[專欄]透視新政下的房地產(chǎn)市場（五）

　　保障房建設(shè)正大舉提速。最新消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府主管部門在京簽訂保障房建設(shè)“責(zé)任書”，敦促各地確保完成今年保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的建設(shè)目標(biāo)。
　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，此次調(diào)控在力度和方式上都不同于此前，此次調(diào)控著眼于打擊投資、投機(jī)，加大供給、加快保障房建設(shè)等方面，這些措施正力促住房回歸居住屬性。

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　　抑制　重拳砸向投機(jī)　住房回歸居住屬性意圖凸顯

　　“在擁有多套住房的投資者手中，房屋逐漸喪失了居住屬性，更多的是投資屬性。這次政府調(diào)控地產(chǎn)的思路很清晰，突出的一點(diǎn)便是通過信貸政策甚至‘限購’等措施直接抑制投資或投機(jī)性需求”，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說。業(yè)內(nèi)資深人士總結(jié)，這是調(diào)控部門力主房屋“去金融化”屬性的強(qiáng)力手段。
　　按照新規(guī)，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。緊隨其后出臺(tái)的地方版樓市調(diào)控政策在抑制投資、投機(jī)需求上更趨嚴(yán)厲。4月的最后一天，北京樓市新政正式落地。不僅要求對(duì)第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款，而且還提出自政策發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。
　　截至目前，精準(zhǔn)打擊炒房投機(jī)的收效已非常顯著，部分一線城市成交量直線下跌，樓盤打折已漸燎原。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從4月14日傳出樓市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量為5574套，新建住宅現(xiàn)房的成交量為1272套，商品房成交量比去年同期下跌53.3%。而中國指數(shù)研究院新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在上周(5月10日至5月16日)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，14個(gè)城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，其中跌幅最大的杭州，商品房成交面積環(huán)比下跌61.23%。持續(xù)堅(jiān)挺的房價(jià)也在一些城市出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。
　　“這次政府調(diào)控地產(chǎn)的思路相比前幾年有了一個(gè)不可忽視的變化”，在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞看來，此次“國十條”強(qiáng)調(diào)，住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是資本市場問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題，充分說明政府意在突出房屋的居住屬性。

　　推手　持有和轉(zhuǎn)讓成本低等因素致投機(jī)盛行

　　一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)之前，全國主要城市購房人群，以投資或投機(jī)為目的者，所占比例達(dá)到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠(yuǎn)超50%。最新消息稱，從重點(diǎn)城市退出后，大批投資或投機(jī)客瞄準(zhǔn)了二三線城市，大有批量囤房之勢(shì)。
　　在“有錢炒房，沒錢借錢也要炒房”的瘋狂背后，一個(gè)深層次原因便是個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)持有和轉(zhuǎn)讓成本低。業(yè)內(nèi)人士表示，持有成本與投資或投機(jī)的活躍程度密切相關(guān)，當(dāng)前個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策相對(duì)空白的狀態(tài)在很大程度上助漲了投機(jī)。
　　國務(wù)院法制辦一位負(fù)責(zé)人也曾表示，前幾年稅收調(diào)控措施收效甚微，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的稅收措施都是增加住房交易環(huán)節(jié)一次性繳納的稅收，而交易環(huán)節(jié)的稅收完全可以轉(zhuǎn)嫁給購買方承擔(dān)，不會(huì)影響囤房者收益。稅收政策要真正發(fā)揮作用，必須讓囤房人付出較高成本，至少要抵消掉他們的預(yù)期收益。
　　不僅如此，土地和房屋的供給不足導(dǎo)致房價(jià)上漲也是投資或投機(jī)者堅(jiān)定樂觀預(yù)期的籌碼。土地方面，人多地少是不可改變的矛盾，而隨著城市化進(jìn)程的加快，住宅用地供應(yīng)量的需求也會(huì)進(jìn)一步加大�！拔覈�目前的城鎮(zhèn)化率是46%，城鄉(xiāng)收入差別是三倍，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)時(shí)一個(gè)趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化率每上升一個(gè)點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口就增加1000多萬人�！甭櫭飞�指出。有專家曾算過這樣一筆賬：就目前的城鎮(zhèn)房屋存有量與城鎮(zhèn)人口的比例而言，住房缺口約有50億平方米，如果未來30年城市化水平提高到70%的話，城市將增加4億人口，那么，住宅用地供給將面臨更加艱巨的任務(wù)。
　　房屋方面，普通居民、特別是中低收入群體的住房保障制度不完善，形成了很大的剛性需求缺口。聶梅生介紹，在成熟市場國家和地區(qū)，房地產(chǎn)往往都劃分為保障性住房和商品房兩大塊，后者實(shí)行完全的市場化，可供中高收入階層購買和投資。前者則主要由財(cái)政出錢，以相對(duì)低廉的價(jià)格解決中低收入階層的基本居住問題，在這方面政府一直都是缺位的，尤其是住房制度改革初期，幾乎把所有需求都推給市場解決，導(dǎo)致相關(guān)保障性住房制度發(fā)展緩慢。據(jù)了解，為解決基本居住問題，香港上世紀(jì)70年代后即大力發(fā)展公屋制度，通過推行“居者有其屋計(jì)劃”、“租者置其屋計(jì)劃”等規(guī)劃，目前將近半數(shù)的居民居住在政府提供的公屋里。
　　除了房屋持有成本過低、土地財(cái)政、居民投資渠道少、流動(dòng)性過剩等因素也是挑高房價(jià)、催生投機(jī)的幕后推手。

　　重點(diǎn)　建立長效調(diào)控機(jī)制刻不容緩

　　專家認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)，在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房真正回歸居住屬性。為此，建立長效調(diào)控機(jī)制顯得尤為重要和迫切。
　　聶梅生提醒說：“單純靠行政性手段打壓投資或投機(jī)并不能從根本上解決供求矛盾等一系列深層次問題，一旦政策放松，很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，因?yàn)閯傂孕枨蠛透纳菩孕枨笾皇窃獾搅苏�策的‘誤傷’，而并沒有消失。”
　　對(duì)于應(yīng)采取怎樣的思路在相對(duì)長期的路徑上解決投機(jī)盛行的本源性問題，專家表示，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的中長期戰(zhàn)略上，應(yīng)堅(jiān)持房屋真正回歸居住屬性，通過相關(guān)稅收政策安排，從制度上消除投機(jī)性炒房行為。
　　此次新政明確要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，“加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，一時(shí)間，物業(yè)稅、特別房產(chǎn)稅、住房消費(fèi)稅傳聞四起，但具體何時(shí)落地并沒有一個(gè)明確的時(shí)間表。
　　“邁出了第一步，以后的路才不是空談，開征物業(yè)稅不能總也沒有一個(gè)時(shí)間表。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說。擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍也是同樣的道理，多位稅收專家向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，開征物業(yè)稅或擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場過度投機(jī)的作用，并能在短期內(nèi)可以影響人們的心理預(yù)期，有利于擠出房地產(chǎn)泡沫。
　　從長期來看，“這是中國土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)換的必然要求，有利于重構(gòu)政府間財(cái)政關(guān)系，特別是能夠讓財(cái)政體制‘重心下移’�！敝袊�社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇表示。
　　促進(jìn)房產(chǎn)回歸居住屬性的另一有效工具就是加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)。牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控涉及三大領(lǐng)域，除了房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)域，還包括住房保障建設(shè)領(lǐng)域。只有增加這部分供給，才能達(dá)到更高水平的平衡狀態(tài)�！�
　　“我國的保障房建設(shè)缺位太久，應(yīng)盡快將這一課補(bǔ)上。”聶梅生說。事實(shí)上，從“國十一條”重申“中央將極大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度”“解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)”，到“國十條”又強(qiáng)調(diào)“確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套”，均顯示政府對(duì)保障性住房的重要性有清醒的認(rèn)識(shí)，并已逐漸提速。
　　資金投入上，今年全國財(cái)政支出預(yù)算安排中，住房保障支出將增至1890.58億元；土地供應(yīng)上，國土資源部4月表示，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃，比去年增加一倍多。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果這一計(jì)劃能得到有力執(zhí)行，商品房市場的壓力將得以明顯減輕。最近的一份機(jī)構(gòu)報(bào)告認(rèn)為，在抑制投機(jī)需求的同時(shí)，政府將70%以上的土地供應(yīng)用于增加保障性住房以及中小戶型住房的供給有助于改變房地產(chǎn)市場的供求格局，未來3年保障性住房增量約占每年在建住房總量的10%以上。
　　此外，“長期以來，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路�！甭櫭飞�建議，長效機(jī)制還應(yīng)涵蓋構(gòu)建多元化的民間資本投資渠道、提高房屋性價(jià)比等內(nèi)容。而若想使這些治本之道得以順利實(shí)施，建立中央與地方、各部門之間的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制等也是題中應(yīng)有之義。