“重返一線城市”,“不能再去三、四線城市建房了?!边@些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專家在論壇上的觀點(diǎn),而是大部分有實(shí)力房企正在做的事情。目前,那些庫(kù)存高企、人口大面積流出的城市,最讓開發(fā)商頭疼。
不過,前期投資擺在那里,即使房企想要壯士斷腕,從不賺錢的城市中抽身,真能一走了之嗎?
遠(yuǎn)離易,退出難
部分一線城市房?jī)r(jià)暴漲,仍沒有拉回房企整體增加投資的意愿:全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)19個(gè)月下滑,創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平。中指院數(shù)據(jù)顯示,1~9月,房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額70535億元,同比名義增長(zhǎng)2.6%,增速比1~8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn),比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)。9月,房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成9472億元,同比下降3.1%,降幅較上月擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)。
拉低增速的主要原因,是房企開始遠(yuǎn)離部分高庫(kù)存的三、四線城市。中指院報(bào)告曾指出,三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國(guó)水平,今年1~8月,三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%,遠(yuǎn)低于全國(guó)3.5%的平均增速。
將目光放至具體城市,分化尤為明顯。今年前三季度,山東棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%。同期,北京同比上漲10.4%,深圳上漲29.4%。
不進(jìn)去暫時(shí)可以做到,但是,在前幾年一窩蜂涌向三、四線城市后,現(xiàn)在又想迅速抽身,房企能做到嗎?
此前,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道,某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金,也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊。該房企割肉止損的背景是,2014年,蕪湖市人口自然增長(zhǎng)率為5%,高于常住人口0.58%的增速,人口呈現(xiàn)流失狀態(tài),而且商業(yè)綜合體存庫(kù)量大。
不過,這次退出并不徹底,上述房企保留了部分地塊,并在和當(dāng)?shù)卣?lián)合舉辦的發(fā)布會(huì)上表示,未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀,降低地產(chǎn)投入,發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。
借新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型
針對(duì)高庫(kù)存,目前政策層面多是從交易層面入手。一方面,把控供應(yīng)源頭——土地。3月25日,國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知:對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和S?jì)劃供應(yīng);另一方面,增強(qiáng)需求端購(gòu)買力,比如降息、降準(zhǔn)、降低首付。
在一定程度上,這些政策解決了房企去化問題。不過,高庫(kù)存始終是一個(gè)繞不過去的檻兒。以中山市為例,去年底庫(kù)存曾高達(dá)7萬(wàn)套,今年3月~7月,在深中通道的規(guī)劃下,受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況,中山樓市銷售大熱,庫(kù)存量一度降至6萬(wàn)多套,房?jī)r(jià)上漲迅速。然而,在深圳樓市漸冷之后,中山樓市也難言樂觀,部分樓盤開始變相降價(jià),并打出首付1成的促銷手段。
而且,對(duì)于扎根三、四線的房企而言,僅考慮去化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)供不應(yīng)求變成供大于求,明年還有營(yíng)收任務(wù),今年要
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱,對(duì)于身陷三、四線高庫(kù)存城市的房企而言,新型城鎮(zhèn)化是機(jī)會(huì)之一,必須借此機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為,雖然此前很多地方上馬的新型城鎮(zhèn)化效果不明顯,導(dǎo)致有房企對(duì)此失去信心,但是此次十八屆五中全會(huì)再提該議案,要把握該機(jī)會(huì)的關(guān)鍵是“人”。
在宋丁看來,房企需要進(jìn)行復(fù)合型開發(fā),比如進(jìn)行商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化旅游等項(xiàng)目,解決市民養(yǎng)老、教育、公共服務(wù)需求,這樣才能聚集人口,盤活樓盤。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,目前政策層面已經(jīng)開始支持轉(zhuǎn)換未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途,將之用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。其根本目的也在于促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資,通過產(chǎn)業(yè)重新聚集人口。
特色小鎮(zhèn)或是方向之一。以浙江臺(tái)州為例,目前臺(tái)州市已確定9個(gè)特色小鎮(zhèn)培育名單,在產(chǎn)業(yè)選擇上,從旅游、健康,到高端裝備制造業(yè)不等。
不過,宋丁表示,讓房企做城市服務(wù)商打造特色小鎮(zhèn),難度很大,必須有一整套政策支持。
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