第一章 房價為什么一漲再漲?(一)
    2008-07-16        來源:中信出版社

  房價高企,已經(jīng)成為政府和老百姓的一塊心病。這么高的房價,究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的?究竟是哪些資金在買房?為什么在如此高的價位上還有這么旺盛的購買力?2008年,我國的樓市打了一個大噴嚏,這兩年買房的人是否接到了樓市的最后一棒?

  說起房子,這是大家最關(guān)心的事。不管是有房還是沒房的人,房子的問題是全國人民都關(guān)心的事。為什么呢?這就是中國人的傳統(tǒng)。如果我們家在農(nóng)村,那就得先蓋上三間大瓦房,如今甚至是三層小樓,才能娶上媳婦;如果我們住在城里,就想在好一點的地段買上套像樣一點的房子,才有自己安身立命的空間,才能踏踏實實地過上有尊嚴的生活。衣、食、住、行是人類最起碼的生存需要,走到今天,13億中國人基本上解決了吃飽穿暖的問題,接下來就輪到改善居住條件了。所以,住房成為全國人民普遍最關(guān)心的問題。但中國房價在經(jīng)歷了兩年的暴漲之后,自從進入2008年,漲幅明顯縮小,有的地方甚至開始回落,引來全國上下一片質(zhì)疑之聲,于是“房價拐點論”便應(yīng)運而生。
  要想弄明白房價是不是真的會出現(xiàn)拐點,房價將走向何方,我們得先搞清楚這輪房價是怎么漲上來的,再看看這些上漲的因素中哪些已經(jīng)消失,哪些還會持續(xù)下去,甚至力量會進一步擴大,只有這樣才能了解我國未來房價的趨勢,從而調(diào)整自己的判斷、決策和行動。
  記得1991年清華大學(xué)派我去德國進修的時候,我對那里的房價感受特別深刻。有德國同事問我:“你在中國掙多少錢?”頓時我的頭上開始冒汗,但只能如實說:“月薪100元!薄100元?”他們眼睛瞪得大大的:“100元你怎么活?”我說:“在中國,我每月房租才兩元錢,生活開支特別低,物價也非常便宜。”但是大家猜猜看,我在德國租一間小房子一個月要交多少錢?400馬克!當時合1200元人民幣。中國政府的總理干一個月都不一定能拿這么多。幸好是德國基金會贊助我讀書,否則我在那里根本無法立足。
  20世紀90年代初,中國還沒有這么突出的買房問題,那時住房還沒有商品化,而是由工作單位根據(jù)各項條件統(tǒng)一給職工打分,排隊分配住房。由于粥少僧多,一碗水很難端得平,所以大家意見很大。1996年我回國以后,中國的住房制度開始改革,工作單位不再分房子,我們有了住房公積金,實行貸款買房。記得剛開始,感覺北京的商品房簡直是天價:1平方米竟然要1000元人民幣左右。天哪!這房子太貴了,我肯定買不起;后來漲到了1平方米5000元,我更買不起了;再漲到10000元時,我真的買不起了;等聽到房價漲過15000元的時候,我基本上沒有啥想法了。
  房價對很多人來說,跟我一樣,似乎永遠追不上?傻搅2007年,房價竟出現(xiàn)短期兩三倍的暴漲,這是為什么?這背后的原因是什么呢?
  照這樣漲下去,那些普通收入的打工族們,他們什么時候能買上房子呢?
  前兩年,我講課走遍了祖國大江南北,到處去普及宏觀經(jīng)濟知識。我到過新疆、內(nèi)蒙古、蘭州、南寧、北海、深圳、珠海、蘇州、杭州、寧波、上海、南通、濟南、青島、鄭州等許多城市,每到一處,每講一次課,都看到這個地方變化最大的是房價。前年一個價,去年一個價,今年又是一個價,所到之處房價都在翻番往上升。
  兩年前,在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸,特別漂亮的水景房才1000多元1平方米。當時在課上我就對大家說:“這個價格太便宜了,大家可以買!苯Y(jié)果我第二次去的時候漲到2000元,第三次去的時候漲到3000元,前不久再去時已經(jīng)漲到了4000元。有人問我說:“這樣的房價我們還要不要再買?”
  新疆也是如此。2006年10月我在烏魯木齊市詢問房價,他們說:“不貴,2000元左右。”2007年我給全國礦業(yè)老板講課的時候,有一個新疆學(xué)員說:“我們?yōu)豸斈君R市的房價已經(jīng)漲到了1平方米4000元!
  我只想跟大家說,這兩年走遍祖國大江南北,每當我第二次再回到那個城市的時候,那里的房價就又漲上去很多。不是一個地方漲,而是全國房價都在漲。就連內(nèi)蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子,我到那兒去看的時候,當?shù)氐姆績r還在飆升。所有這一切說明什么呢?它說明了一件事:中國人對住房的需求太旺盛了。
    我在清華大學(xué)給MBA上課,經(jīng)常舉辦沙龍,大家聚在一起探討中國經(jīng)濟發(fā)展問題。2007年,我們的沙龍選在北京什剎海的游船上,暢談中國樓市問題。一位研究生說,在武漢有個房地產(chǎn)開發(fā)商,2007年初賣3000元1平方米,結(jié)果一開盤就一下子賣光了。老板拍著大腿說:哎呀,賣虧了,賣虧了,下次開盤一定要賣6000元。3個月之后開盤就賣6000元,結(jié)果剛開盤一下子又賣光了。老板又拍著腿說:哎呀,賣虧了,賣虧了,下次開盤賣9000元,結(jié)果9000元開盤又一搶而空。老板最后發(fā)話說:這房子咱先不賣了,2008年一開盤就賣13000元,把價提得高高的,漲得讓誰都買不起。沒關(guān)系,反正這房價還得漲。事情雖然說的是武漢,但在北京、上海、廣州、深圳,包括成都在內(nèi),房價就是這樣一路漲上去的。
  為什么呢?因為地不好拿了,太貴了,前面賣的房子本錢都收回來了,后面又沒房賣,把房價掛高點,賣不掉算了,留著以后慢慢賣。結(jié)果是提一次價不夠賣,提兩次還不夠賣,最后提到買房人實在買不起的程度。只要地產(chǎn)商前面賺夠了,管你愛買不買。結(jié)果就是,附近的地產(chǎn)商一家比著一家賣。你看隔壁都賣這么高了,而且他拿地的成本也高,估計建好房子的成本得比我現(xiàn)在的賣價還要高,我得再漲點。
  就這么一家比一家,一家趕一家,“離譜”的房價就這么給推上去了。而買房的人呢?3000元沒買,6000元后悔了;6000元沒買,9000元更后悔。再不買,真的漲到13000元了!這只是舉個例子,但這一輪輪房價基本上就這樣漲起來的。
  問題是,房價這么一輪一輪漲,真的有人要跟,真的有人要買,這一漲再漲的辦法這么好使,為什么5年前或3年前樓市疲軟的時候,不用這辦法呢?
  究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨,而且還挨得起呢?
  我研究的是宏觀經(jīng)濟,一直關(guān)注政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。從2003年中國經(jīng)濟開始提速的時候,政府就已經(jīng)意識到,以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜,吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場,會刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫。第二是地價太便宜,意味著誰能接觸到掌握批地權(quán)力的人,誰就有條件優(yōu)先拿到地,會刺激大量權(quán)錢交易、暗箱操作,滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價太便宜,不能充分體現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中,土地作為已經(jīng)市場化的重要生產(chǎn)要素,不能公平地由市場供求關(guān)系來決定它應(yīng)有的價值和價格。在中國,《憲法》規(guī)定土地屬于國家和勞動群眾集體所有,大量土地以這種便宜的協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式流入少數(shù)地產(chǎn)商名下,實際是對公眾利益的變相剝奪,這既不符合經(jīng)濟和市場規(guī)律,更不符合社會公平原則。第四仍然是地價太便宜,直接減少了政府財政收入。反過來說,政府也應(yīng)該搭上經(jīng)濟高速發(fā)展的快車,而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收,還有一部分是土地出讓金。而賣地,則被指責為推高房價的重要原因。
  總之一句話,不能再這么便宜賣地了。
  于是,便有了《國六條》、《國八條》等限制土地供應(yīng)和規(guī)范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日,這是所有地產(chǎn)開發(fā)商最難忘的日子。2004年4月,國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合出臺了71號令—《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。通知規(guī)定,8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限,之后所有建設(shè)用地都必須通過土地招、拍、掛的形式進行出讓,就是要實行招標、拍賣、掛牌。同時,已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商,如果尚未付足土地出讓金的,必須在8月31日前補齊,方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓,且須在兩年內(nèi)動工,否則政府可有權(quán)收回。
  這是中國土地政策一個歷史性的轉(zhuǎn)折,而這個轉(zhuǎn)折又不得不轉(zhuǎn)。
  應(yīng)該說,當時政府的意圖很清楚,就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情。土地價格高了,銀行貸款難了,地產(chǎn)商自然就望而卻步了;蛘哒f,你買地建了房,價格高了大家買不起,按揭貸款首付相應(yīng)提高,買房也難了。你賣不出去,自然就不會一個勁兒拿地、一個勁兒地貸款、一個勁兒地建房了。
    沒想到,2003~2007年,政府年年出臺新政策,年年試圖調(diào)控房價,結(jié)果是出臺一個政策,房價就漲一輪,再出臺一次再漲一輪,漲到今天,所有沒買房的人都在“望房興嘆”,房價高得越來越遙不可及。

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