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2010-08-12 作者：任志強 來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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土地資源短缺的國家，當然要充分的利用資源，并發(fā)揮資源利用的最大效益，市場化就成了資源配置的最佳途徑。同時，資源的短缺與稀有也必然形成人們對稀缺資源的囤積和存儲的偏好。尤其是稀缺的資源總會讓囤積者可以獲取更高收益的現(xiàn)實，風險小而收益大的特點會讓稀缺資源在政府計劃性供給的壟斷中表現(xiàn)的更加充分。
中國的土地資源是否真的短缺至少在今天還是個有爭論而無結(jié)論的問題。但政府壟斷的供地行為和按戶籍人口進行計劃性土地分配的方式一定會造成市場的短缺，現(xiàn)有城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度一定會造成資源的短缺性，這是可以肯定的。
中國1994年，實行了中央與地方的分稅制之后，大量當時增長最快、數(shù)量最多的稅種變成了共享稅源并中央拿走了大頭，于是地方只好將主要精力放在涵養(yǎng)屬于地方政府拿大頭的稅源和非稅收入上。于是地方財政開始成為一個專有名詞，經(jīng)營城市土地開始成為地方政府的共同行為。大量的土地供給給了地方財政分稅制之后一個喘息的機會，彌補了分稅之后的生存條件。
直到1998年進行房改之時，大量的土地并沒有讓房價暴漲，也沒有讓土地成為短缺的資源，土地的價格也未發(fā)生暴漲。
1998-－2000期間，房價平均年增長率僅為3.5%，而同期城鎮(zhèn)居民收入增長卻超過了9.5%。2003年全國平均的房價收入比僅為1:3.32，北京僅為1:5.32，上海為1:5.63，深圳為1:4.25，廣州為1:4.83.
2002年7月的“土地招拍掛制度”和2003年的“8·
31”大限同時收緊銀根與地根的調(diào)控政策出臺之后，在誓保十八億畝紅線不得突破的約束之下，土地供給開始出現(xiàn)了連續(xù)十八個月的低增長和連續(xù)十四個月的負增長。從年土地供給增長40%下降為負的14%，落差高達54個百分點。土地的價格開始隨著供應(yīng)量的減少而暴增。
開發(fā)商過去只有較少的資本金，本就無能力囤積土地，并且用100畝地開發(fā)建房之后的收益可以較容易的獲得120畝甚至150畝的土地，那為什么要囤地將資金沉淀在土地上而不是加速開發(fā)獲取更多的利潤呢？但壟斷土地的供給之后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)同樣開發(fā)100畝土地的收益，再取得土地時面臨著各種競爭的壓力和困難，并且資本加上收益只能購買50畝土地了。不是在擴大生產(chǎn)規(guī)模，而是在縮小生產(chǎn)的能力。再開發(fā)之后發(fā)現(xiàn)100畝土地上獲取的收益加資本金只能購買20畝土地了。從中開發(fā)商學到了一個最簡單的道理，在政府壟斷并縮小土地供給的前提下，囤積土地所獲取的收益并不小于，甚至可能大于買地后，立即就積極的進行開發(fā)建設(shè)并賣房所能獲取的收益。
于是囤積土地就成為了一種經(jīng)營行為和獲利的方式。腐敗也就在土地的權(quán)力分配中成為了交換收益的開門鑰匙，房價也在土地價格的不斷上升中步步高升了。
正是這種土地資源短缺并價值不斷升高的現(xiàn)象讓投資者給了土地儲備更高的估值。于是那些已上市、想上市的企業(yè)就用不惜一切的代價在競拍中用天價拿地以提高土地儲備的評估值，用土地的囤積迎合投資者的偏好并在市場上換回更多的現(xiàn)金。于是一種惡性循環(huán)就從土地的壟斷及地根的收緊開始，逐步在資本市場和房價市場上推波助瀾的堆砌著資產(chǎn)價格的泡沫。于是，股市暴漲，房價也暴漲。
2003年之前，土地沒有通過招拍掛形成的公開標價，也因此很難變成在銀行抵押貸款的有效抵押品。但招拍掛之后的公開標價讓土地變成了在銀行融資的工具，也增加了開發(fā)商的融資能力。而分期付款、提前發(fā)放土地證擴大了信貸的杠桿作用。讓開發(fā)商變成了地方政府的融資平臺，給了地方政府巨大的財力支撐，也讓地方政府可以大型或超大型的一次出讓上千畝、數(shù)千畝、上萬畝的土地。其實地方政府非常清楚大面積土地的出讓一定會有一個較長的生產(chǎn)周期、一定會有一個周期性的空置、一定會有土地升值的空間。
但成片或大片土地的出讓，一是，可以讓開發(fā)商代政府完成土地一級開發(fā)中的大量工作；二是，可以讓開發(fā)商代政府提供市場智慧，完成商業(yè)化的城市規(guī)劃；三是，可以讓政府一次性的預算和有計劃的安排巨額的資金；四是，可以指定性的安排政府期待的配套項目，如會展中心、五星酒店、會議中心、商業(yè)廣場、政府配套等等；五是，節(jié)約政府的人力、物力、財力，有效的發(fā)揮市場的資源再配置效率；六是，一次性吸引巨大的投資能力有利于發(fā)展GDP。
當一些非發(fā)達城市的政府用優(yōu)惠政策的成片土地吸引開發(fā)商時，是靠開發(fā)成果改善城市的面貌，提升土地的價值。當政府擁有的更多土地能獲得更多的升值時，又怎么會在乎開發(fā)商少量土地的閑置升值呢？這些所謂的閑置也許是吸引投資的魚鉤。
這種對政府有利的事情也同樣會形成交易過程中的優(yōu)惠與交換，因此也變成了一屆政府短期創(chuàng)效的通病。查查上市公司中大量一次性獲取大量土地的公告就會發(fā)現(xiàn)這不是個案。也因此為后續(xù)的市場留下了許多的后患，如說不清楚的偶發(fā)事件會造成政府的違約或開發(fā)商囤地的合法理由。拆遷政策變化、工程預算變化、市政規(guī)劃變化等都會讓開發(fā)商或政府處于預算超支或時間推延以及其他的問題，尤其是招拍掛政策剛出臺時的毛地出讓更是后患無窮。
招拍掛政策出臺時并沒有給地方政府一個充分準備的機會，而市場卻無法先停下腳步等待政府的準備，于是原來由數(shù)萬家開發(fā)商分別與地方政府談判找地開發(fā)的多頭變成了地方政府一家找地、一家供地的壟斷。于是土地的供給就從約年40%的增長快速下滑了。而“8·31”對遺留問題處理的一刀切卻并沒有真正的解決了遺留的問題，而只是將矛盾后移了。
而政府一個出口找地、供地的結(jié)果則是連續(xù)多年的土地供給總量持續(xù)下降和土地價格連續(xù)多年的持續(xù)升高。推動地價、房價上升的同時，也刺激和培育著囤地的行為動機。而土地不能變成融資工具、供應(yīng)充足、隨手可得或價格穩(wěn)定時誰會用大量的資金沉淀在土地上囤積呢？就像過去價格穩(wěn)定的鐵礦石長協(xié)價時并不會有人會大量的儲存鐵礦石的現(xiàn)貨一樣。
早在1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對土地的出讓、交費和開發(fā)時限有著十分明確的法律規(guī)定，但為什么至今這項法律卻沒有被嚴格的執(zhí)行呢？為什么國土部在2003年之后還不斷的出臺執(zhí)行的新規(guī)，如土地招拍掛的保證金金額的限定、土地出讓金繳納周期的限定、土地出讓地塊規(guī)模的限定等等。為什么這些各種規(guī)定不是依法而出、不是在政策變化時同時出呢？難道真是立法部門無知而摸著石頭過河嗎？還是這是中央政府與地方政府之間的博弈？
從國土部已公布的指數(shù)以及這些閑置土地中的地方政府的原因占大頭，就可以看出為什么做出土地出讓合同的責任一方的地方政府不去承擔法律賦予他們責任的清查工作，而為什么中央的部門去干這件非直接合同一方的監(jiān)督責任工作，這難道不是博弈嗎？
非常清楚的是，非簽合同的一方永遠都不會有違約的責任，也不會有合同中的收益與利益的沖突，因此可以理所當然的行使監(jiān)督權(quán)，但直接參與交易的合同一方則要為合同中的義務(wù)與承諾盡職盡責，而當他們明知未能盡職盡責時又怎么去揭開這塊傷疤呢？
在一種非地位平等的合約中，在一種自上而下的權(quán)力配置資源的合同中，政府從未也并沒有準備過為自己的違約而承擔責任。從來沒有絲毫完全按市場平等地位履行合同之心。因此在國土部所認定的大部分政府違約而造成的閑置中，也只單方面的要求開發(fā)商完全的依法、依合同而執(zhí)行合約，卻從來沒表達過政府也應(yīng)嚴格的履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失補償。確實沒有哪個開發(fā)商敢冒天下之大不韙而向政府要求補償?shù)�。因�?STRONG>地方政府將這種違約換成了對開發(fā)商囤地或閑置違約默許的一種交換。因此地方政府也就放棄了自己對違約閑置土地的追回、沒收、處罰的權(quán)力，放棄了追查、清理土地合約違規(guī)違法的權(quán)力，甚至在許多地方政府支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策中明文出臺允許土地出讓費用的遲交、緩交和暫不追繳的規(guī)定。是的，既然允許土地出讓金緩交、遲交，那又何來的囤地和違約呢？
這大約也是閻王不急小鬼急的理由或原因，這也就解釋了為什么當家做主的合同一方不去查，而非合同的一方著急查的動機和結(jié)果。
如果土地政府都既有理直氣壯的理由，又有法律的后盾與保護，為什么不直接行使政府說一不二的權(quán)力呢？
其實許多的所謂企業(yè)責任中也仍然大多不是企業(yè)的責任而是政府的責任。比如規(guī)劃的修改與調(diào)整，權(quán)力不在土地部門也不在供地的環(huán)節(jié)，但卻同樣是政府的責任。
我國曾有對別墅建設(shè)的限制性規(guī)劃調(diào)整，原有的規(guī)劃作廢要調(diào)整與修改、要重新審批，那么時間的延誤算誰的，不能由企業(yè)負擔吧？但國土部門不這樣認為。我國曾出臺強制性要求90平方米70%的設(shè)計規(guī)定調(diào)整，并強行終止了許多原已審批或完成設(shè)計的項目。于是這些項目要重新設(shè)計、重新審批，于是大量的金錢、時間都被浪費了，這不算是企業(yè)的責任吧！但國土部不這樣認為。
城市中因鐵路、輕軌、高速公路而變更與修改的規(guī)劃不在少數(shù)，企業(yè)又怎么會有能力抵抗呢？但國土部不這樣認為。
地方政府可以按公布的法規(guī)審批一個項目的高度及規(guī)劃，但民眾可以用被擋住了光線或視線的名義表示反對，于是規(guī)劃就不得不一再的修改，否則民眾就會上街游行、就會上訪、訴訟。像潘石屹的項目就一審再審，要高級法院出面來保護，而這其中的時間延誤又豈是企業(yè)的責任。但國土部不這樣認為。
當證監(jiān)會要求房地產(chǎn)上市公司融資與再融資要先經(jīng)國土部門審查時，第一批被否決的名單中就有中國最著名的地產(chǎn)企業(yè)萬科，理由是萬科有長達九年的囤地行為。其實許多企業(yè)與萬科一樣會在市場中通過兼并收購的方式清理爛尾樓、爛尾地，這些土地大多由于各種原因超過了土地出讓合同中規(guī)定的期限，但難道中國的法律寧愿讓這些樓或地爛著也不許企業(yè)用市場化的方式去收購、兼并、重整嗎？而企業(yè)的兼并、收購還要代前一個企業(yè)去承擔違約的責任嗎？萬科正是因為這種兼并、收購與政府的拆遷等原因形成了土地被閑置、超期的結(jié)果。于是被扣上了囤地的罪惡的帽子，失去了再融資的資格。而北京工體的土地則沒有處罰拍賣時購買土地的李澤楷的盈科公司，卻處罰了再次轉(zhuǎn)讓購買這塊土地的羅康瑞的瑞安公司，豈不是笑話？而現(xiàn)實中，這種名義上的企業(yè)責任背后又有多少與政府的責任無關(guān)呢？同樣國土部也不這樣認為。
沒有人否認少數(shù)的企業(yè)以土地為發(fā)財?shù)墓ぞ�，并不進行真正意義上的開發(fā)建設(shè)。但土地資源的有效配置不正是通過這種兼并、收購與重組而實現(xiàn)的嗎？政府無能力真正通過市場化配置資源，只會從財政收入的角度和計劃管理的手段謀求價高者得，難道還不許市場用合理的手段進行資源的交換嗎？不從土地壟斷和配置不合理的根上解決問題，卻去追究市場政策引導結(jié)果的表象，并不能促進市場健康有序穩(wěn)定的發(fā)展。而試圖將這種少數(shù)企業(yè)的不良行為說成是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，并將此歸結(jié)于市場投機之最、歸結(jié)于房價上升之源，只會適得其反。
即使個別的違規(guī)違法現(xiàn)象也應(yīng)堅決的依法辦理，而這個前提一定是合同的甲乙雙方都必須嚴格的按市場誠信和對承諾的條件負責的原則交易。誰違約誰就應(yīng)承擔責任，這樣政府在承擔了應(yīng)承擔的違約責任之后，自然也就可以挺直了腰桿對開發(fā)商的違規(guī)違法強硬的執(zhí)法了，市場才能有序的發(fā)展。
毫無疑問在土地供給壟斷并供不應(yīng)求中，讓土地充分及時的發(fā)揮市場供給的作用是必要的，并且會緩解本就供給緊張中的價格上漲趨勢。但土地供給的短缺并不會因沒有閑置而改變，市場的房屋供給也不會因此而徹底扭轉(zhuǎn)。而清查中政府占主導責任更說明開發(fā)商不想空置也無法變成有效的供給，因此借土地閑置的擴大化而將土地供給不足的矛盾掩蓋起來，并將房屋供給不足的責任推給市場、推給開發(fā)商、推給囤地的投機行為，無非是轉(zhuǎn)移民眾與社會不滿情緒的游戲，恰恰是對市場健康穩(wěn)定發(fā)展的一種破壞。豈有一個市場中只剩下混身都是錯誤的市場經(jīng)營主體還會有市場健康穩(wěn)定發(fā)展的奇跡出現(xiàn)的道理；豈有沒有錯誤的政策與錯誤的政策監(jiān)管部門，反而會有錯誤的市場和錯誤的市場經(jīng)營主體的道理。歷史上只有“子不教父之過”的說法，尤其有好父教出劣子的案例？
政府的土地合約是在土地出讓時確定的開工、竣工時間，但從未考慮經(jīng)濟與政策環(huán)境的變化。如2008年，國內(nèi)調(diào)控與國外經(jīng)濟的雙重沖擊之下，市場出現(xiàn)了惡化，于是中國政府不得不多次調(diào)整經(jīng)濟政策，并不惜用四萬億來拉動。許多的外貿(mào)合同、造船訂單都出現(xiàn)了違約的情況和修改合同的情況，那么在這種國內(nèi)外經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)生變化時，開發(fā)商不能調(diào)整開、竣工的合同周期嗎？不能根據(jù)市場調(diào)節(jié)生產(chǎn)計劃嗎？許多開發(fā)商甚至已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈斷裂的危險，還有能力和必須按土地合同開工嗎？還必須去開工建設(shè)明明是賣不出去的房子嗎？豈有只許政府不斷的改變政策方向調(diào)控宏觀經(jīng)濟走向，卻不許企業(yè)根據(jù)政策變化和市場走向而調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)節(jié)開、竣工時間與節(jié)奏的道理。豈有宏觀經(jīng)濟不好時要鼓勵與支持，以保GDP增長；宏觀情況好轉(zhuǎn)時就調(diào)過頭來“秋后算賬”的道理。難道2008年因經(jīng)濟惡化而調(diào)整了開工計劃的土地都變成了閑置和囤地的犯法與犯罪了嗎？都成了故意推高房價上漲的陰謀了嗎？而2008年不是房價暴跌的現(xiàn)實嗎？2008政府又有多少計劃調(diào)整了呢？難道只許政府調(diào)整計劃，卻不允許開發(fā)商進行開復工計劃的調(diào)整嗎？
沒有人反對（想反對也反對不了）政府嚴格執(zhí)法、嚴格查處土地的違法違規(guī)與違約問題，沒有人反對對故意囤地的不良開發(fā)商進行處罰，但反對只限定開發(fā)商必須守約，而不限定政府的違約行為和不顧市場變化而不允許調(diào)整經(jīng)營計劃的行為。尤其反對將個別的土地閑置說成是行業(yè)的普遍現(xiàn)象和故意的行為，更不能因此而推卸政策導向和政府監(jiān)管失誤的責任。
王岐山副總理剛到北京任市長參加第一次企業(yè)座談會上，我的發(fā)言就是希望政府能嚴格的履行政府在土地合同中承諾的責任。然而北京市公開沒收的摩根大廈土地在再次土地拍賣之后還是不得不違約而退還并執(zhí)行最初的原合同。而這個項目的違規(guī)建設(shè)不但沒有拆除反而僅僅用很低的罰款讓這些違章違規(guī)的建筑合法化了。開發(fā)企業(yè)與社會都無法從公開的信息中了解到政府違約中的細節(jié)，但政府卻可以用土地閑置或囤地的罪名合法的處罰開發(fā)企業(yè)，并將導致房價上漲的原因歸罪于開發(fā)商囤地的行為。很遺憾的是把這些已公布的閑置土地都投入于市場之中也無法扭轉(zhuǎn)非政策強制壓力之下的供求關(guān)系。
國土部做了全國閑置土地的調(diào)查，網(wǎng)上公布的信息是全國1457宗總占地9772.4公頃（146585畝），其中約70%為住宅用地，合同價款256.1億元，這之中54%是明確的政府原因造成的閑置；號稱是屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗，占地4495公頃，其中住宅用地約3145.58公頃，可建設(shè)住宅約3700—4000萬平方米，這在今年7月公布的全國開復工總面積32.43億平方米中約占1.2%，完全可以忽略不計了。
而爆炒這一新聞的目的則是用閑置土地的大旗掩蓋土地供給嚴重不足的矛盾，同時用土地的閑置將市場供給的矛盾轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，并試圖以此來證明房價升高的原因來自于開發(fā)商的囤地，讓不明真相的民眾把對房價過高的怨氣從集中于政府的土地供給轉(zhuǎn)向開發(fā)商的投機行為。真可謂是用心良苦。
今年1—7月份房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的面積為21747萬平方米，同比增長33.3%，但土地購置費5054億元則同比增長了88.2%。可見這兩個相差了50%以上的增長速度是可以說明土地價格上漲了。而這個上漲還是在“國十條”政策的遏制之下產(chǎn)生的，沒有這個“國十條”土地的價格豈不是更要漲飛了。
不管央行每次調(diào)查中想在短期內(nèi)購房人的意愿是否下降，只要看市場中有多少人在罵房價高、在關(guān)心房價的波動就可以知道有多少真實的需求。無非是政策的支持與打擊會讓這些需求在被抑制還是被激發(fā)轉(zhuǎn)換成實際購買。但（調(diào)查）不能表示這些需求已被滿足或釋放了，不管是市場中是否有一定數(shù)量的土地閑置，也不管這些閑置的原因在于政府還是市場，中國城鎮(zhèn)總的住房量和成套住宅無法滿足合理的居住條件這一事實卻無法改變。這些被閑置的土地都變成了住房也無法改變這一現(xiàn)實。
中國最終要解決的是與城市化進程相適應(yīng)的城市建設(shè)速度，是必須按城市人口變動提供的超前建設(shè)用地，是至少讓住房成套率達到1:1的最低需求，至少建筑的總量應(yīng)能保證“適足的居住”條件，而無論這些住房是買還是租。如果沒有這個住房總量能滿足居住總需求的前提，又何談土地的供給充足，何談穩(wěn)定健康的發(fā)展呢？不解決造成土地閑置背后的原因，又何談土地的價格穩(wěn)定和合理呢？不解決財政體制的改革，又何談擺脫土地財政的地方發(fā)展呢？不解決土地制度問題，又何談壟斷供給下的土地市場化呢？系統(tǒng)性的矛盾必須用系統(tǒng)性的制度改革才能根治。
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