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| “雙緊”政策效果顯現(xiàn) 長三角地價降下來了 |
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| 2008-02-13 新華社記者:徐壽松 姚玉潔 來源:經(jīng)濟參考報 |
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信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫。因為乏人問津，一些地塊以底價成交，甚至流標。市場預期，地價出讓趨于理性是穩(wěn)定房價的前提之一，只有“面粉”的成本(地價)低了，“面包”的價格(房價)才有相應回調(diào)的空間。
1月底，上海市楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊(F地塊)由美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門基金以67.5億元的底價購得。地塊土地面積26.7萬平方米，為辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅類綜合用地，容積率為3.37，總建筑面積可達90萬平方米，折算下來，樓板價為7500元/平方米。
而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊(D3地塊)拍出的樓板價為20000元/平方米。同為新江灣城地塊，相隔兩個多月，地價急跌逾六成。
新江灣城可謂上海土地市場冷熱的標本。3年前，其所出讓的第一幅地塊的樓板價為5600元/平方米；13個月前，第二幅地塊(C2地塊)出讓樓板價為6677元/平方米；7個月前，第三幅地塊(D1地塊)出讓樓板價為12509元/平方米。第三幅地塊的地價在6個月內(nèi)比第二幅地塊的地價上漲了87%，第四幅地塊的地價在4個多月內(nèi)比第三幅地塊的地價上漲60%。而今，短短兩個多月內(nèi)，第五幅地塊的地價較第四幅地塊的地價暴跌62.5%。
盡管新江灣城地價急跌與出讓方對競買人設立了高門檻有關(guān)，僅有鐵獅門一家符合條件，屬于獨家受讓，但目前上海土地市場的確變得冷清。同在1月底，上海出讓的其他多幅地塊地價普遍走低。嘉定區(qū)部分商業(yè)辦公地塊的成交價不到1500元/平方米，令人驚訝。浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)出讓的三幅土地中地價最高的為5000元/平方米，而不到半年前，同為郊區(qū)的上海青浦趙巷地塊，樓板價每平方米超過萬元。
南京土地出讓市場甚至出現(xiàn)了流標。2007年12月底，南京市共出讓16幅地塊，其中10幅地塊以底價成交，更有2幅地塊流標。當天的拍賣會上，號稱“地王鄰居”的G104地塊(位于江寧開發(fā)區(qū))成交樓板價不足2000元/平方米，而一個多月前，其相鄰地塊樓板價高達4446元/平方米。同樣經(jīng)歷冷熱巨大落差的還有堯化門板塊。2007年10月、11月出讓的土地樓板價沒有低于3000元/平方米的，而在2007年“最后一拍”中，竟有兩個地塊流標。
杭州土地市場也在降溫。1月11日，2008年杭州首場土地出讓會上，6幅地塊的出讓均是波瀾不驚，樓面地價均在6000元/平方米以下，“面粉”貴于“面包”的情況，顯然開始扭轉(zhuǎn)。這與一個月之前的局勢有著天壤之別。此前動輒數(shù)億的加價幅度，在此次土地出讓會上銷聲匿跡。1月23日，杭州市出讓的兩幅地塊由于無人競價首輪便閃電成交，成交價幾乎就是起拍底價。
房地產(chǎn)專家復旦大學教授尹伯成認為，地價向來是市場信心最敏感的風向標。長三角土地市場降溫反映了在一系列調(diào)控措施作用下，“沒有最高、只有更高”的圈地狂熱開始發(fā)生改變，開發(fā)商心態(tài)轉(zhuǎn)向理性。
2007年曾經(jīng)追逐并創(chuàng)造過地王的萬科、soho中國，其掌門人日前均表示，2008年的土地市場已經(jīng)冷靜下來，不會出現(xiàn)大面積的天價地王，有的甚至預期地價會下跌。
造成土地市場迅速降溫的重要原因有二：
一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來，銀行開始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個人貸款，砍削對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款。且銀行信貸狀況由過去的“一年一審”改為“一季一審”，開發(fā)商貸款變難。房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來，多家上市公司申報的增發(fā)方案擱置。
銀行貸款緊縮、股市圈錢變難，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道只剩下信托或從其他財務公司短融，但必須付出年利率20%甚至40%的高昂代價。在資金短缺的情況下，開發(fā)商買地熱情驟降，這對抑制地價飆升大有裨益。因為“地王”頻出實質(zhì)上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領(lǐng)域的實現(xiàn)。
二是加大了對開發(fā)商囤地的打擊力度。1月7日，國務院下發(fā)《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，重申對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。此前，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證。
易居(中國)研究院分析師楊紅旭說，反囤地政策雙管齊下，在購地環(huán)節(jié)收緊增量，不得濫占；在土地使用環(huán)節(jié)擠出存量，不得閑置。這種“兩頭夾擊”式調(diào)控對開發(fā)商影響很大，使其在土地出讓競價時不敢豪賭。
“帶著刀架脖子的風險貿(mào)然增加土地儲備，是很危險的�！薄∠愀酆懵〖瘓F主席陳啟宗說，土地儲備需要謹慎對待。
這一觀點反映了眼下開發(fā)商的普遍心態(tài)：市場面臨調(diào)整，拿地需要更加理性。
不過，也有一些市場人士認為，目前地價降溫還是暫時現(xiàn)象，與地方近期加大放地規(guī)模也有關(guān)。要使這一好勢頭保持下去，關(guān)鍵要將緊縮信貸、打擊囤地的政策執(zhí)行到位�，F(xiàn)在，市場已在流傳2008年信貸將前緊后松。果真如此，房價回調(diào)又或?qū)一ㄒ滑F(xiàn)。
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