17年前，中煤進(jìn)出口公司(以下簡(jiǎn)稱“中煤公司”)以28萬美元的價(jià)格購得兵馬司胡同的一處四合院，他們沒有想到，數(shù)年后，當(dāng)年的賣家竟以一份補(bǔ)辦的房產(chǎn)證將他們告上法庭，要求退還房屋。白紙黑字的《購銷合同書》，在數(shù)次判決中也被認(rèn)定無效。完成了十幾年的交易為何在法庭上成為輕易被推翻的事實(shí)？
　　記者近日對(duì)這一事件進(jìn)行了跟蹤調(diào)查，并采訪了多位法律專家，多數(shù)專家的意見是：房產(chǎn)證雖然重要，合同更重要，法律必須維護(hù)公平和誠信交易的基本原則。

緣起：房屋賣家要討房

　　北京西城區(qū)兵馬司胡同17號(hào)院落的四合院原系王福時(shí)、項(xiàng)蘊(yùn)華夫婦所有。1991年9月13日，王、項(xiàng)兩人與中煤公司簽訂了《購銷合同書》，將該房屋以28萬美元的價(jià)格賣給中煤公司。其后，中煤公司向王、項(xiàng)交付購房款28萬美元，王、項(xiàng)兩人也將該房屋移交給中煤公司占有使用，并同時(shí)移交了該房屋的房產(chǎn)證。由于王、項(xiàng)兩人均移居海外，該房屋的過戶登記手續(xù)一直沒有辦理。
　　隨著房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)，這一占地600平方米的房屋的價(jià)值劇增。據(jù)中煤公司法律事務(wù)部工作人員稱，王、項(xiàng)兩人隱瞞房產(chǎn)證早已交給中煤公司的事實(shí)，于1998年8月9日，在《北京日?qǐng)?bào)》刊登聲明，以房產(chǎn)證遺失為由，在房屋管理部門補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證。2007年3月，王、項(xiàng)兩人向北京市西城區(qū)人民法院提起訴訟，要求中煤公司騰退房屋。于是，這樁木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成為雙方爭(zhēng)持的焦點(diǎn)。
　　王、項(xiàng)夫婦堅(jiān)持認(rèn)為，他們與中煤公司只有租賃協(xié)議，沒有買賣關(guān)系，但卻拿不出租賃協(xié)議和其他證據(jù)來證明。面對(duì)中煤公司舉證的房產(chǎn)證、《購銷合同書》、付款憑證等證據(jù)，夫婦倆只是對(duì)把房產(chǎn)證交給中煤公司作了辯解，說是為了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、項(xiàng)兩人持有房產(chǎn)證且房屋未過戶為理由，判令中煤公司騰退房屋。中煤公司不服判決，上訴至北京第一中級(jí)人民法院，2007年9月被法院以“無法提供購銷合同原件”為由維持原判。
　　在法庭判定中煤公司騰退房屋的情況下，中煤公司隨即找到了合同的原件，并就房屋確權(quán)問題向西城法院起訴王、項(xiàng)，主張實(shí)際履行合同，要求王、項(xiàng)夫婦協(xié)助辦理過戶手續(xù)。但讓他們沒有想到的是，主審本案的西城區(qū)人民法院認(rèn)定雙方的買賣合同無效，駁回中煤公司訴訟請(qǐng)求。理由是，中煤公司屬于企事業(yè)單位，根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，企事業(yè)單位購買城市私有房屋須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，而該買賣并未經(jīng)過批準(zhǔn)。至此，本案告一段落。但這樣的結(jié)果卻讓中煤公司難以接受，是什么讓中煤公司將要失去了已經(jīng)買來17年并投入使用的房屋？

爭(zhēng)議：過期條例能否作為審判依據(jù)

　　“他們?cè)趺纯梢赃@么判？《城市私有房屋管理?xiàng)l例》是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在都已經(jīng)被廢除了。就算我們的案子適用于當(dāng)時(shí)的法律，可是根據(jù)《合同法》的規(guī)定，行政批準(zhǔn)并不是合同成立的要件，而且是可以補(bǔ)辦的。現(xiàn)在這條法規(guī)已經(jīng)壓根兒沒有了，就說明當(dāng)時(shí)的行政審批是不需要補(bǔ)辦的了。對(duì)法院的判決我們真的很不理解�！痹诮邮苡浾叩碾娫挷稍L時(shí)，中煤公司的法律顧問張女士仍然憤憤不平。她承認(rèn)，由于我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要以過戶登記為生效要件，因此沒有辦理過戶的中煤確實(shí)被鉆了法律空子。但讓他們不解的是，一條已經(jīng)廢除的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，怎么能成為判決的依據(jù)，并讓言之鑿鑿的買賣合同化為一張廢紙。
　　記者隨即了解到，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》頒布于1983年，其中第十三條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)�！�2002年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》，其中第329項(xiàng)即取消了對(duì)機(jī)關(guān)、團(tuán)體購買私房的審批手續(xù)。2008年1月15日，《國務(wù)院關(guān)于廢止部分行政法規(guī)的決定》出臺(tái)，其中第23條明令廢止《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，由《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》代替�？磥恚�中煤公司的描述確屬事實(shí)，問題在于，這條已經(jīng)被廢除的規(guī)定是否應(yīng)該成為判定合同無效的依據(jù)？
　　帶著這一疑問，記者向西城區(qū)人民法院發(fā)去采訪函，希望能夠采訪主審本案的西城區(qū)人民法院法官，請(qǐng)他談一下此案判決的依據(jù)，以及普通群眾在房產(chǎn)交易中，應(yīng)該注意什么問題，遺憾的是，法院辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，法官不愿意接受采訪，原因“是現(xiàn)在出臺(tái)法律與以前的法規(guī)不一樣，兩者不能一概而論�！�
　　至本文發(fā)稿前為止，記者經(jīng)過多方努力，希望能聯(lián)系到事件主角王、項(xiàng)兩人，但是都沒有如愿。后來，記者輾轉(zhuǎn)找到了王、項(xiàng)二人的代理律師張女士，張女士先是表示接受采訪需要當(dāng)事人同意，后來又告訴記者：“我們所里現(xiàn)在也找不到當(dāng)事人了。因?yàn)樗麄兘?jīng)常在外地居住，我們平常要找到他們也很不容易。因此，不能接受記者的采訪�！�
　　那么，頒布于1999年的合同法能否對(duì)這起發(fā)生于1991的買賣起作用？在相關(guān)法律專家的指引下，記者查閱了最高人民法院審判委員會(huì)頒布于1999年的《合同法司法解釋》，其中第三條明文規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法�！�
　　就此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授梅夏英表示：“從現(xiàn)行法的規(guī)定看，行政法規(guī)是可以影響合同效力的。但我國早期很多行政法規(guī)大多數(shù)是在我們的法律體系還不完善、不健全的情況下規(guī)定的，更強(qiáng)調(diào)管理的性質(zhì)。像《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，它要求雙方買賣要由政府批準(zhǔn)，但它并沒有禁止買賣。中煤這筆交易，錢都付了這么久了，房屋投入使用十幾年，交易早已經(jīng)完成�，F(xiàn)在法規(guī)已經(jīng)被廢除，不應(yīng)該機(jī)械地套用�！�
　　但也有個(gè)別專家不同意這種觀點(diǎn)。一位不愿透露姓名的專家對(duì)記者說，從理論上來說，由于缺少了當(dāng)時(shí)必須的行政審批程序，在1999年以前，中煤的這筆房屋交易是得不到法律保護(hù)的。只有等《合同法》出臺(tái)以后，這張合同才進(jìn)入了法律保護(hù)的范圍。也就是說在1999年前，如果出現(xiàn)買賣雙方任何一方反悔，合同就受不到法律的保護(hù)。王、項(xiàng)夫婦于1998年在《北京日?qǐng)?bào)》上掛失了房產(chǎn)證，也可以算是一種反悔行為。因此，中煤公司可以追究王、項(xiàng)夫婦反悔的責(zé)任，但是不能引用這個(gè)合同。
　　對(duì)此，中煤公司總法律顧問周立濤表示不能贊同。他認(rèn)為，王、項(xiàng)夫婦如果要反悔的話，其必要的標(biāo)志應(yīng)該是向中煤公司表達(dá)反悔的意思，并就此展開協(xié)商。然而，不但1999年以前王、項(xiàng)夫婦沒有找過中煤公司，就是一直到2006年前后這10多年內(nèi)，中煤公司一直都不知道王、項(xiàng)夫婦反悔的意思。王、項(xiàng)夫婦1998年登報(bào)聲明所持房產(chǎn)證丟失，中煤公司并不知道。更重要的是，這種登報(bào)及其后的補(bǔ)辦房產(chǎn)證的行為，掩蓋了將房產(chǎn)證已經(jīng)依照合同交給了中煤公司的事實(shí)，是一種明顯的欺騙政府登記機(jī)關(guān)的欺詐行為，不但不應(yīng)該支持，而且應(yīng)該受到法律的制裁。否則，大家都來欺騙政府機(jī)關(guān)，法律的權(quán)威何在？
　　中國人民大學(xué)法學(xué)院高圣平副教授則持相似觀點(diǎn)：“即使適用《城市私有房屋管理?xiàng)l例》也不能得出中煤這個(gè)合同無效的結(jié)論。企事業(yè)單位購買城市私有房屋需要經(jīng)政府批準(zhǔn)的規(guī)定，在法律規(guī)范性質(zhì)上雖然屬于強(qiáng)制性規(guī)范，但這一規(guī)范僅僅只是管理性規(guī)范，而不是效力性規(guī)范，違反了它并不一定導(dǎo)致合同無效。我國司法實(shí)踐早已確立了這一標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有教授即指出，‘法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定，有的屬于行政管理規(guī)范，如果當(dāng)事人違反了這些規(guī)范應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，但是不應(yīng)當(dāng)影響民事合同的效力�！�”
　　接受記者采訪的其他法律專家，大都表達(dá)了與高圣平相近的觀點(diǎn)。如物權(quán)法權(quán)威、直接參與物權(quán)立法的中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所民法研究室主任孫憲忠教授就認(rèn)為，物權(quán)法出臺(tái)以后，關(guān)于房產(chǎn)等物權(quán)的糾紛，不管有什么道理、是什么行政依據(jù)，都一律應(yīng)該以物權(quán)法為依據(jù)。再引用過去的與物權(quán)法相抵觸的行政條文進(jìn)行判決是不妥當(dāng)?shù)模�何況這種行政法規(guī)已經(jīng)被撤銷了。

物權(quán)法專家：房產(chǎn)證雖然重要，合同更重要

　　實(shí)際上，類似于中煤公司地產(chǎn)糾紛的案件近年來已經(jīng)屢見不鮮。由于我國法律規(guī)定二手房屋的買賣需要辦理登記過戶，一些房主往往利用買房者防備心不強(qiáng)、對(duì)相關(guān)法律不熟悉的特點(diǎn)，欺瞞、拖延登記過戶的期限，以此要挾提高房?jī)r(jià)，甚至把房屋另作抵押或者一房?jī)少u、一房多賣。交易合同的確立就是為了保證交易的有效履行，但為什么在房屋交易上會(huì)存在這種分歧呢？記者就此詢問了孫憲忠教授。
　　孫憲忠認(rèn)為，2007年我國出臺(tái)物權(quán)法，對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸屬做出了嚴(yán)格的法律規(guī)定。在此前的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國關(guān)于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的法律制度不完善，行政法規(guī)大行其道，從現(xiàn)在看有很多不合理的地方，阻礙了財(cái)產(chǎn)的支配和流通。因此，物權(quán)法的出臺(tái)不僅是為了保障老百姓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而且也鼓勵(lì)人們?cè)诤戏ㄇ疤嵯吕�用�?cái)產(chǎn)，創(chuàng)造更多的國民財(cái)富。
　　根據(jù)物權(quán)法第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在中煤一案中，法院判定房屋所有權(quán)歸王、項(xiàng)兩人所有，是適用于物權(quán)法的。那么，是否可以就此推斷雙方的交易已經(jīng)失效？顯然不能。物權(quán)法第十五條明文規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！币簿褪钦f，合同的訂立與物權(quán)的取得是兩個(gè)事實(shí)，不能互相混同，物權(quán)沒有取得不影響合同的有效性。在本案中，中煤公司完全可以要求對(duì)方履行合同的義務(wù)，協(xié)助中煤辦理過戶手續(xù)；如果對(duì)方拒絕履行合同，中煤公司則有權(quán)要求對(duì)方賠償房款及因房?jī)r(jià)上漲造成的損失。
　　“本來很清楚的事情，怎么又被搞復(fù)雜了呢？這里面根本不存在爭(zhēng)議，而是一個(gè)正確理解和適用法律的問題�！睂O憲忠對(duì)記者說，“圍繞物權(quán)法的出臺(tái)，法學(xué)界和政府都做了大量努力，歷時(shí)14年，八次提交審議，才在全國人大會(huì)議上通過。之所以這樣艱難，就是因?yàn)橐郧胺▽W(xué)界有很多糊涂規(guī)則，給人們的理解造成了分歧和誤區(qū)。比如，認(rèn)為房屋買賣合同行為是負(fù)擔(dān)法律行為，不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定，是無效民事行為。這些都已經(jīng)在物權(quán)法里得到了澄清和糾正�，F(xiàn)在法院這么判，不是要我們倒退回十年前嗎？”
　　孫憲忠認(rèn)為，如果中煤公司所持有的合同原件確屬真實(shí)有效，那他們至少有權(quán)利追究對(duì)方的違約責(zé)任。這不僅是對(duì)他們自身權(quán)益的一種維護(hù)，也能對(duì)今后的房屋交易起到必要的警示作用。
　　記者隨后致電另一位物權(quán)法專家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)的陳華彬教授，他直截了當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了相同的意見。陳華彬補(bǔ)充說，新法優(yōu)于舊法，況且相應(yīng)的舊法已被廢除。物權(quán)法既然已經(jīng)出臺(tái)，我們就應(yīng)該遵循這部法律行事。

提醒：及時(shí)過戶是買賣雙方的義務(wù)

　　買了17年的房子還可能被原房主要回去，背后的種種線索值得我們深入關(guān)注。一個(gè)成熟的市場(chǎng)交易體系離不開兩大要素的保障：一是相關(guān)法律法規(guī)的穩(wěn)定運(yùn)行，二是市場(chǎng)交易主體的道德自律。應(yīng)該說，由于近年來我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的基本確立和一系列重大法律法規(guī)的相繼出臺(tái)，我們的市場(chǎng)交易規(guī)則也日益趨于完善。但在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期和法制社會(huì)建立的過程中，一些政策、制度上的銜接問題在所難免。
　　以本案為例，根據(jù)《合同法司法解釋》第九條的規(guī)定，中煤公司本來可以在一審法庭辯論之前補(bǔ)辦行政審批，但由于《城市私有房屋管理?xiàng)l例》關(guān)于審批的規(guī)定在2002年就被取消，2008年整部法規(guī)甚至被直接廢止，中煤公司補(bǔ)救的手段就被抽空了。法律的一個(gè)基本精神就是讓人們可以預(yù)期和規(guī)范自己的行為，但在本案中，中煤作為一個(gè)交易主體，卻承擔(dān)了因?yàn)橹贫冉榆壊煌晟扑鶐�來的風(fēng)險(xiǎn)。
　　在采訪過程中，多位接受本報(bào)記者采訪的專家都提醒房屋交易者：房產(chǎn)買賣關(guān)系確立過程中應(yīng)該依法簽約買賣，且盡快依約辦理過戶手續(xù)。
　　中煤公司表示，他們將繼續(xù)向北京市第一中級(jí)人民法院提出上訴。我們也將跟蹤報(bào)道此案。

背景資料 兩個(gè)類似案件的判決

案例一：1995年12月31日，黃俊禮將其位于江門市北郊天河?xùn)|路一套面積為94平方米的房屋賣給付小清，雙方簽訂合同約定：“賣方凈收8萬元；一切移交手續(xù)和費(fèi)用等由買方負(fù)責(zé)支付；全部款項(xiàng)在1995年12月31日前付清，付清后交房產(chǎn)證�！辟I賣雙方及證人李某簽名認(rèn)可。同日，付小清付清房款后，黃俊禮出具了一張收條，內(nèi)容為：“收到付小清江門買房款17萬元”。此后，該房屋由付小清使用，但一直沒有辦理過戶手續(xù)。1997年11月22日，黃俊禮病故。2004年11月4日，黃俊禮的五位法定繼承人經(jīng)韶關(guān)市曲江區(qū)公證處公證，其中四位聲明自愿放棄對(duì)該房產(chǎn)的繼承權(quán)，該房產(chǎn)由黃俊禮的長(zhǎng)子黃大海繼承。2004年11月11日，黃大海將繼承的上述房屋辦至其名下，并領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證。為爭(zhēng)回房產(chǎn)權(quán)，2005年3月21日，付小清向法院提起訴訟。 　　法院判決：一審法院認(rèn)為，付小清與黃俊禮當(dāng)初簽訂合同的目的是少繳稅費(fèi)，因此而故意將雙方談妥的房屋買賣價(jià)17萬元以8萬元的價(jià)格向房產(chǎn)交易所申報(bào)并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。該瞞報(bào)房?jī)r(jià)、偷逃國稅的行為損害了國家利益，因此應(yīng)判決該合同無效。 　　一審宣判后，付小清不服判決，于今年3月向韶關(guān)市中級(jí)人民法院提起上訴。近日，韶關(guān)中院作出終審判決：付小清與黃俊禮于1995年12月31日簽訂的合同書有效；限黃大海于判決生效后30天內(nèi)將房產(chǎn)過戶給付小清。 　　案例二：2003年7月9日，瑞祥公司與日化公司總經(jīng)理劉某簽訂了一份《購房合同》，約定：瑞祥公司將某小區(qū)一套住房賣給劉某，該房建筑面積168平方米，含附帶物：高級(jí)裝修，總價(jià)款人民幣40萬元；瑞祥公司應(yīng)于7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天違約金5%；合同簽定后，因瑞祥公司被法院在另一案中判決返還他人28萬元債務(wù)，若逾期不付，法院將拍賣該房屋。劉某根據(jù)瑞祥公司代表董某的授意，向瑞祥公司付款28萬元抵作房款。隨后，劉某又分別于7月21日、7月30日支付給董某人民幣26萬元，董某以瑞祥公司的名義開具了收據(jù)。同年11月10日，劉某開始使用管理該房至今。雙方因辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未達(dá)成協(xié)議，劉某向河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)該房歸其所有，支付違約金。瑞祥公司辯稱：房屋至今未辦理過戶手續(xù)，要求確認(rèn)房屋買賣關(guān)系無效，將購房款還給原告。 　　法院判決：運(yùn)河區(qū)人民法院認(rèn)為：雙方簽訂合同后，雖已交付了大部分房款，并實(shí)際使用和管理了訴爭(zhēng)房屋，但雙方至今未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，現(xiàn)買方反悔，應(yīng)解除合同，雙方各自返還因此取得的財(cái)產(chǎn)。雙方對(duì)此均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所以判決雙方的房屋買賣關(guān)系無效。 　　劉某不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方的購房合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但劉某已支付大部分房款，且房屋已交付使用，并將房產(chǎn)證交于劉某，合同又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，可由雙方到房地產(chǎn)管理部分辦理過戶手續(xù)。遂判決撤銷原一審判決，劉某補(bǔ)交房款，瑞祥公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，雙方于判決生效后十日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門補(bǔ)辦交易手續(xù)。