軍人出身的王健林以執(zhí)行力著稱。過去一年壓在他心頭恐怕有兩件事，一是IPO遲遲未果，二是面對風(fēng)光無限的恒大足球，萬達如何突圍

    要說2013年最活躍的地產(chǎn)公司，非萬達莫屬。

    在中國的地產(chǎn)版圖上，許家印和王健林，常常被相提并論。他們一南一北，同樣高調(diào)，先后成為福布斯中國富豪榜首富，同樣玩轉(zhuǎn)足球隔空較勁。

    軍人出身的王健林，向來以執(zhí)行力著稱。在過去一年里，壓在王健林心頭的恐怕有兩件事。一是IPO上市遲遲未果，二是面對風(fēng)光無限的恒大足球，萬達如何突圍。

    2013年萬達集團的資產(chǎn)達到3800億，收入達1866.4億，其中，地產(chǎn)收入1262.5億，第一次躋身房地產(chǎn)行業(yè)銷售前三甲。值得一提的是，萬達是排名前十的地產(chǎn)公司中，唯一的未上市公司。

    有著敏銳政治嗅覺的王健林，早在10多年前就開始涉入足球領(lǐng)域。但比他小四歲的許家印盡管進入晚，卻憑借一個亞冠，搶盡了風(fēng)頭。這著實讓3年掏出5億注資中國足球的王健林感覺到巨大壓力。

    而王健林的反擊似乎才剛剛開始，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)急速擴張之外，萬達的動作不少。

    2013年，萬達在香港成功買殼并成功發(fā)債、年尾力推海外收購項目AMC影院紐交所上市，而瘋狂的并購還在繼續(xù)，2013年萬達還收購了兩家旅行社，以及頂級游艇品牌英國圣汐近92%股權(quán)，7億英鎊投資倫敦豪華酒店。

    這還不夠，在與馬云打賭之后，萬達又放下姿態(tài)開始試水O2O電商。而就在剛剛，曾投資過大連萬達和足協(xié)的王健林又當(dāng)選了中國足協(xié)的新一任顧問。

    不安心只做地產(chǎn)商的王健林，對萬達的未來究竟有怎樣的野心？

    IPO融資壓頂：焦灼排隊兩年

    “今年要推動2個目標(biāo)公司上市，這是投資管理中心的重點工作。”

    2014年1月，在IPO重啟的緊鑼密鼓中，萬達集團的年會也在自家酒店展開，掌門人王健林的這一句話吸引了市場頗多關(guān)注。

    據(jù)證監(jiān)會1月16日最新披露的IPO預(yù)備公司申報名單顯示，萬達集團旗下共有兩家子公司在會，分別是處于還在初審中的大連萬達商業(yè)地產(chǎn)，以及正在落實反饋意見的萬達電影院線。這兩家公司的在會時間都不短，公開資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)和電影院線申報發(fā)行的首次公告時間均為2012年2月1日。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商業(yè)地產(chǎn)的報會時間比首次公告時間早得多，是在2010年。

    近幾年來，萬達集團一路保持著高速擴張，但它的上市之路卻走得頗為坎坷。

    王健林對上市的渴望由來已久。早年，王健林本想通過REITs形式赴香港上市，甚至為此前往美國學(xué)習(xí)，準(zhǔn)備做得充足，但到了臨門一腳，卻因為政策原因擱淺。

    2007年，正是國內(nèi)資本市場蓬勃發(fā)展的高峰，王健林又迫不及待地公布了萬達在A股的上市計劃，并給出了精確的時間表，“2009年上半年力爭完成私募工作，引進戰(zhàn)略投資者；下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作，擇機上市�！�

    2009年2月，萬達引入建銀國際作為基石投資者，啟動萬達集團的股份制改造。8月份，又引入太平洋同盟、建銀國際資產(chǎn)管理和華控匯金3家PE。兩輪融資金額超過40億元，創(chuàng)下當(dāng)時國內(nèi)民營公司私募股權(quán)融資最高額。

    雖然王健林能用實際行動證明自己的執(zhí)行力，但他無法控制證監(jiān)會的審批流程，以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控。

    當(dāng)年萬達釋放出來的上市意向和決心最后交付給了等待。而PE的投資目標(biāo)是退出回報。據(jù)悉，建銀國際在投資萬達時曾與萬達簽署對賭協(xié)議，并對萬達的上市時間做了限定。建銀國際當(dāng)時的入股是Pre-IPO項目，但至今3年，萬達商業(yè)地產(chǎn)在會狀態(tài)還在“初審中”。

    可想而知，萬達對上市的執(zhí)著背后，除了對資金的需求，也有PE的壓力。據(jù)最新動態(tài)，與萬達同時報會的首創(chuàng)置業(yè)和富力地產(chǎn)都已撤回申請，目前，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)是在會的唯一的地產(chǎn)公司。

    而對于萬達商業(yè)地產(chǎn)的上市進程，業(yè)界普遍并不看好。

    “目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資都非常艱難，雖然比之前樂觀，但時間點依舊不能確定，更何況是IPO�！币环康禺a(chǎn)分析師告訴理財周報記者，“而地產(chǎn)股應(yīng)該會先放再融資，再放IPO�！�

    另一位華南地產(chǎn)分析師表示，“萬科的股價都跌破了每股凈資產(chǎn)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個被市場嚴(yán)重低估的時段，現(xiàn)在選擇A股上市對地產(chǎn)公司來說并不是一個很好的時機�！�

    他表示，萬達地產(chǎn)謀求上市的地點應(yīng)該是在境外，“招商和金地都在向借殼的公司注入資產(chǎn)了。”而在A股之外，萬達也一直在馬不停蹄地開拓融資渠道。目前，萬達集團擁有兩個上市平臺：一是借殼香港公司的萬達商業(yè)地產(chǎn)；二是2013年底在紐交所上市的AMC院線。

    商業(yè)地產(chǎn)走鋼絲的秘密

    南萬科，北萬達。

    商業(yè)地產(chǎn)是萬達最核心的支柱產(chǎn)業(yè)，也是萬達聲名鵲起的地方。萬達也成為商業(yè)地產(chǎn)“黃埔”軍校，人員流失一度非常嚴(yán)重。

    2013年萬達集團收入達1866.4億元，其中，商業(yè)地產(chǎn)收入為1456.2億，也就意味著整個集團的收入中，有近八成是商業(yè)地產(chǎn)貢獻的。

    一路走到與中國地產(chǎn)大佬萬科平起平坐，萬達兇猛地追趕了4年。

    2009年，萬科的全年銷售金額為630億元，位居行業(yè)第一，并在次年突破千億，成為國內(nèi)第一個問鼎千億的地產(chǎn)商。而同樣是2009年，在中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績20強中，我們還找不到萬達的身影。2010年，萬達以369億元銷售額沖進榜單前十，彼時，萬達銷售額是萬科的近1/3。

    2013年，萬科以1740.6億元的銷售額居首，萬達則以1301億元銷售額緊跟其后，排第三位。值得一提的是，萬達是排名前十的房企中，唯一的未上市公司。

    相較于其他地產(chǎn)公司的銷售額，萬達1301億元業(yè)績背后是更大的項目體量。

    一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向理財周報記者分析稱，“與A股上市房企住宅地產(chǎn)偏多不同，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達持有大量物業(yè)，其每年銷售額主要由銷售回款和物業(yè)租金組成。而每年租金的價格為該物業(yè)樓價的3%-8%。”

    據(jù)王健林披露，“萬達2013年施工面積5179萬平方米，萬達一家企業(yè)的施工面積接近整個歐洲施工面積的總和�！�

    而這與萬達商業(yè)地產(chǎn)的模式息息相關(guān)。

    萬達廣場是萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品。在萬達廣場的選址上，萬達一般會與政府合作，選擇剛起步發(fā)展的三四線城市，或一二線城市的舊城區(qū)或開發(fā)區(qū)，以低價拿地，并結(jié)合城市自身的發(fā)展來帶動商區(qū)的發(fā)展。

    萬達的全產(chǎn)業(yè)鏈模式使其掌握了更多的商業(yè)資源，在招商方面，萬達采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式，這樣可使萬達的自持物業(yè)在前期保證滿鋪開業(yè)經(jīng)營。同時給周邊的住宅和外圍商業(yè)街營造便利的銷售條件。

    由于戰(zhàn)略聯(lián)盟會導(dǎo)致在租金回報率偏低，住宅和商業(yè)街的銷售額反過來在前期可以補給自持物業(yè)的經(jīng)營。自持物業(yè)作為不動產(chǎn)，又可以抵押給銀行，以獲得更多的貸款投入到下一個項目的建設(shè)。

    市場對萬達的這種商業(yè)模式稱之為“以售養(yǎng)租”或“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。上述業(yè)內(nèi)人士向理財周報記者分析稱，“萬達的這種模式在早期曾受到過業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，一旦某個項目出現(xiàn)問題，資金鏈就會有斷裂的危險�！�

    而高周轉(zhuǎn)帶來的急速擴張，有利亦有弊。好處是讓萬達快速做大，擠進國內(nèi)地產(chǎn)前三把交椅，而危險的則是這種高速發(fā)展將萬達裹挾進去，“停不下來”。

    他分析稱，“現(xiàn)在走萬達這種商業(yè)模式的地產(chǎn)公司也很多，萬達已經(jīng)從一對一地跟政府談協(xié)議，變成了需要跟別的地產(chǎn)公司競爭，成本壓力也越來越大�！边@也是萬達不斷收購有現(xiàn)金流的經(jīng)營體的因素之一。

    王健林也表示，“房地產(chǎn)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流�！�

    轉(zhuǎn)型如何玩文化產(chǎn)業(yè)

    深諳商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)險的王健林，試圖從文化產(chǎn)業(yè)找轉(zhuǎn)型。

    萬達電影院線上市，不會像其商業(yè)地產(chǎn)上市那樣預(yù)期悲觀�！坝捎谏陥蟮臅r間比較早，以前的財務(wù)報表太舊，現(xiàn)在正在補充最新的財務(wù)報表。”萬達電影院線保薦機構(gòu)中銀國際內(nèi)部人士告訴理財周報記者

    上述華南地產(chǎn)分析師也表示，“相較于地產(chǎn)，院線屬于政策大力扶持的文化產(chǎn)業(yè)，上市的可能性更大�！�

    據(jù)王健林2014年最新的內(nèi)部講話，萬達院線2013年收入41億元。截至目前，萬達院線全國共有142家店，2013年新增影院28家；屏幕總數(shù)1247塊，2013年新增屏幕267塊。

    而根據(jù)藝恩咨詢數(shù)據(jù)，2013年，中國內(nèi)地票房報收217億元，其中，萬達院線以31億元票房位于城市院線首位。

    “到2020年，萬達房地產(chǎn)收入占集團總收入比例將降到50%以下�！蓖踅×謱θf達的轉(zhuǎn)型策劃已久。在王健林看來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期只有40-50年，當(dāng)一個國家的城市化率達到80%以上，房地產(chǎn)業(yè)就會大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè)，他的未雨綢繆始于2004年。

    2003年，王健林想將影院引入萬達商業(yè)綜合體，于是跟上影集團談合作，希望萬達廣場開到哪兒，上影的屏幕就放到哪兒。那個時候，國內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)還未像如今這么火爆，談判當(dāng)然不順利。

    王健林于是親自操刀，成立了萬達電影院線公司。從2004年哈爾濱萬達電影城開業(yè)，至今近10年時間，而王健林憑借自己做地產(chǎn)的魄力，將萬達電影院線做到了全國第一。

    但他對電影院線的野心遠(yuǎn)非如此。

    2012年，萬達以26億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司。根據(jù)王健林披露，萬達2012年并購AMC，當(dāng)年便扭虧為盈，創(chuàng)造利潤5000萬美元。2013年12月，AMC在美國紐交所上市。

    除了通過海外并購增強實力，獲得更多的影片制作和發(fā)行資源，萬達在影院的布局上也呈現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式。其在青島投資的東方影都影視產(chǎn)業(yè)園，總投資300億元，據(jù)稱是目前全球最大的影視產(chǎn)業(yè)項目。而王健林也表示，該項目是“集團2017年前持續(xù)幾年的一號工程”。而王健林也表示，“今后萬達就是雙輪驅(qū)動，商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游兩手抓�！�

    可見，王健林對旗下文化產(chǎn)業(yè)集團的發(fā)展寄予了厚望。納入文化集團的業(yè)務(wù)非常多，包括電影院線、連鎖量販KTV、主題公園、影視產(chǎn)業(yè)園、影視制作公司、傳媒以及旅游城。

    為了配合全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，2013年10月，萬達集團還并購了兩家旅行社。其中，收購湖北新航線國旅，萬達占70%股份；另又全資收購了北京環(huán)行五洲旅行社。

    上述華南地產(chǎn)分析師告訴理財周報記者，“中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，開發(fā)商轉(zhuǎn)型是大勢所趨，雖然萬達從地產(chǎn)板塊延伸出許多業(yè)務(wù)，大方向依舊是從商業(yè)地產(chǎn)向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型�！�

    萬達千億帝國版圖

    作為中國當(dāng)前最頂級的地產(chǎn)商人，王健林比以往任何時候都活躍。

    60歲的王健林，身上有明顯的軍人印記。王健林16歲入伍，16年后從部隊轉(zhuǎn)業(yè)，在大連市西崗區(qū)人民政府做了3年辦公室主任，16年的部隊經(jīng)驗促成了后來萬達的軍事化管理風(fēng)格，而19年的軍政生涯也為萬達與政府的關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。

    1989年接下舊城改造工程，1994年入主大連足球俱樂部做品牌，2000年主導(dǎo)萬達從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在又將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化旅游，王健林的每一個選擇極其果斷，又極其冒險，每一步都“富貴險中求”。

    上述華南地產(chǎn)分析師告訴記者，“萬達的成功有四方面的原因，一是運營和招商能力，二是有實力能拿項目，三是品牌做起來了有號召力，但最終都?xì)w結(jié)到第四點，也就是人的因素，老板有戰(zhàn)略眼光，有魄力�！�

    萬達集團官網(wǎng)顯示，目前萬達集團旗下共有四大支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、連鎖百貨和文化旅游。2013年，萬達集團資產(chǎn)達3800億元。而據(jù)王健林披露，2013年，酒店管理公司收入36.3億元，同比增長30%；文化集團收入255.2億元，同比增長23%；百貨收入154.9億元，凈利潤增虧7%。百貨一直是萬達集團的發(fā)展短板，成立至今未實現(xiàn)盈利，需要地產(chǎn)公司常年輸血。其商業(yè)人才的流失也是萬達不得不面對的一個問題。

    近些年，王健林開始頻頻出現(xiàn)在西方媒體的視野中。家大業(yè)大的王健林總結(jié)這一年萬達的重大項目，其收購標(biāo)的有本土旅行社、3.3億英鎊并購的世界頂級游艇品牌、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店，并成功在香港借殼，力推AMC紐交所上市。

    為此，王健林還接到英國首相卡梅倫的致信，祝賀萬達集團在英國成功并購圣汐游艇公司和投資開發(fā)萬達酒店。

    王健林慢慢開始展現(xiàn)中國商人強勢的一面。在剛剛結(jié)束的一次論壇上，王健林當(dāng)場反駁哈佛大學(xué)教授約瑟夫奈發(fā)表的不適當(dāng)言論，認(rèn)為這是一種不禮貌的行為。

    王健林想把萬達帝國推得更遠(yuǎn)。萬達的兩個支柱產(chǎn)業(yè)都要做到全產(chǎn)業(yè)鏈布局。他在地產(chǎn)上將萬達定位為不動產(chǎn)經(jīng)營商，而非開發(fā)商；而在開拓出文化旅游之后，他更想掙脫出房企的名頭，將萬達建成綜合性企業(yè)�！叭f達要做百年企業(yè)�！�

    然而，文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)還是有很大區(qū)別�！叭f達的電商也正在試運營，但文化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不像商業(yè)地產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化，新技術(shù)多，很難管控。且文化產(chǎn)業(yè)需要更開放的管理風(fēng)格，集權(quán)制管理并不適合企業(yè)的發(fā)展�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析稱，“地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，但地產(chǎn)的未來究竟在何方，大家都在探索。”

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