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“房貸利息抵稅”虛實幾何
2015-12-04 作者: 吳斯丹 陳益刊 來源: 第一財經(jīng)日報

  A股房地產(chǎn)板塊近兩日的集體狂飆,將一則政策傳聞暴露在大眾的視野之下。

  12月1日盤中,地產(chǎn)板塊一度漲逾6%,萬科A(19.15, 0.91, 4.99%)(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(11.36, -0.26, -2.24%)(600048.SH)、金融街(12.49, 1.14, 10.04%)(000402.SZ)等9股漲停。緊接著的12月2日,房地產(chǎn)股繼續(xù)上漲,板塊以漲1.28%收盤,萬科A、保利地產(chǎn)[微博]、金融街繼續(xù)漲停。其中,萬科A收報18.24元,股價創(chuàng)2008年以來新高。

  房地產(chǎn)股集體爆發(fā)背后,則是市場盛傳的“房貸利息抵稅”利好,即在計征個人所得稅時,將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除,再對扣除后的收入部分課以個人所得稅。據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解,這則傳言在地產(chǎn)圈炸開了鍋,人們紛紛計算起政策能帶來多少利好。

  房貸利息抵稅能否像人們期待的那樣落地?對樓市乃至財稅改革又會造成什么影響?本報采訪多位專家,對于這一潛在政策的可能性、可行性和利弊進行了全方位解讀。

  利于樓市去庫存

  在中國經(jīng)濟持續(xù)面臨下行壓力的背景下,業(yè)內(nèi)此前預(yù)計房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松。在眾多有利于住房消費的政策中,房貸利息抵稅無疑是最直接、最能刺激消費的政策。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》記者表示,房貸利息抵稅的方法能夠降低購房者按揭貸款的成本,這符合目前去庫存的導向。

  中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強[微博]此前在公開場合表示,面臨目前的庫存壓力,最有效的去化政策是進行個人所得稅的減免,在政策條件允許的情況下,用住房個貸利息沖抵個人所得稅。

  嚴躍進分析稱,在中央提出去庫存的政策導向后,房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管部門其實一直在醞釀新的政策。而大家對于新政策的期望較高,所以當房貸利息抵扣個稅的說法出來后,市場的反應(yīng)會比較積極和熱烈。

  深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平也認為,房貸利息抵稅的政策雖然尚未有確切消息,但從具體操作方式來看,并沒有太大難度。

  以房貸利息抵扣應(yīng)納稅所得額的簡單算法來計算,在深圳購買一套剛需房至少需要300萬元,首付90萬,貸款210萬,20年等額還款,需要支付利息總額約120萬元,月均還款額為13743元,其中4993元為利息支出。假設(shè)購房者每月應(yīng)納稅所得額為10000元,則需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣,那么購房者的應(yīng)納稅所得額為5007元,需要納稅1001.4元。這也就意味著,購房者每月能夠節(jié)省1498.6元,20年共節(jié)省35.97萬元,相當于原先利息總支出的30%。

  “對于購房者來說,這就是變相降低了購房成本,一旦落實,對于樓市無疑是重大利好?!眹儡S進表示。

  深圳某小型開發(fā)商相關(guān)負責人也對本報記者表示,房貸利息抵稅的政策如能真正推出,肯定能刺激樓市,推動去庫存。

  公平性問題

  在政策層面,房貸利息抵稅的傳言也并非空穴來風。

  早在今年5月,國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》(下稱《意見》),提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案,并將于2017年付諸立法。

  《意見》特別提到“完善稅前扣除”改革,適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說,房貸利息可以參與“稅前扣除”。

  西南財經(jīng)大學財稅學院院長劉蓉告訴《第一財經(jīng)日報》記者,房貸利息抵稅是可行的,操作并不復(fù)雜。在當前經(jīng)濟下行的背景下,政府也希望通過這一政策提振樓市,拉動房地產(chǎn)市場。恰在個稅改革即將推出的背景下,出臺這一政策的可能性比較大。

  有不愿意透露姓名的稅收專家對本報表示,目前討論房貸利息抵稅是否可行,需要從中國稅制改革的角度看待,本質(zhì)上和個稅如何定位相關(guān)。政府希望在保持稅負平穩(wěn)的前提下,通過稅制改革降低間接稅比重,增加直接稅比重,調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)。還有業(yè)內(nèi)人士稱,房貸利息抵稅只是個稅體制改革的一小部分,應(yīng)該從全盤改革角度去全方位地考慮。

  比如不少學者都注意到了政策的公平性問題。

  上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院稅收系主任朱為群對本報記者表示,由于房貸利息抵稅屬于個稅中專項扣除,不是普遍性扣除。有人有房貸利息,有人沒有,不同的人的房貸利息又有多有少,因此涉及公平性問題。

  普華永道中國個人稅務(wù)咨詢合伙人張健菁告訴記者,美國允許房貸利息抵稅,但出于公平性,增加了諸多限制條件。比如房貸金額設(shè)立上限,即房貸金額最高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外,美國對于個人收入高于某個限額后,收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少,以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

  張健菁告訴本報記者,中國若要推出房貸利息抵稅,也需要考慮上述細節(jié)問題,并結(jié)合實際情況,“比如有沒有家庭合并申報,如果房子是一個家庭里的丈夫和妻子共同買的,那房貸利息抵扣放在誰的名下?如果一個人有多套房,利息抵扣是不是應(yīng)該有套數(shù)限制?貸款利息稅前扣除到底由誰來操作?利息扣除是放在工資薪金里扣除,還是股票紅利等其他收入里也可以扣除?這些都需要全盤考慮,否則容易出問題。”

  此外,還有人擔心政策會對財政形成沖擊,讓目前增速持續(xù)放緩的財政收入更為吃緊。

  中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇對本報記者表示,房貸利息是個人生活成本的一部分,利息作為個稅扣除項目是合理可行的,這會鼓勵民眾買房。推行這一政策需要在征收管理上下功夫,對地方稅收尤其是東部地區(qū)的財政收入有一定影響,但由于個稅占財政收入比重并不大,因此影響有限。

  能否落實存疑

  盡管對樓市有利,也符合個稅改革的大方向,但不少業(yè)內(nèi)人士對傳言落地的可能性仍有所保留。

  一位中型房地產(chǎn)開發(fā)商人士在聽到這個消息時,第一反應(yīng)是“不太可能吧”。在他看來,此舉力度過猛,也不宜在所有城市一刀切。像深圳樓市已經(jīng)歷了一輪暴漲,任何刺激都會使這個市場再次癲狂、步入不健康的軌道。

  上述深圳某小型開發(fā)商相關(guān)負責人則對本報記者表示,房貸利息抵稅相當于個人的“出口退稅”,這涉及銀行和稅務(wù)部門之間的協(xié)調(diào),想要在短期內(nèi)實施不太可能。而且,國家落實這項政策需要承擔一定的稅收損失,各地方政府情況不同,全面落實存在難度。

  在嚴躍進看來,政策的落實取決于兩點:一是各級財稅部門能否較好地配合,如何進行抵扣,出臺相關(guān)細則;二是房貸利息抵稅,是否能激活房地產(chǎn)市場,其實還存在不確定因素,例如在一線城市,阻礙市場交易的最大因素是高企的首付款和月供壓力。

  肖小平也認為,即便上述政策落實,對市場的影響也是有限的。整體來看,肯定利好樓市,但要結(jié)合政策落實時的市場形勢。若恰逢樓市向好,政策出臺可能會加劇市場興奮度;如遇市場冷淡,效果可能會大打折扣。

  還有業(yè)內(nèi)人士分析,政策如果落實,更多將利好一二線城市及收入較高的中產(chǎn)階層,因為較高的人均收入能從減稅中受益更多。這在本質(zhì)上,也牽扯到公平性問題。此外,由于牽扯到財稅改革,相關(guān)部門理應(yīng)表現(xiàn)謹慎,政策在短期內(nèi)出臺的可能性不大。

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