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房產(chǎn)調(diào)控亟須提高政策執(zhí)行力與精準(zhǔn)度
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2010-08-18 作者：上海外國語大學(xué)東方管理研究中心副主任 章玉貴 來源：上海證券報
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浸潤著太多利益的房地產(chǎn)價值鏈，正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。
盡管從今年4月15日“國十條”出臺以來，原先高燒不退的樓市已呈現(xiàn)局部降溫跡象，成交量急劇萎縮即是明證。但從京滬穗等指標(biāo)城市部分樓盤逆勢上漲以及7月全國70個大中城市房價同比上漲情況來看，本輪調(diào)控目標(biāo)顯然遠未達到。可是，已經(jīng)有人按捺不住了。例如，中房協(xié)就建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。而某些經(jīng)濟學(xué)家更是發(fā)出若房價下跌80%大家都完蛋的聳人警告。國際輿論似乎也很配合，斷定中國房地產(chǎn)市場早晚要崩盤，中國經(jīng)濟將因此倒退十年以上，等等。
在信息產(chǎn)生和傳遞渠道多樣且甄別成本日漸提升的今天，有關(guān)市場參與主體針對中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控大打輿論牌、悲情牌乃至經(jīng)濟崩盤牌，看起來似乎心系經(jīng)濟增長和市場穩(wěn)定，其真實用意，卻是試圖影響政府政策�？梢哉f，房地產(chǎn)商以及反映其利益的市場參與主體，近期圍繞房地產(chǎn)調(diào)控展開的空前游說，正釋放出在市場失靈的情況下，某些既得利益者試圖綁架政策，希望出現(xiàn)政府干預(yù)最終失靈的危險信號。
眾所周知，國內(nèi)房地產(chǎn)市場失靈許久。市場不僅無法有效率地合理配置住房，而且滋生出嚴(yán)重的經(jīng)濟和社會問題，成為影響財富合理分配、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和社會穩(wěn)定和諧的重大障礙。筆者從不否認市場經(jīng)濟是人類所發(fā)現(xiàn)的相當(dāng)有效的組織生產(chǎn)和安排分配的方式，但誰都知道，市場經(jīng)濟絕非盡善盡美，放眼全世界，不受政府有效干預(yù)的自由市場體系，是一個被賦予理想或政治色彩的假命題，其本身是脆弱的，它的脆弱不是由于經(jīng)濟上的原因，而是由于政治上的原因。以中國來說，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌階段，由于法治建設(shè)滯后，從而在向新體制過渡的過程中催生了阻礙市場經(jīng)濟健康發(fā)展的最大障礙——利益集團。這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其突出。對房地產(chǎn)利益集團來說，公平競爭實是一種負擔(dān)，于是我們看到，這些年來，他們通過各種渠道試圖游說政府建立起各種反對干預(yù)的制度，進而維護既得利益。顯然，這是十分危險的傾向。
令人擔(dān)憂的是，在國內(nèi)樓市表面繁榮的背后，是財富畸形集中造成潛在經(jīng)濟與社會矛盾的可能激化、市場混亂秩序加劇和系統(tǒng)性金融風(fēng)險的不斷累積。放眼全國，居高難下的房價，極有可能成為引爆社會矛盾的潛在導(dǎo)火索。在投資房產(chǎn)可迅速催生億萬富豪的市場環(huán)境中，剛性需求被投機需求所擠壓，非理性的市場炒作取代了正常的市場交易。少部分富人掌握著一線城市核心區(qū)域的相當(dāng)一部分房產(chǎn)，社會財富迅速向這些人集中，業(yè)已拉大的貧富差距經(jīng)由房地產(chǎn)市場的推波助瀾，再次被拉大。更危險的信號是，部分既得利益者在攫取巨額財富后，正利用政府對房地產(chǎn)泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地干擾政府決策，明顯影響了政府整治市場秩序的政策執(zhí)行效果。
但是，從各國房地產(chǎn)發(fā)展史來看，只要是泡沫，早晚難逃破滅命運。何況今天的中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴已經(jīng)很大很危險：投資的四分之一集中在房地產(chǎn)行業(yè)，不少地方政府稅收的一半來源于房地產(chǎn)的貢獻，與房地產(chǎn)業(yè)高度聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)超過30個，住房信貸更成為不少銀行的主食。顯然，一旦爆發(fā)中國版的次貸危機，房地產(chǎn)病毒就會通過已有的傳導(dǎo)機制迅速感染中國經(jīng)濟鏈的絕大多部分環(huán)節(jié)，進而引爆系統(tǒng)性的經(jīng)濟與金融危機。日本、美國以及我國香港特別行政區(qū)的前車之鑒，理應(yīng)值得我們鏡鑒。
現(xiàn)在看來，決策層自去年下半年開始尤其是今年4月以來擠壓房地產(chǎn)泡沫的政策，能否產(chǎn)生實際效果，特別需要相關(guān)部委、各地方政府以及作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)和其他參與者的配合與一定程度的政策協(xié)調(diào)。在當(dāng)前情況下，特別需要中央痛下決心清除既得利益者對有效調(diào)控的干擾。因為在這個潛伏著巨大風(fēng)險且利益鏈錯綜復(fù)雜的行業(yè)，如果沒有一套足以阻斷既得利益者對調(diào)控政策干預(yù)乃至綁架的執(zhí)行機制，是無法將中央政府的調(diào)控愿望化為有效率行動的，甚至有可能半途而廢。
可見，中國要建立好的市場經(jīng)濟，并為經(jīng)濟在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中提高民生福祉營造健康的制度執(zhí)行環(huán)境，有效的政府干預(yù)不僅必不可少，而且永不過時。筆者由此認為，業(yè)已進入調(diào)控關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)市場，亟須提高政策執(zhí)行力特別是調(diào)控政策投放的精準(zhǔn)度。而只有把京滬等指標(biāo)城市高企的房價真正降下來，并切斷盤踞其間的利益鏈，才能切實提高政策執(zhí)行效果。所以，筆者還建議，政府在整頓房地產(chǎn)市場秩序的同時，注意挖掘和提升傳統(tǒng)工業(yè)增長潛力和利潤空間，為替代性支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套的政策支持，充分重視服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的重要作用，使之成為引領(lǐng)中國經(jīng)濟可持續(xù)增長的新引擎，以逐步擺脫經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的過度依賴。
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