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謹(jǐn)防歪讀“規(guī)劃”煮沸房地產(chǎn)
    2010-02-25    上海證券報(bào) 章劍鋒    來源:上海證券報(bào)
 
  轉(zhuǎn)眼之間,很多地方的“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”又風(fēng)行起來。大家紛紛向上面要發(fā)展規(guī)劃政策,去打造這個(gè)“都市圈”,那個(gè)“城市群”。
  理論上來講,“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”作為一種刺激和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具,短期內(nèi)能創(chuàng)造出一個(gè)“洼地”,吸納各種要素進(jìn)入并加快流動(dòng),從而迅速催生資本聚集效應(yīng)。但“區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃”一旦成了一件人人都在賭運(yùn)氣的標(biāo)的,就非常容易背離實(shí)際,陷于概念性的炒作,由此必定形成一個(gè)巨大的流動(dòng)性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項(xiàng),首當(dāng)其沖會(huì)被拖入。縱觀近些年許多區(qū)域崛起的現(xiàn)實(shí),房地產(chǎn)不連跳幾個(gè)臺(tái)階、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不突飛猛進(jìn)、城市化推進(jìn)節(jié)奏不加快,區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定是不會(huì)有起色的。于是,區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)部門經(jīng)濟(jì),就直接畫上了等號。如果不能扭轉(zhuǎn)這種極端錯(cuò)了位的聯(lián)系,后果是很難設(shè)想的。
  人們已經(jīng)看到,一些地區(qū)在剛剛拿到批文之后,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已然如一鍋煮沸的開水,各路資本紛紛殺奔而去,趨之者眾,價(jià)格隨即扶搖直上。
  上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅,一個(gè)最主要的原因,就是這種錯(cuò)覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設(shè)特區(qū),結(jié)果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂園,一類大資本在那里倒賣土地,另一類小資金就在炒賣房屋。民間、公有資金匯流,連國有銀行也參加了炒賣大軍。實(shí)業(yè)沒有做起來,大多數(shù)資本都在鉆投機(jī)取巧的空子。因?yàn)榱鲃?dòng)性漩渦的作用,土地、房屋的價(jià)格受到劇烈攪動(dòng),變得嚴(yán)重脫離實(shí)際,在缺少真實(shí)性需求支持的情況下,最終摔了個(gè)粉碎。
  包括海南等新近拿到規(guī)劃批文的區(qū)域,在迎來又一輪歷史性機(jī)遇的同時(shí),也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了,“概念性炒作危機(jī)”陰影卻始終沒有走遠(yuǎn)。盡管有人認(rèn)為,眼下的市場已不是當(dāng)年的初級形態(tài),以前的悲劇當(dāng)不致重演。但我認(rèn)為,只要有那一紙被鍍上決策印信的規(guī)劃存在,流動(dòng)性漩渦就一定要出現(xiàn)。原因在于,當(dāng)前的中國市場并不缺少流動(dòng)性,缺的恰恰是吸附這些流動(dòng)性的“噱頭”,那一紙規(guī)劃就是再好也沒有的噱頭了。在今天,無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區(qū)域注入,這對于各個(gè)準(zhǔn)備起步的區(qū)域板塊的撬動(dòng)是很明顯的。一些不好的苗頭也被助長,高爾夫球場、別墅等更多本來早就進(jìn)入了國家禁止供地目錄的高端物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,又可以憑借著“規(guī)劃熱”的東風(fēng)遍地開花。
  區(qū)域經(jīng)濟(jì)是許多部門經(jīng)濟(jì)的集合,是一種結(jié)構(gòu)性、同步性、綜合性和協(xié)調(diào)互補(bǔ)性的經(jīng)濟(jì)形態(tài),如果杜絕不了那種在任意一地都可以復(fù)制、移植的房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀、單兵冒進(jìn)的低水平發(fā)展模式,無疑會(huì)讓資本玩家鉆了空子。就此而言,我們顯然需要加強(qiáng)一種可持續(xù)性的區(qū)域發(fā)展?fàn)I造意識,力避急功近利的心態(tài)。現(xiàn)在有很多時(shí)候,我們的一些地方,申報(bào)規(guī)劃的功利意識濃重,一味要政策、要優(yōu)惠、要“特”、要“先”,想方設(shè)法標(biāo)新立異,卻不先問問自身潛力何在。倘若再被資本玩家趁機(jī)炒高房價(jià)、地價(jià),這非但無助于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的全面落地,反而可能擾亂既定的規(guī)劃安排,抑制區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
  要防止此類“房地產(chǎn)熱”,先得設(shè)法使盲目性、一窩蜂似的“規(guī)劃熱”冷卻下來。區(qū)域性規(guī)劃,并非越多越好,要寧缺毋濫,不宜鼓勵(lì)競相“要規(guī)劃”的風(fēng)氣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素影響,核心的一點(diǎn)是,大到一國,小到一地,都需要以結(jié)構(gòu)合理、需求堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做后盾,凡事要多問一個(gè)“需求在哪里”,再來談供給。
  對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略,決策層也要對規(guī)劃落地全程予以監(jiān)督控制。在規(guī)劃推進(jìn)的過程中,必須嚴(yán)格控制土地、資金兩類要素的投放。因?yàn)橛姓邇A斜和照顧,預(yù)計(jì)這兩類要素的投放將會(huì)拉開一個(gè)極大口子。如果兩者投放不夠合理,甚至失去控制,在市場層面就會(huì)導(dǎo)致炒地、炒房的惡果。
  可以說,在一個(gè)區(qū)域規(guī)劃體系中,有很多產(chǎn)業(yè)部門需要政策惠及,但房地產(chǎn)業(yè)是最不應(yīng)該受到關(guān)照的,更不能被當(dāng)成特殊產(chǎn)業(yè)來對待。放眼全國看一看,現(xiàn)在不僅流動(dòng)性充裕的地方,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá),連很多流動(dòng)性并不充裕的欠發(fā)達(dá)地區(qū),亦如此。所以房地產(chǎn)業(yè)本就該被排除在一攬子區(qū)域規(guī)劃措施之外。
 。ㄗ髡呦捣康禺a(chǎn)事務(wù)專欄作家)
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