軍人出身的王健林以執(zhí)行力著稱。過去一年壓在他心頭恐怕有兩件事,一是IPO遲遲未果,二是面對風(fēng)光無限的恒大足球,萬達如何突圍
要說2013年最活躍的地產(chǎn)公司,非萬達莫屬。
在中國的地產(chǎn)版圖上,許家印和王健林,常常被相提并論。他們一南一北,同樣高調(diào),先后成為福布斯中國富豪榜首富,同樣玩轉(zhuǎn)足球隔空較勁。
軍人出身的王健林,向來以執(zhí)行力著稱。在過去一年里,壓在王健林心頭的恐怕有兩件事。一是IPO上市遲遲未果,二是面對風(fēng)光無限的恒大足球,萬達如何突圍。
2013年萬達集團的資產(chǎn)達到3800億,收入達1866.4億,其中,地產(chǎn)收入1262.5億,第一次躋身房地產(chǎn)行業(yè)銷售前三甲。值得一提的是,萬達是排名前十的地產(chǎn)公司中,唯一的未上市公司。
有著敏銳政治嗅覺的王健林,早在10多年前就開始涉入足球領(lǐng)域。但比他小四歲的許家印盡管進入晚,卻憑借一個亞冠,搶盡了風(fēng)頭。這著實讓3年掏出5億注資中國足球的王健林感覺到巨大壓力。
而王健林的反擊似乎才剛剛開始,在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)急速擴張之外,萬達的動作不少。
2013年,萬達在香港成功買殼并成功發(fā)債、年尾力推海外收購項目AMC影院紐交所上市,而瘋狂的并購還在繼續(xù),2013年萬達還收購了兩家旅行社,以及頂級游艇品牌英國圣汐近92%股權(quán),7億英鎊投資倫敦豪華酒店。
這還不夠,在與馬云打賭之后,萬達又放下姿態(tài)開始試水O2O電商。而就在剛剛,曾投資過大連萬達和足協(xié)的王健林又當(dāng)選了中國足協(xié)的新一任顧問。
不安心只做地產(chǎn)商的王健林,對萬達的未來究竟有怎樣的野心?
IPO融資壓頂:焦灼排隊兩年
“今年要推動2個目標(biāo)公司上市,這是投資管理中心的重點工作。”
2014年1月,在IPO重啟的緊鑼密鼓中,萬達集團的年會也在自家酒店展開,掌門人王健林的這一句話吸引了市場頗多關(guān)注。
據(jù)證監(jiān)會1月16日最新披露的IPO預(yù)備公司申報名單顯示,萬達集團旗下共有兩家子公司在會,分別是處于還在初審中的大連萬達商業(yè)地產(chǎn),以及正在落實反饋意見的萬達電影院線。這兩家公司的在會時間都不短,公開資料顯示,商業(yè)地產(chǎn)和電影院線申報發(fā)行的首次公告時間均為2012年2月1日。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,商業(yè)地產(chǎn)的報會時間比首次公告時間早得多,是在2010年。
近幾年來,萬達集團一路保持著高速擴張,但它的上市之路卻走得頗為坎坷。
王健林對上市的渴望由來已久。早年,王健林本想通過REITs形式赴香港上市,甚至為此前往美國學(xué)習(xí),準(zhǔn)備做得充足,但到了臨門一腳,卻因為政策原因擱淺。
2007年,正是國內(nèi)資本市場蓬勃發(fā)展的高峰,王健林又迫不及待地公布了萬達在A股的上市計劃,并給出了精確的時間表,“2009年上半年力爭完成私募工作,引進戰(zhàn)略投資者;下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作,擇機上市!
2009年2月,萬達引入建銀國際作為基石投資者,啟動萬達集團的股份制改造。8月份,又引入太平洋同盟、建銀國際資產(chǎn)管理和華控匯金3家PE。兩輪融資金額超過40億元,創(chuàng)下當(dāng)時國內(nèi)民營公司私募股權(quán)融資最高額。
雖然王健林能用實際行動證明自己的執(zhí)行力,但他無法控制證監(jiān)會的審批流程,以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控。
當(dāng)年萬達釋放出來的上市意向和決心最后交付給了等待。而PE的投資目標(biāo)是退出回報。據(jù)悉,建銀國際在投資萬達時曾與萬達簽署對賭協(xié)議,并對萬達的上市時間做了限定。建銀國際當(dāng)時的入股是Pre-IPO項目,但至今3年,萬達商業(yè)地產(chǎn)在會狀態(tài)還在“初審中”。
可想而知,萬達對上市的執(zhí)著背后,除了對資金的需求,也有PE的壓力。據(jù)最新動態(tài),與萬達同時報會的首創(chuàng)置業(yè)和富力地產(chǎn)都已撤回申請,目前,大連萬達商業(yè)地產(chǎn)是在會的唯一的地產(chǎn)公司。
而對于萬達商業(yè)地產(chǎn)的上市進程,業(yè)界普遍并不看好。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資都非常艱難,雖然比之前樂觀,但時間點依舊不能確定,更何況是IPO!币环康禺a(chǎn)分析師告訴理財周報記者,“而地產(chǎn)股應(yīng)該會先放再融資,再放IPO!
另一位華南地產(chǎn)分析師表示,“萬科的股價都跌破了每股凈資產(chǎn),國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個被市場嚴(yán)重低估的時段,現(xiàn)在選擇A股上市對地產(chǎn)公司來說并不是一個很好的時機!
他表示,萬達地產(chǎn)謀求上市的地點應(yīng)該是在境外,“招商和金地都在向借殼的公司注入資產(chǎn)了。”而在A股之外,萬達也一直在馬不停蹄地開拓融資渠道。目前,萬達集團擁有兩個上市平臺:一是借殼香港公司的萬達商業(yè)地產(chǎn);二是2013年底在紐交所上市的AMC院線。
商業(yè)地產(chǎn)走鋼絲的秘密
南萬科,北萬達。
商業(yè)地產(chǎn)是萬達最核心的支柱產(chǎn)業(yè),也是萬達聲名鵲起的地方。萬達也成為商業(yè)地產(chǎn)“黃埔”軍校,人員流失一度非常嚴(yán)重。
2013年萬達集團收入達1866.4億元,其中,商業(yè)地產(chǎn)收入為1456.2億,也就意味著整個集團的收入中,有近八成是商業(yè)地產(chǎn)貢獻的。
一路走到與中國地產(chǎn)大佬萬科平起平坐,萬達兇猛地追趕了4年。
2009年,萬科的全年銷售金額為630億元,位居行業(yè)第一,并在次年突破千億,成為國內(nèi)第一個問鼎千億的地產(chǎn)商。而同樣是2009年,在中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績20強中,我們還找不到萬達的身影。2010年,萬達以369億元銷售額沖進榜單前十,彼時,萬達銷售額是萬科的近1/3。
2013年,萬科以1740.6億元的銷售額居首,萬達則以1301億元銷售額緊跟其后,排第三位。值得一提的是,萬達是排名前十的房企中,唯一的未上市公司。
相較于其他地產(chǎn)公司的銷售額,萬達1301億元業(yè)績背后是更大的項目體量。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向理財周報記者分析稱,“與A股上市房企住宅地產(chǎn)偏多不同,作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司,萬達持有大量物業(yè),其每年銷售額主要由銷售回款和物業(yè)租金組成。而每年租金的價格為該物業(yè)樓價的3%-8%。”
據(jù)王健林披露,“萬達2013年施工面積5179萬平方米,萬達一家企業(yè)的施工面積接近整個歐洲施工面積的總和!
而這與萬達商業(yè)地產(chǎn)的模式息息相關(guān)。
萬達廣場是萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品。在萬達廣場的選址上,萬達一般會與政府合作,選擇剛起步發(fā)展的三四線城市,或一二線城市的舊城區(qū)或開發(fā)區(qū),以低價拿地,并結(jié)合城市自身的發(fā)展來帶動商區(qū)的發(fā)展。
萬達的全產(chǎn)業(yè)鏈模式使其掌握了更多的商業(yè)資源,在招商方面,萬達采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式,這樣可使萬達的自持物業(yè)在前期保證滿鋪開業(yè)經(jīng)營。同時給周邊的住宅和外圍商業(yè)街營造便利的銷售條件。
由于戰(zhàn)略聯(lián)盟會導(dǎo)致在租金回報率偏低,住宅和商業(yè)街的銷售額反過來在前期可以補給自持物業(yè)的經(jīng)營。自持物業(yè)作為不動產(chǎn),又可以抵押給銀行,以獲得更多的貸款投入到下一個項目的建設(shè)。
市場對萬達的這種商業(yè)模式稱之為“以售養(yǎng)租”或“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。上述業(yè)內(nèi)人士向理財周報記者分析稱,“萬達的這種模式在早期曾受到過業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑,一旦某個項目出現(xiàn)問題,資金鏈就會有斷裂的危險!
而高周轉(zhuǎn)帶來的急速擴張,有利亦有弊。好處是讓萬達快速做大,擠進國內(nèi)地產(chǎn)前三把交椅,而危險的則是這種高速發(fā)展將萬達裹挾進去,“停不下來”。
他分析稱,“現(xiàn)在走萬達這種商業(yè)模式的地產(chǎn)公司也很多,萬達已經(jīng)從一對一地跟政府談協(xié)議,變成了需要跟別的地產(chǎn)公司競爭,成本壓力也越來越大!边@也是萬達不斷收購有現(xiàn)金流的經(jīng)營體的因素之一。
王健林也表示,“房地產(chǎn)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流!
轉(zhuǎn)型如何玩文化產(chǎn)業(yè)
深諳商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)險的王健林,試圖從文化產(chǎn)業(yè)找轉(zhuǎn)型。
萬達電影院線上市,不會像其商業(yè)地產(chǎn)上市那樣預(yù)期悲觀!坝捎谏陥蟮臅r間比較早,以前的財務(wù)報表太舊,現(xiàn)在正在補充最新的財務(wù)報表。”萬達電影院線保薦機構(gòu)中銀國際內(nèi)部人士告訴理財周報記者
上述華南地產(chǎn)分析師也表示,“相較于地產(chǎn),院線屬于政策大力扶持的文化產(chǎn)業(yè),上市的可能性更大!
據(jù)王健林2014年最新的內(nèi)部講話,萬達院線2013年收入41億元。截至目前,萬達院線全國共有142家店,2013年新增影院28家;屏幕總數(shù)1247塊,2013年新增屏幕267塊。
而根據(jù)藝恩咨詢數(shù)據(jù),2013年,中國內(nèi)地票房報收217億元,其中,萬達院線以31億元票房位于城市院線首位。
“到2020年,萬達房地產(chǎn)收入占集團總收入比例將降到50%以下!蓖踅×謱θf達的轉(zhuǎn)型策劃已久。在王健林看來,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期只有40-50年,當(dāng)一個國家的城市化率達到80%以上,房地產(chǎn)業(yè)就會大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè),他的未雨綢繆始于2004年。
2003年,王健林想將影院引入萬達商業(yè)綜合體,于是跟上影集團談合作,希望萬達廣場開到哪兒,上影的屏幕就放到哪兒。那個時候,國內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)還未像如今這么火爆,談判當(dāng)然不順利。
王健林于是親自操刀,成立了萬達電影院線公司。從2004年哈爾濱萬達電影城開業(yè),至今近10年時間,而王健林憑借自己做地產(chǎn)的魄力,將萬達電影院線做到了全國第一。
但他對電影院線的野心遠(yuǎn)非如此。
2012年,萬達以26億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司。根據(jù)王健林披露,萬達2012年并購AMC,當(dāng)年便扭虧為盈,創(chuàng)造利潤5000萬美元。2013年12月,AMC在美國紐交所上市。
除了通過海外并購增強實力,獲得更多的影片制作和發(fā)行資源,萬達在影院的布局上也呈現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式。其在青島投資的東方影都影視產(chǎn)業(yè)園,總投資300億元,據(jù)稱是目前全球最大的影視產(chǎn)業(yè)項目。而王健林也表示,該項目是“集團2017年前持續(xù)幾年的一號工程”。而王健林也表示,“今后萬達就是雙輪驅(qū)動,商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游兩手抓!
可見,王健林對旗下文化產(chǎn)業(yè)集團的發(fā)展寄予了厚望。納入文化集團的業(yè)務(wù)非常多,包括電影院線、連鎖量販KTV、主題公園、影視產(chǎn)業(yè)園、影視制作公司、傳媒以及旅游城。
為了配合全產(chǎn)業(yè)鏈的布局,2013年10月,萬達集團還并購了兩家旅行社。其中,收購湖北新航線國旅,萬達占70%股份;另又全資收購了北京環(huán)行五洲旅行社。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴理財周報記者,“中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去,開發(fā)商轉(zhuǎn)型是大勢所趨,雖然萬達從地產(chǎn)板塊延伸出許多業(yè)務(wù),大方向依舊是從商業(yè)地產(chǎn)向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型!
萬達千億帝國版圖
作為中國當(dāng)前最頂級的地產(chǎn)商人,王健林比以往任何時候都活躍。
60歲的王健林,身上有明顯的軍人印記。王健林16歲入伍,16年后從部隊轉(zhuǎn)業(yè),在大連市西崗區(qū)人民政府做了3年辦公室主任,16年的部隊經(jīng)驗促成了后來萬達的軍事化管理風(fēng)格,而19年的軍政生涯也為萬達與政府的關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。
1989年接下舊城改造工程,1994年入主大連足球俱樂部做品牌,2000年主導(dǎo)萬達從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),現(xiàn)在又將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化旅游,王健林的每一個選擇極其果斷,又極其冒險,每一步都“富貴險中求”。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴記者,“萬達的成功有四方面的原因,一是運營和招商能力,二是有實力能拿項目,三是品牌做起來了有號召力,但最終都?xì)w結(jié)到第四點,也就是人的因素,老板有戰(zhàn)略眼光,有魄力!
萬達集團官網(wǎng)顯示,目前萬達集團旗下共有四大支柱產(chǎn)業(yè),商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、連鎖百貨和文化旅游。2013年,萬達集團資產(chǎn)達3800億元。而據(jù)王健林披露,2013年,酒店管理公司收入36.3億元,同比增長30%;文化集團收入255.2億元,同比增長23%;百貨收入154.9億元,凈利潤增虧7%。百貨一直是萬達集團的發(fā)展短板,成立至今未實現(xiàn)盈利,需要地產(chǎn)公司常年輸血。其商業(yè)人才的流失也是萬達不得不面對的一個問題。
近些年,王健林開始頻頻出現(xiàn)在西方媒體的視野中。家大業(yè)大的王健林總結(jié)這一年萬達的重大項目,其收購標(biāo)的有本土旅行社、3.3億英鎊并購的世界頂級游艇品牌、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店,并成功在香港借殼,力推AMC紐交所上市。
為此,王健林還接到英國首相卡梅倫的致信,祝賀萬達集團在英國成功并購圣汐游艇公司和投資開發(fā)萬達酒店。
王健林慢慢開始展現(xiàn)中國商人強勢的一面。在剛剛結(jié)束的一次論壇上,王健林當(dāng)場反駁哈佛大學(xué)教授約瑟夫奈發(fā)表的不適當(dāng)言論,認(rèn)為這是一種不禮貌的行為。
王健林想把萬達帝國推得更遠(yuǎn)。萬達的兩個支柱產(chǎn)業(yè)都要做到全產(chǎn)業(yè)鏈布局。他在地產(chǎn)上將萬達定位為不動產(chǎn)經(jīng)營商,而非開發(fā)商;而在開拓出文化旅游之后,他更想掙脫出房企的名頭,將萬達建成綜合性企業(yè)!叭f達要做百年企業(yè)!
然而,文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)還是有很大區(qū)別!叭f達的電商也正在試運營,但文化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不像商業(yè)地產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化,新技術(shù)多,很難管控。且文化產(chǎn)業(yè)需要更開放的管理風(fēng)格,集權(quán)制管理并不適合企業(yè)的發(fā)展!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析稱,“地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型當(dāng)中,但地產(chǎn)的未來究竟在何方,大家都在探索。”
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