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| 購房“后悔權(quán)”設(shè)置應(yīng)符合契約精神 |
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| 2009-06-12 郭凱 來源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近日傳聞《消費者權(quán)益保護法》要“大修”，新消法的修改將會對三類商品交易引入消費“冷靜期”制度，其中包括網(wǎng)上交易、先付款后簽合同的交易，以及購買房屋、汽車等大額消費行為。
我們認為，消費冷靜期并不直接等同于無原因退貨的后悔權(quán)，否則，就可能曲解了冷靜期的法理初衷。尤其是房屋不僅作為消費品，還帶有投資品性質(zhì)，對冷靜期的適用，不能完全排除投資協(xié)議的契約約束性，在什么樣的情況下適用冷靜期，期限多長，需要考慮消費公平和投資契約履約的雙重因素。
就契約精神而言，契約正義與履約守約同屬于其內(nèi)涵。全球較通行的消費冷靜期立法，主要是為了防止欺騙、高壓等銷售行為對消費者的傷害，對遠程銷售、直銷銷售等領(lǐng)域約束比較嚴格。而適用于廣泛商品領(lǐng)域的冷靜期制度，則一般時間很短，
比如收到商品后的3天到7天內(nèi)，商家必須無條件退貨并足額退還貨款。在美國，最早的消費冷靜期就始于對直銷企業(yè)銷售行為的限制，因為直銷企業(yè)的銷售往往發(fā)生在信息不對稱的情況下，沒有中間人的介入，消費者容易受到銷售人員誘導(dǎo)而非理性消費。在歐盟，消費者政策規(guī)定對于通過媒體、郵購等達成的銷售協(xié)議，消費者可以在收到貨品后7天以上的時間，無條件退貨，不承擔違約責任，商家則要在30天內(nèi)退款。遠程銷售中比現(xiàn)場銷售中更容易出現(xiàn)的虛假信息，由此受到了約束。
在國內(nèi)的《合同法》中，對于重大誤解、顯失公平和欺詐、脅迫情況下簽訂的合同，在一年內(nèi)是可以撤銷，而以消費者保護為目的冷靜期，則期限很短，讓很多消費額不能夠抵償訴訟費用的不公平合同得以解除。在當前的中國，對直銷、網(wǎng)購等商品銷售領(lǐng)域引入國外的冷靜期制度，無疑是十分必要的。不過，在房屋這一兼具消費品和投資品性質(zhì)的商品領(lǐng)域，對它設(shè)置的冷靜期制度，無論期限長短，如果不加以條件限制，處境可能都會十分尷尬。
誠然，由于房地產(chǎn)市場的特殊因素（賣方市場），消費者處于弱勢地位，當前購房消費者和開發(fā)商之間的矛盾，是主要的消費糾紛種類之一。比如，一些開發(fā)商具有開發(fā)小區(qū)的大產(chǎn)權(quán)，但售樓后以各種名目拖延給購房者辦理房產(chǎn)證的時間，有些開發(fā)商會在合同中設(shè)置種種不平等條款或者模糊條款，交樓后房屋出現(xiàn)的問題以沒有合同約定為借口逃避責任，還有開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃、以公共用地轉(zhuǎn)作商用或開發(fā)新樓房等等。在房屋銷售環(huán)節(jié)引入冷靜期，誠然是一個動機良好的提議，能夠?qū)Φ禺a(chǎn)開發(fā)商如實提供房屋和住宅區(qū)信息形成一定約束，但它面臨的最大難題是，住房銷售后，從消費者入住、到發(fā)現(xiàn)種種問題，往往需要一定的時間，開發(fā)商向消費者交樓后，3—7天的一般性冷靜期保護，是否能夠真正保護消費者，存在很大的疑問。
而如果延長冷靜期到1個月甚至更長，同樣是投資品市場的房地產(chǎn)市場，因為價格浮動而帶來的無責任毀約行為，就可能會導(dǎo)致市場的混亂，違背所有投資市場要遵守的履約規(guī)范。房地產(chǎn)市場的價格變化，以及許多房產(chǎn)購買本身就屬于多變的投資行為，決定了在這一商品市場使用冷靜期時，同樣需要增加維護契約精神的條件。如果不存在房屋銷售信息與實際產(chǎn)品不相符的一般性不公平契約的情況，冷靜期的適用則需要慎之又慎，尤其是較長的冷靜期，如果不附帶條件，可以允許全部信息都公平知曉情況下的毀約行為，消費者保護立法的修改今后必然會遭到反撲。
在2008年，由于房價下跌，在高房價期間購買了住房的消費者或者投資者，以房地產(chǎn)商在以更低價格出售商品房為理由要求退房，
就是典型的無視契約規(guī)則和法律約束的行為。如果購房者在低價格時，可以毫無責任的撕毀高價期間的購買協(xié)議，房地產(chǎn)商是不是也可以在高價期間，可以毫無責任的撕毀低價時期的售房協(xié)議？自住型的消費者在價格波動時，由于有居住需求，一般不會要求退房，但投資型的投資客則需要在價差中獲取利潤，那么，住房交易冷靜期無條件毀約的設(shè)置，如果不能夠進行合理規(guī)范，不排除會成為投資客和房地產(chǎn)商操縱市場價格的工具。
當前，國內(nèi)的房屋銷售普遍使用的是先付定金、后簽合同的制度，而交樓后出現(xiàn)的種種糾紛中，消費者面臨的最大困境，是對于房屋質(zhì)量、任意修改規(guī)劃、開發(fā)商指定黑物管等方面的投訴，難獲處理。如果冷靜期無責任退房是一個保護消費者的立法項目，既要它發(fā)揮消費保護作用，同時又不能夠干涉地產(chǎn)投資市場的契約規(guī)則，那么在《合同法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》等等的寬泛規(guī)定之外，《消費者保護法》對于房地產(chǎn)消費開設(shè)冷靜期，可以通過細則詳細列明種種開發(fā)商的不法行為，作為可以使用冷靜期的條件，可能是最好的選擇。不忘保護公平契約，保護有社會責任感的房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營，讓他們有良好的環(huán)境提供優(yōu)質(zhì)的商品房，其實也是對消費者的保護。
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