房價地價誰決定誰
    2008-03-25    作者:易憲容    來源:南方都市報
  土地是房地產(chǎn)的核心及基本要素。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)沒有土地,也就意味著它要退出這個市場。2007年上半年,不少房地產(chǎn)企業(yè)從股市融集到大量的資金,然后到土地市場圈地,圈地后再融資,再圈地———就是這樣一種惡性循環(huán),各地土地的價格被越推越高。
  但是,從2007年第四季度開始,隨著政府一系列房地產(chǎn)政策的出臺,特別是關(guān)于第二套住房貸款政策的出臺,不僅房價瘋狂上漲的態(tài)勢被突然終結(jié),土地市場的寒流也隨之而來。北京、上海、廣州等城市的許多黃金地塊都出現(xiàn)流拍。
  當土地市場拍賣的土地出現(xiàn)流拍及土地拍賣的價格迅速下降時,預示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大調(diào)整。房地產(chǎn)不僅是一個周期性較長的行業(yè),也是一個土地要素占絕對地位的行業(yè)。房地產(chǎn)市場的這兩個特性,使房地產(chǎn)市場價格的高低決定了土地價格的高低。最近一直有人在誤導大眾,認為國內(nèi)房價過高是由于土地價格過高造成的。如果按照這個邏輯,房價是由土地價格決定的,那么住房銷售的價格就應以成本定價。而如果住房以成本來定價,房價豈能發(fā)展到目前這種高得離譜的地步呢?社會豈能都來指責房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)呢?
  房價不是由土地價格決定的,而是房價決定了土地的價格。如果市場預期未來房價會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)企業(yè)就不會冒險進入這個高風險的行業(yè),更不會以高價來拿地,除非所獲得的土地價格特別低。因此,當房地產(chǎn)企業(yè)都不敢去購買土地時,當拍賣的土地普遍出現(xiàn)流拍時,就預示著房地產(chǎn)市場價格將要出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。當然,這種房價逆轉(zhuǎn)不會馬上出現(xiàn),而是有一定的時間性及周期性的。
  那么,精明的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)呢?這主要與政府對房地產(chǎn)市場的政策發(fā)生根本性變化有關(guān)。從2007年下半年開始,以黨的十七大報告精神為基礎(chǔ),政府出現(xiàn)了關(guān)于房地產(chǎn)的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等文件,而且在今年的政府工作報告中對于這些文件進行了進一步的強化。2008年的政府工作報告,可能是歷年政府工作報告中講房地產(chǎn)最多的一次。不僅提出了房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本原則或宗旨,還提出了房地產(chǎn)市場發(fā)展的總的指導思想及今年要采取的四項措施。
  從政府報告關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容來看,首先肯定了中國房地產(chǎn)市場是讓人民安居樂業(yè)的市場,是改善民眾基本住房消費需求的市場,從而把民生提到前所未有的高度。今年政府工作報告透露出的信息表明,未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式將發(fā)生根本性變化,房地產(chǎn)市場將成為解決民眾基本居住條件的市場,而非投資炒作的市場。
  既然這樣,那么遏制房地產(chǎn)市場的投資炒作也就是十分自然的事情了。因此,在今年政府報告中,對房地產(chǎn)市場的投資炒作給予了嚴厲的遏制。如果從政策上對國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式進行根本性的調(diào)整,那么未來中國的房地產(chǎn)市場將會發(fā)生根本性變化,以前房地產(chǎn)的發(fā)展模式、經(jīng)營方式及贏利手段也就會出現(xiàn)很大的改變。精明的房地產(chǎn)開發(fā)商一旦聞到這種氣息,就會或是以較低的價格把手上的產(chǎn)品盡早出售,或是不再加入這個市場參與競爭。對此,我們的房地產(chǎn)市場投資者需要多點風險防范意識。
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