的價格低得可憐。由于2006年至2007年間房價飛漲,導(dǎo)致原計劃建設(shè)保障性住房的地塊紛紛縮水,或者紛紛‘轉(zhuǎn)移’,移往地段較遠,教育環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施等生活配套設(shè)施薄弱的地段!
  “最初幾年我們原來想不賺錢也能掙個好名聲。沒想到政府搞來搞去,居然還弄了個六連號出來,這樣的做法太讓我們難過了!

  “賣地財政不變,保障性住房計劃肯定會‘縮水’‘打折’”

  葉飚給記者看了這樣一份南寧市一塊保障性住房的建設(shè)計劃:500畝,容積率2.0,單價45萬元每畝,工期三年,一層做商鋪或車位,開發(fā)商定價銷售,3-4米,二至三層政府按2000元每平方米全部回收。政策優(yōu)惠:三通一平后可付三通一平費用的30%,下完地基付80%的地基費用,地級以上部分以85%按月結(jié)算;土地款可在6個月內(nèi)付清,報建費全免,無所得稅,營業(yè)稅5.3%至5.5%。
  “這些算下來,樓面地價需要花費340元左右,加上建筑成本800元左右,每平方米也就是1200元左右。加上小區(qū)的綠化、水電管網(wǎng)布置等,每平方米價格成本肯定要在1700元至1800元左右,政府按照2000元每平方米價格回收,賣樓盤根本賺不到錢。小區(qū)的商鋪往往只能等著升值,或者房開商自己經(jīng)營!
  “最要命的政府的結(jié)算方式,表面上看白紙黑字的協(xié)議,幾乎每次結(jié)算的時候,相關(guān)部門就會有10天半個月甚至1-2個月的‘結(jié)賬期’,不給點這些部門‘好處’,錢就拖著不到賬。如果全靠銀行貸款來運作,沒有自有資金作為支撐,那么拿到保障性住房地塊的房開商,就是在‘找死’!
  “本來一些保障性住房項目確實可以做成‘樣板工程’,但地方政府往往從地塊下手,‘吃拿卡要’,以按時支付各類款項為條件,要求房開商‘壓縮綠化面積’、‘公共面積’,以挪給周圍效益更好的樓盤。原因很簡單,保障性住房項目的規(guī)劃動不了,就只能在實施過程中做些手腳,讓周邊的樓盤從中受益!
  “一些地方政府從骨子里不想發(fā)展保障性住房,因為這會直接減少財政收入。也會導(dǎo)致相當一部分政府官員前期囤積的商品房價格上漲乏力。只要不改變‘賣地財政’的現(xiàn)狀,保障性住房就容易從時間上延長,從質(zhì)量上‘縮水’。”

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