全國工業(yè)用地納入招拍掛
意在抑制工業(yè)用地低成本擴張
    2007-10-10    本報記者:洛濤 實習(xí)生:郝爽    來源:經(jīng)濟參考報
  國土資源部9日正式對外發(fā)布了國土資源部部長徐紹史簽署的國土資源部令第39號,出臺了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。39號令共28條,對國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書等作出明確規(guī)定,自2007年11月1日起施行。
  39號令是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及相關(guān)法律法規(guī)的要求,對《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)中有關(guān)內(nèi)容進行修改而成的。 在39號令中,“國有土地使用權(quán)”一律稱為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”;在第二條中明確,“在中華人民共和國范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的,適用本規(guī)定”;將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。
  關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍,鑒于《物權(quán)法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍,39號令在第四條第一款中規(guī)定,“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”,明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。而關(guān)于掛牌出讓截止問題,39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內(nèi)容重新進行了明確,修改為“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿,掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者,并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的,掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價,通過現(xiàn)場競價確定競得人”。對掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格,沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的,掛牌主持人根據(jù)規(guī)定按不同情況確定掛牌結(jié)果。
  據(jù)了解,長期以來,地方政府為了招商引資而壓低工業(yè)用地價格,有時候甚至采取極端的工業(yè)用地“白送”的方式來吸引投資,從而達到依靠低廉的土地吸引投資、增加本地GDP之目的。“中央政府明察秋毫,明確提出要對工業(yè)用地采用與經(jīng)營性用地同樣的供應(yīng)方式,即采取‘招拍掛’供應(yīng)土地!敝袊鐣茖W(xué)院金融所研究員易憲容表示,土地出讓收入此前一直沒有納入預(yù)算,成為地方政府的預(yù)算外收入,這使得地方政府?dāng)U張用地的沖動很強。
  根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計,僅僅2005年,全國土地出讓收入就超過了5500億元,在東部沿海發(fā)達地區(qū),有的縣市土地出讓收入占地方財政收入的一半以上,可謂“土地財政”。另據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù):一般地方政府從農(nóng)民那里征用來的土地總量中有30%至40%的部分用作基礎(chǔ)設(shè)施、道路、學(xué)校等公共用地,政府從中無法賺取利潤;有35%左右的用地被用作工業(yè)用地,這部分土地是通過協(xié)議方式供給的,各地方政府間為了吸引更多投資,爭相壓低地價;剩余部分作為商業(yè)和住宅用地供應(yīng)給市場。在這一部分土地中,經(jīng)濟適用房和廉租房又占取了一部分,通常情況下,商品房用地僅占15%左右。
  從上述比例可以看出,政府的土地收入主要依賴商品房用地。政府必須要用15%的土地收入彌補那85%的虧空成本,同時還要贏利,為地方經(jīng)濟發(fā)展助力。這就是為什么長期以來我國商品房用地價格、房價暴漲的最根本原因之一。地方政府為了從商品房用地上獲取超額利潤,必須采用壓低給農(nóng)民的征地補償標(biāo)準、抬高建設(shè)用地的出讓價格。因此從某種程度上講,地方政府通過協(xié)議出讓方式壓低工業(yè)用地價格,客觀上嚴重損害了農(nóng)民的利益、推動了商品房價格超常規(guī)上漲,也給城鎮(zhèn)居民增加了負擔(dān)。
  中央政府近年為加強土地調(diào)控出臺多項措施,明確了我國“實行最嚴格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下,地方囤積土地現(xiàn)象非但不見好轉(zhuǎn),某些城市內(nèi)違法圈地甚至出現(xiàn)了反彈。2005年,國土資源部對16個城市進行衛(wèi)星遙感監(jiān)測發(fā)現(xiàn),違法用地數(shù)占新增建設(shè)用地的近60%,個別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調(diào)控走勢的根本原因是一些地方擴張新增建設(shè)用地的沖動強烈,其中最突出的就是工業(yè)用地低成本過度擴張。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受本報記者采訪時表示,全國各地工業(yè)用地利用強度普遍偏低,即使在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),不少工業(yè)項目用地容積率也只有0.3至0.6,而在國外這一數(shù)值可達到0.8至1.2。工業(yè)用地低成本擴張的現(xiàn)象已經(jīng)造成土地隱性閑置和浪費,不僅導(dǎo)致土地市場混亂,也為中央的房地產(chǎn)調(diào)控帶來諸多障礙。
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