近期，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國房地產(chǎn)測評中心等單位，對我國未來房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟間的互動關(guān)系，進行了多方交流。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展和對國民經(jīng)濟影響，有如下幾點判斷：

　　首先是行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點，財務(wù)風(fēng)險控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中占有重要地位。受宏觀經(jīng)濟緊縮的影響，即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場中投機需求比例不高，未來銷售的放緩，由此導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流緊張，也會迫使企業(yè)降價保量。2007年下半年，企業(yè)高價拿地情況較多，一些進入行業(yè)較晚，資產(chǎn)積累不夠、實力較弱的企業(yè)面臨淘汰的危險。
　　從監(jiān)管的角度，對自從成立了土地監(jiān)察制度后，對土地閑置的管理已不在走過場，因此2007年高地價對開發(fā)商的成本壓力是真實存在的。房地產(chǎn)價格調(diào)整的主要壓力，并非來自于二級市場上的流動性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來的財務(wù)風(fēng)險。
　　其次，土地成本是“房價加速器”的關(guān)鍵。房地產(chǎn)價格主要是土地成本決定的，即“樓面地價+建安成本+開發(fā)利潤”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產(chǎn)的價格。
　　“房價加速器”機理主要在于市場的類比效應(yīng)：政府先推出地塊，后推出土地價格決定的房產(chǎn)價格，并以此決定了市場上存量房產(chǎn)的二級市場價格；在當(dāng)前宏觀緊縮情況下，土地價格下滑又給了市場一個明確的房價下滑信號。地價下降給了市場樓價下滑的強烈預(yù)期，因此現(xiàn)有救市措施成效有待觀察，因為當(dāng)前全國地價下降幅度平均已達35%。
　　第三，上市公司比非上市公司面臨更大的經(jīng)營壓力。經(jīng)過前期7年的指數(shù)式暴漲，許多房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)已積累了很大的實力，企業(yè)面對逆境不會有太大的商業(yè)風(fēng)險。上市公司出于維持業(yè)績和保持資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量的要求，對當(dāng)前銷售放緩帶來的效益下降容忍度較低，股價過分下滑也增加了收購壓力。而非上市公司則只要公司有實力承受調(diào)整，現(xiàn)金流不至于斷裂，對降價保量的動機就不強。
　　第四，兩類公司將渡過難關(guān)。面對行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過冬天。第一類，以萬科為代表的“作為”類公司；這類公司是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營模式的探索者，普遍實行“精細(xì)化”經(jīng)營，如萬科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個“制造業(yè)”，以求做到快速開發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過難關(guān)。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲備的大量低成本土地，在近兩年地價瘋漲時沒有做過多的積極進取，因此面對調(diào)整，未來的商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都不會太大。除了以上兩類公司外，投機性過強、在地價瘋漲的前2年吃進過多土地的公司，實力弱又粗放經(jīng)營的公司，未來遭淘汰的可能性較大。
　　最后，保障性住房的增加將改變房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。出于拉動地方經(jīng)濟增長，和建設(shè)和諧社會、解決民生問題的需要，保障性住房供應(yīng)無疑將會大增。上海成立的住房保障建設(shè)局，就是一個信號。保障性住房的來源，并非一定要新建，通過收購存量房也是一條途徑，目前上海已開始了外環(huán)房產(chǎn)的政府收購工作。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，商品房市場占40%-50%，隨著保障性住房比重增加，商品房樓價下調(diào)壓力將增大，上市公司、開發(fā)商的壓力也將增大，但整個房地產(chǎn)行業(yè)雖有調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會到達撼動其國民經(jīng)濟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地步。調(diào)整將擠出房地產(chǎn)的暴利，調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)專業(yè)性將增強，“作為類”企業(yè)將成為行業(yè)主角。