“讓居者有其房”，這是一個(gè)響亮的口號(hào)，也是一個(gè)理想的境界。為了實(shí)現(xiàn)這樣的理想，我們應(yīng)該遵循什么樣的準(zhǔn)則來(lái)配置住房資源？政府應(yīng)該在住房市場(chǎng)中發(fā)揮什么樣的作用？—我們需要經(jīng)濟(jì)適用房嗎？
　　要判斷政府是否應(yīng)該提供經(jīng)濟(jì)適用房，首先需要判別住房的屬性，即住房到底是一種私人物品，還是一種公共物品。從理論上來(lái)說(shuō)，我們可以從排他性和競(jìng)爭(zhēng)性的角度對(duì)物品進(jìn)行明確的區(qū)分，不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中任何一件物品都包含公共性和私人性的部分。這種復(fù)雜性，使得只有當(dāng)公共性特別大時(shí)，我們才能夠?qū)⑺�按照公共物品的邏輯運(yùn)作。
　　每個(gè)人都應(yīng)該擁有居住權(quán)，這是人作為人的基本尊嚴(yán)的體現(xiàn)，這也是羅爾斯意義上的正義論的基本權(quán)利。不過(guò)，每個(gè)人都擁有居住權(quán)，并不意味著每個(gè)人都需要擁有住房的財(cái)產(chǎn)權(quán)。如果說(shuō)每個(gè)人都應(yīng)該擁有居住權(quán)屬于公共物品的話(huà)，那么每個(gè)人都擁有住房的財(cái)產(chǎn)權(quán)則屬于私人物品。一旦一個(gè)人擁有了住房的財(cái)產(chǎn)權(quán)，那么它可以通過(guò)市場(chǎng)的方式交易和出售，獲得使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和收益權(quán)。
　　從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，政府提供經(jīng)濟(jì)適用房顯然是為一部分人提供財(cái)產(chǎn)權(quán)，這已經(jīng)超越了政府的作用范圍。市場(chǎng)上應(yīng)該有各種不同類(lèi)型和層次的住房，這應(yīng)該是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，而不是政府強(qiáng)制運(yùn)作的結(jié)果。如果住房屬于私人物品，那么就應(yīng)該遵循市場(chǎng)邏輯。如果遵循市場(chǎng)邏輯，那么就請(qǐng)將所有住房都按照市場(chǎng)邏輯來(lái)配置，不能夠使得有一些住房的出售是市場(chǎng)邏輯，而另一些住房的出售是再分配的邏輯。在我們呼吁取消價(jià)格雙軌制的今天，我們卻在住房市場(chǎng)上重新制造價(jià)格雙軌制度。
　　事實(shí)上，政府提供的政策應(yīng)該具有普遍性，即政府應(yīng)該向所有納稅人提供同樣的物品和服務(wù)，而不應(yīng)該采取一些特殊性的政策。經(jīng)濟(jì)適用房就是一種成本由所有納稅人負(fù)擔(dān)，而收益由一部分人獲得的政策。
　　一旦政府采用的政策成本和收益不對(duì)稱(chēng)，就會(huì)出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，即一部分利益群體組織成利益集團(tuán)通過(guò)權(quán)力尋租的方式來(lái)獲取特殊利益，讓整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)福利損失。早在30多年前，圖洛克就對(duì)偷竊、壟斷和關(guān)稅的福利損失進(jìn)行了分析，這也適合對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的邏輯分析。
　　由此可見(jiàn)，住房市場(chǎng)也要尊重廣義的輔助性原則。對(duì)沒(méi)有住房住的，需要考慮救濟(jì)。不能夠在競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域搞些再分配，把市場(chǎng)和非市場(chǎng)攪在一起，不利于市場(chǎng)的發(fā)育和繁榮。如果政府在繁華地段控制土地出讓價(jià)，并要求在這些地段建造低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，其結(jié)果是特權(quán)制或者配給制。如果是特權(quán)制，誰(shuí)買(mǎi)了它，誰(shuí)就是獲得了特權(quán)，省了20萬(wàn)元，等于掙了20萬(wàn)元。如果是配給制，就會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)制。誰(shuí)排在前面，誰(shuí)省20萬(wàn)元，等于掙了20萬(wàn)元，配給制下往往也是特權(quán)者近水樓臺(tái)先得月。
　　在這種特權(quán)制或者配給制下，即使政府禁止經(jīng)濟(jì)適用房朝著非低收入戶(hù)流轉(zhuǎn)，也很難朝著其他低收入戶(hù)內(nèi)部循環(huán)似的流轉(zhuǎn)，反而會(huì)造成這些住房以黑戶(hù)方式流轉(zhuǎn)。因?yàn)槌鍪终哒业降耐�往是介于�?jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房正式“二手市場(chǎng)”價(jià)之間的價(jià)格接受者。之所以出讓價(jià)低于競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)價(jià)，是因?yàn)檫@種住房將注定流動(dòng)性差一些，價(jià)格也要差一些。
　　這一分析說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)適用房的提供也需要遵循市場(chǎng)原則。即土地的購(gòu)置應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)，房地產(chǎn)的價(jià)格也是市場(chǎng)價(jià)。只不過(guò)它面積小，地段差，價(jià)格才總體便宜罷了。要不然結(jié)果就是政策失靈，政府失靈。如果政府想降低房?jī)r(jià)，那么就請(qǐng)統(tǒng)一市場(chǎng)，遵循需求定律，從供給著手，擴(kuò)大供給，而不是降低需求；如果政府想降低房?jī)r(jià)，那么就請(qǐng)完善市場(chǎng)入手，從提高競(jìng)爭(zhēng)力入手，從加大競(jìng)爭(zhēng)性著手，而不是直接限定結(jié)果。

（作者為中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士）