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| 2008-12-17 劉濤 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) |
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數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1~10月全國(guó)商品房銷售中，無(wú)論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國(guó)主要城市榜首，也就是說(shuō)需求正急劇萎縮。但與此同時(shí)，北京房?jī)r(jià)卻基本保持不變。這就讓人疑惑：莫非供求決定價(jià)格這一經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上失靈了？
據(jù)稱，多數(shù)開發(fā)商不肯以降價(jià)來(lái)帶動(dòng)銷售量，是造成北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下調(diào)、房屋滯銷的主要原因。按業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，北京開發(fā)商之所以這么“牛氣”，是因?yàn)樗麄儓?jiān)信“政府不會(huì)不管樓市”。但這似乎無(wú)法解釋為何近半年來(lái)國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)都在下調(diào)——按道理，若政府一管樓市就靈的話，其他城市的開發(fā)商也完全可以頂住不降價(jià)。
可惜事實(shí)并不支持這一判斷。以天津?yàn)槔�，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬(wàn)平米，較第二季度環(huán)比下降低28%；均價(jià)則較第二季度下降了5%。顯然，對(duì)北京樓價(jià)堅(jiān)持不降應(yīng)該還有更為合理的解釋。
出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的擔(dān)心，最近幾個(gè)月來(lái)，各地政府確實(shí)出臺(tái)了五花八門的維穩(wěn)政策。例如提高房貸公積金上限、給予貨幣補(bǔ)貼，個(gè)別地方甚至不惜以戶口相贈(zèng)；同時(shí)，從國(guó)內(nèi)整體宏觀政策環(huán)境來(lái)看，也越來(lái)越趨于寬松。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這有助于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣回升，如長(zhǎng)沙和南京等地周末看房、逛房展會(huì)的人數(shù)有所增加。但需要指出的是，這些城市大多數(shù)是二三線城市，房?jī)r(jià)本身偏離大眾心理價(jià)位的情況也不算太離譜，加上價(jià)格適當(dāng)回落和地方政府出臺(tái)激勵(lì)措施，問(wèn)津者自然會(huì)日漸增多。
而北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于：在價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房者心理價(jià)位的前提下，絲毫不考慮通過(guò)讓價(jià)格理性回歸來(lái)激活市場(chǎng)，而完全寄希望于政府干預(yù)來(lái)逆轉(zhuǎn)大勢(shì)。其荒誕的程度絲毫不輸于當(dāng)眾多上市公司陷入危機(jī)時(shí)，以為政府出臺(tái)一兩個(gè)政策就能讓股市重新回到6000點(diǎn)以上。
筆者相信，對(duì)于開發(fā)商和部分投機(jī)者而言，還有一個(gè)沒說(shuō)出口的理由，那就是對(duì)北京特殊地位的膜拜。作為中國(guó)的政治和文化中心，北京無(wú)疑集中了全國(guó)最好的教育資源、醫(yī)療資源和政策資源，就連政府部門、外企總部和國(guó)有銀行提供的就業(yè)機(jī)會(huì)之多，在國(guó)內(nèi)也無(wú)出其右者。這令不少人迷信，皇帝的女兒不愁嫁，就算其他城市房?jī)r(jià)降了，北京房子不降也總歸能賣出去。
不可否認(rèn)，在正常年景這種假設(shè)或許成立。但開發(fā)商似乎對(duì)這場(chǎng)百年一遇的全球金融危機(jī)及其引起的嚴(yán)重后果缺乏足夠認(rèn)識(shí)，以為咬緊牙關(guān)扛一扛就能扛過(guò)去。在全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退的情況下，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能完成“保八”任務(wù)已有相當(dāng)難度。而僅僅“保八”并不足以支持北京購(gòu)房者繼續(xù)承擔(dān)如此高昂的房?jī)r(jià)。
對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者而言，買房買車在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期意愿較高。而未來(lái)一年，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運(yùn)，又何來(lái)余力繼續(xù)給開發(fā)商埋單呢？更何況，全球經(jīng)濟(jì)何時(shí)復(fù)蘇？一年、兩年還是三年？沒有人說(shuō)得清，這就必然要求民眾盡量增加儲(chǔ)蓄，以備不時(shí)之需；而不是貿(mào)然投資，特別是投資在明知道會(huì)貶值的房子上。
顯然，不肯降價(jià)的后果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步萎縮。當(dāng)越來(lái)越多的樓盤滯銷時(shí)，將導(dǎo)致價(jià)格下行壓力不斷增強(qiáng)；而購(gòu)房者看清楚這一點(diǎn)以后，將更趨于保守。最終，在市場(chǎng)“預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)”力量的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)將以更快的速度下滑。這或許是有遠(yuǎn)見的開發(fā)商所不愿意看到的吧。 |
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