《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》公開征求市民意見工作日前結(jié)束，上周六，滬上各媒體公布了民調(diào)結(jié)果。

　　各報對民調(diào)結(jié)果的報道各有側(cè)重，但都對經(jīng)適房“關(guān)鍵民意”表達(dá)作了解讀和詮釋，譬如申購經(jīng)適房的“滬籍”年限、申購家庭的月收入門檻，轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的限制年限以及回購對象的鎖定等等。
　　假如所公布民調(diào)數(shù)據(jù)真實(shí)可信，那么，人們大致可作判定，最快有望在4月份頒行的“試行辦法”，對申購者設(shè)置的主要門檻為：家庭人均月收入2300元以內(nèi)，套型以二室戶為主，面積以60平方米封頂，轉(zhuǎn)讓期限滿5年以上。
　　提出“申購與管控注定是塊燙手山芋”的觀點(diǎn)，聽起來似乎是在潑冷水。其實(shí)，我們無意否定經(jīng)適房對城市“夾心層”家庭盼望“居者有其屋”的現(xiàn)實(shí)意義，更不否認(rèn)經(jīng)適房政策系典型的城市福利政策之一。但我們不得不強(qiáng)調(diào)，在世界范圍內(nèi)，所有采取經(jīng)適房政策的城市，圍繞申購與管控，數(shù)十年間幾無成功先例。
　　家庭人均收入是申購經(jīng)適房的主要限制條件，也是決定申購過程會否產(chǎn)生并加劇新的社會不公之隱患所在。在歐美各國，國家對家庭收入監(jiān)控若以中國為參照近乎完美，但“收入門檻”在許多時候仍形同虛設(shè)。道理很簡單，不光家庭收入統(tǒng)計存有大量死角，家庭收入還是個過程變量，相對固定的經(jīng)適房政策，很難分辨申購者是否符合條件，從而引發(fā)一系列新矛盾并導(dǎo)致新舊矛盾交織發(fā)酵，搞得政府苦不堪言，落個費(fèi)力不討好之尷尬局面。故，時至今日，經(jīng)適房在絕大多數(shù)國家已“退市”，普遍改為貨幣補(bǔ)貼為主的廉租房政策。廉租的要旨在于，政府須保障“居者有其屋”，但不保障“居者有產(chǎn)權(quán)房”。而經(jīng)適房的麻煩首先在于“產(chǎn)權(quán)”，涉及“產(chǎn)權(quán)”就涉及到交易管控等一系列麻煩事，以及相應(yīng)的財產(chǎn)性收入對交易者是否合理的道義困惑。
　　經(jīng)適房之困惑，各地政府同樣吃足了苦頭。經(jīng)適房在國內(nèi)許多城市降生于上世紀(jì)90年代末期，引起社會輿論強(qiáng)烈不滿的當(dāng)數(shù)確定申購對象時的暗箱操作，突出矛盾則集中于“開著寶馬買經(jīng)適房”，以及十分突出的“二房東”現(xiàn)象，致使地方政府背負(fù)巨大的輿論壓力。因此，在一個階段內(nèi)，經(jīng)適房一度銷聲匿跡。
　　2004年下半年起，各城市普遍的高房價生成第一波社會輿論的強(qiáng)烈抨擊，要求中央地方調(diào)控房價，并將調(diào)控效果納入當(dāng)時的宏調(diào)效果加以考核。正是在此大背景下，上海也曾宣布要開建數(shù)百萬平方米的經(jīng)適房，但這項(xiàng)政策的落實(shí)并不理想。上海(其他城市也一樣)本次重啟成規(guī)模的經(jīng)適房建設(shè)，很大程度上仍然基于全國政策以及當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)走勢。所不同(可以說有明顯改進(jìn))的是，上海這一次采取兩輪驅(qū)動，一方面去年末已有174萬平方米經(jīng)適房在浦東三林開建，另一方面則調(diào)研制定申購和管控辦法，以期盡量兼顧社會公平。
　　然而，上海重啟經(jīng)適房政策的主要現(xiàn)實(shí)難題有四個：一個是申購對象很難準(zhǔn)確鑒別，這是“老問題”；另一個是經(jīng)適房政策系權(quán)宜之計還是長期性政策，眼下并無說法；三是按已大致成型的申購條件，上海目前有多少家庭符合申購條件，這個關(guān)鍵數(shù)據(jù)迄今仍是個謎，估計日后也不見得能夠精確公布；最后，縱然有了“試行辦法”把關(guān)，但中國畢竟仍是個以人治打底的人情社會，經(jīng)適房政策在基層操作時被“變通”的道德風(fēng)險仍然非常高。鑒于上述四大主要難題目前均無有效化解之辦法，經(jīng)適房政策之實(shí)施注定會好事多磨。