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調(diào)控顯威 樓市現(xiàn)降溫跡象
2016-11-21 作者: 記者 梁倩/北京報道 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報

  近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,10月一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月回落2.8和1.0個百分點;二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%,分別比9月回落2.9和1.1個百分點。一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,房價環(huán)比漲幅快速回落。

  業(yè)內(nèi)人士指出,國慶前后全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺,使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期中斷。但值得注意的是,在資金未完全收緊的情況下,市場可能繼續(xù)保持“量跌價滯漲”的格局。

  降溫 房價漲幅明顯放緩

  統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在調(diào)控政策的抑制下,房價漲幅明顯放緩。9月,70大中城市在新建商品房住宅環(huán)比平均上漲1.8%,二手房平均上漲1.45%均刷新了歷史紀(jì)錄。10月快速降溫,新建商品房住宅環(huán)比上漲為1.07%,二手房環(huán)比上漲0.64%,均出現(xiàn)明顯下調(diào)。

  從10月房價指數(shù)的城市變化看,70重點城市中45個城市新建商品房住宅價格指數(shù)相比9月出現(xiàn)了漲幅放緩。具體來看,北京從9月環(huán)比漲幅4.9%減至0.6%,鄭州從7.6%的漲幅降至3.5%,青島從4.7%下調(diào)至1.3%,上海從3.2%降至0.5%,濟(jì)南也從此前的5.2%降至3.4%。

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?趙乃育/繪

  此外,漲幅超2%的城市數(shù)量較9月大幅減少一半以上。數(shù)據(jù)顯示,9月,70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過1%的城市多達(dá)40個,其中,有23個城市環(huán)比漲幅超過2%,5個城市環(huán)比漲幅更是超過了5%。但來到10月,環(huán)比漲幅超過2%的城市僅11個,較9月的23個大幅減少52%;漲幅超過1%的城市也從此前的40個降至28個。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,國慶前后的這一輪全國性房地產(chǎn)市場調(diào)控,收緊程度之嚴(yán),波及范圍之廣,為近5年之最,由此也使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期被中斷。

  中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也表示,9月末以來,全國共有22個城市集中出臺樓市調(diào)控收緊政策,一輪整體性的調(diào)控政策收緊局面確立。此次各地調(diào)控升級力度強(qiáng)勁,限購、限貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細(xì)涉及。

  萎縮 樓市成交量環(huán)比下滑

  在前期市場火爆局面的支撐下,1-10月,商品房銷售額達(dá)91482億元,同比增長41.2%,已超2015年全年87281億元銷售水平。同時,銷售面積達(dá)120338萬平方米,同比增長26.8%,創(chuàng)造歷年同期最高紀(jì)錄。

  但從10月單月來看,房地產(chǎn)成交出現(xiàn)快速下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至10月30日,10月全國54個城市合計簽約商品房住宅270164套,這也是近3個月來第一次跌下30萬套,較9月相比跌幅達(dá)到了15%。同時,10月主要城市目前的推盤認(rèn)購率已大幅下跌至64%,環(huán)比跌幅達(dá)14個百分點,幾乎是今年4月以來的最低水平。

  易居研究院報告顯示,10月,易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2223萬平方米,環(huán)比減少8.0%。

  具體來看,10月,4個一線城市新建商品住宅成交面積為348萬平方米,環(huán)比減少3.3%,同比減少0.8%。二線城市方面,15個二線城市新建商品住宅成交面積為1500萬平方米,環(huán)比減少13.8%,同比增長7.8%。其中,有9個出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢,蘇州、福州和南京環(huán)比跌幅相對要大。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,10月市場交易相比9月有所下降,體現(xiàn)了政策管控的有效性。加強(qiáng)版限購限貸政策下,熱點城市購房門檻提高,使得各類炒房需求減少,進(jìn)而促使市場交易出現(xiàn)下滑。

  嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放,預(yù)計熱點城市市場成交面積有繼續(xù)下降的可能,房價上漲的幅度也將收窄,進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場回歸理性和趨于平穩(wěn)。

  預(yù)判 市場下行壓力短期難減

  但值得注意的是,易居研究院數(shù)據(jù)同時顯示,雖然10月樓市成交有所下滑,但相比2010年至2015年7年間的同期水平,2016年10月30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了19.2%、139.0%、45.5%、23.8%、23.8%和11.2%,今年10月市場成交是近7年同期最好的水平。

  價格方面,統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,部分城市漲幅依舊較高,漲幅超3%的城市也有7個。其中,無錫環(huán)比上漲4.9%,長沙環(huán)比上漲4.5%,鄭州上漲3.5%。此外,濟(jì)南環(huán)比上漲3.4%,杭州環(huán)比上漲3.2%,贛州上漲3.1%,武漢上漲3%。

  對此, CRIC研究中心研究員楊科偉表示,在房貸資金居高不下的支撐下,部分市場由“熱”迅速轉(zhuǎn)“冷”還言之尚早。在資金未完全收緊的情況下,市場將繼續(xù)保持“量跌價滯漲”的格局。

  中國人民銀行10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示,人民幣貸款增加6513億元,同比多增1377億元,而住戶部門貸款增加4331億元,占比達(dá)66.5%。

  值得一提的是,在房貸資金依舊較松的同時,房企資金壓力也較小。在沒有銷售壓力的重壓下,房企降價意愿極弱。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至日前24家房企公布前10月銷售業(yè)績顯示,企業(yè)合計銷售額達(dá)到了1.73萬億元,同比上漲81%,已經(jīng)接近全面完成年度任務(wù)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在此背景下,需警惕房企惰性帶來低供應(yīng)和低投資。楊科偉表示,現(xiàn)階段投資增速回暖是由于去年基數(shù)較低所致,2015年8-12月,房地產(chǎn)投資額連續(xù)5個月同比均為負(fù)增長,但增速保持較高水平并不能掩蓋行業(yè)處于調(diào)整周期中,在政策偏緊、市場規(guī)范之下,房企開發(fā)投資意愿不高是不爭的事實。

  因此,未來一方面要控制房貸減少投機(jī)需求,另一方面要加大房企推盤動力,加大供應(yīng)量。楊科偉指出,央行在三季度報告中也提出“在抑制資產(chǎn)泡沫的同時,要防范金融風(fēng)險”,意味著當(dāng)前房貸總量居高不下,未來會有進(jìn)一步措施,特別是針對熱點城市會有所收緊。

  張大偉也表示,本輪因資金潮導(dǎo)致的樓市持續(xù)火爆始于去年3月30日,在持續(xù)18個月的爆發(fā)后在今年10月出現(xiàn)短期拐點,后續(xù)市場走勢依然要看資金價格與政策變化。預(yù)計本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月,房價將面臨下行壓力。

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