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二線城市房?jī)r(jià)大漲缺乏支撐
2016-06-29 作者: 陳濤 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  5月二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)并非偶發(fā)孤立事件。年初一線城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí),驗(yàn)證了“資產(chǎn)荒”下加配熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)的邏輯,進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)對(duì)相似基本面二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱于一線城市,房?jī)r(jià)運(yùn)行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約,并不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上揚(yáng)。因此,當(dāng)前二線城市特別是“四小龍”房?jī)r(jià)的大漲,恐將引發(fā)未來(lái)市場(chǎng)供求錯(cuò)位風(fēng)險(xiǎn)。

  二線城市樓市啟動(dòng)與一線城市同步。2016年2月末,南京、合肥的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為2.6%、2.3%,雖然低于深圳3.5%的環(huán)比漲幅,但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月,一線城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí)后,二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng),因其獨(dú)特的地區(qū)經(jīng)濟(jì)金融中心位置、人口流入壓力、相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的教育醫(yī)療環(huán)境等,進(jìn)一步凸顯住宅不動(dòng)產(chǎn)配置的優(yōu)勢(shì),呈現(xiàn)出高溫不退現(xiàn)象。

  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù),5月,廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲5.5%,合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無(wú)錫、南昌等城市環(huán)比漲幅均超過(guò)1%。廈門(mén)、南京和合肥等城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%,趕超北京、廣州。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高溫,出現(xiàn)了29個(gè)總價(jià)地王和69個(gè)樓面價(jià)地王。

  但二線城市房地產(chǎn)基本面明顯弱于一線城市,不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲。從城市定位看,一線城市定位于國(guó)際大都市,住宅不動(dòng)產(chǎn)納入全球資產(chǎn)配置網(wǎng),而二線城市定位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心,住宅供求大體僅限于區(qū)域相對(duì)狹小輻射范圍。從人口流入分析,二線城市人口規(guī)模接近千萬(wàn)人,基本接近區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心所能承受的極限,而一線城市人口需要?jiǎng)佑眯姓侄慰刂迫丝跓o(wú)序增長(zhǎng)。從房?jī)r(jià)支撐力看,一線城市房?jī)r(jià)比肩國(guó)際大都市,呈現(xiàn)出“泛豪宅化”,與本地居民平均收入整體相關(guān)性較小。而二線城市住宅需求主要穩(wěn)定在本地居民,勢(shì)必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。從住宅流動(dòng)性看,一線城市住宅流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二線城市,今年前四個(gè)月,北京、上海、深圳等一線城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過(guò)新房,但流動(dòng)性明顯弱于一線城市。

  從城市居民收入狀況分析,2015年,我國(guó)一二線熱點(diǎn)城市居民年個(gè)人可支配收入均在5萬(wàn)元左右,部分二線城市房?jī)r(jià)和庫(kù)存水平均處于相對(duì)低位,年初以來(lái)住宅投資投機(jī)性需求回潮,打破了此前住宅供求弱平衡狀態(tài),導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲,但還沒(méi)有全面脫離合理區(qū)間。但近期房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市非理性競(jìng)地,導(dǎo)致地價(jià)溢價(jià)率成倍上升,部分地王項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在售樓盤(pán)價(jià)格,恐怕會(huì)過(guò)度背離城市居民家庭收入增長(zhǎng)前景,導(dǎo)致未來(lái)住宅供求關(guān)系明顯錯(cuò)位。

  房?jī)r(jià)泡沫“起于青萍之末”,勢(shì)必“止于草莽之間”。雖然資金面寬松和資金成本低位是房?jī)r(jià)上漲的邏輯起點(diǎn),但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房?jī)r(jià)總額過(guò)度膨脹,勢(shì)必脫離居民家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的引力,導(dǎo)致房?jī)r(jià)高位運(yùn)行存在脆弱性。應(yīng)該看到,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行關(guān)系到實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)與投資,二線城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)過(guò)快上漲,恐不利于地方經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)和區(qū)域金融穩(wěn)定。

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