房產(chǎn)稅或成為調(diào)控房地產(chǎn)新選擇
    2010-04-12    作者:胡劍龍    來源:南方日?qǐng)?bào)

    樓市漲價(jià)如火如荼,而媒體的質(zhì)疑之聲也此起彼伏,從3月28日到4月2日,新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評(píng)論,連續(xù)六天播發(fā)評(píng)論,抨擊高房價(jià)。多數(shù)行業(yè)企業(yè)家信心平穩(wěn)提升,大型企業(yè)企業(yè)家信心則明顯上升,一季度大型企業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為152.0,繼續(xù)位于高位運(yùn)行,比上季度提升11.5點(diǎn)。
  樓市漲價(jià)如火如荼,而媒體的質(zhì)疑之聲也此起彼伏,從3月28日到4月2日,新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評(píng)論,連續(xù)六天播發(fā)評(píng)論,抨擊高房價(jià)。而《人民日?qǐng)?bào)》近日也以“追問中國樓市·民生三問”為題,展開房地產(chǎn)市場的系列分析和報(bào)道。
  央視在這周的新聞聯(lián)播里,罕見地播出了一條美國物業(yè)稅的新聞。一切似乎都是風(fēng)雨欲來的征兆。而緊接這一風(fēng)暴而來的,便是房產(chǎn)稅熱度急升。
  值得關(guān)注的是,最近的官方文件頻頻提到房產(chǎn)稅,而對(duì)此前一直熱議的物業(yè)稅則冷淡處理,這似乎表明了官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的新選擇。

  傳聞京滬深渝將試點(diǎn)是否出臺(tái)官方未表態(tài)

  4月8日,一條消息迅速傳播,房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅已于4月7日晚通過建設(shè)部的審批,而且財(cái)政部和國務(wù)院通過的可能性非常大。該消息還透露,房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶,試點(diǎn)地區(qū)目前定在京滬深渝,將按照買房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%至1.5%征收。受上述傳聞?dòng)绊懀?日滬深股市地產(chǎn)股再度受挫,房地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)1.58%

  出人意料地,4月8日下午,上海房管局專門通過官方網(wǎng)站對(duì)上述消息作出回應(yīng):對(duì)房產(chǎn)保有階段征稅,要經(jīng)國家層面定;但如果政策出臺(tái),我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。
  上海市稅務(wù)局工作人員則表示,盡管稅務(wù)部門已掌握了個(gè)人購買上海房屋的信息,具備了征收住房保有稅的基礎(chǔ),但并未接到向個(gè)人征收住房保有稅的通知,對(duì)住房保有稅的征收辦法,更是一概不知。
  而風(fēng)暴最早的策源地,則發(fā)生在重慶。3月24日重慶市長黃奇帆在重慶市人大常委會(huì)上稱,重慶已上報(bào)國務(wù)院申請(qǐng)施行“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”等抑制高房價(jià)思路。
  物業(yè)稅、房地產(chǎn)消費(fèi)稅、房地產(chǎn)保有稅,都可以劃入不動(dòng)產(chǎn)稅,為了抑制房價(jià)過高,坊間一直傳言重慶、上海等城市將會(huì)試點(diǎn)此類特殊房產(chǎn)稅,直到重慶市長黃奇帆在公開場合稱重慶政府?dāng)M對(duì)高端房產(chǎn)征收特別消費(fèi)稅。
  而4月6日財(cái)政部公布的2010年工作重點(diǎn),“改革完善稅收制度,適時(shí)出臺(tái)資源稅改革方案,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度,公平稅收負(fù)擔(dān),完善消費(fèi)稅制度,完善房產(chǎn)稅制度;積極支持收入分配等改革。”其中,房產(chǎn)稅又被人視為釋放出的政策信號(hào)。
  不過,至今公眾翹首以盼的“另一只靴子”并未掉下來。昨日,住建部政策研究中心主任陳淮接受媒體采訪時(shí)表示,完全沒聽說過這回事,“而且征收物業(yè)稅也不是住建部的職責(zé)范圍!
  另外,多位業(yè)內(nèi)人士均表示,目前開征與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收時(shí)機(jī)尚不成熟,仍有很多問題還沒有解決,傳言可靠性不大。

  物業(yè)稅或讓位房產(chǎn)稅?

  面對(duì)媒體一浪高過一浪的聲勢,上海市房管局在當(dāng)天發(fā)布的聲明稱,“房產(chǎn)保有階段征稅的問題,早在黨的十六屆三中全會(huì)就明確提出了。之后也有媒體報(bào)道,部分城市空轉(zhuǎn)試運(yùn)行了多年,今年的全國兩會(huì)上也引起熱議!
  記者了解到,房產(chǎn)稅并非新稅種,我國在1986年就開始實(shí)施。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%。以房產(chǎn)價(jià)值100萬元,在按優(yōu)惠上限比例,也即扣除30%后的部分作為稅基,乘以1.2%的稅率就是0.84萬元。
  今年初,有媒體報(bào)道國家稅務(wù)總局將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅;1月份國務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國十一條”中提出:要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。財(cái)政部日前公布的2010年工作要點(diǎn)中更是明確:完善房產(chǎn)稅制度。
  業(yè)內(nèi)人士表示,從性質(zhì)上分析,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物,都是持有環(huán)節(jié)的稅收,區(qū)別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個(gè):房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而且,最重要的是,對(duì)于廣大民眾的個(gè)人自用房屋,是不用繳納房產(chǎn)稅的,而只對(duì)個(gè)人用于出租的房屋征稅。
  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在接受媒體采訪時(shí)表示,“相比物業(yè)稅,房產(chǎn)稅更具可操作性。”

  抑房價(jià)效果眾說紛紜要看稅率和征收范圍

  不過,房產(chǎn)稅是否真正能起到抑制房價(jià)的作用,似乎仍然無法給出一個(gè)明確的答案。
  國內(nèi)一家在美國上市的房地產(chǎn)企業(yè)的研究員告訴本報(bào)記者,“這要看房產(chǎn)稅的稅率和征收范圍,如果小于租賃和升值收益的話,估計(jì)還是不能阻擋投資者的步伐,而且現(xiàn)在也只是針對(duì)二套房和大戶型的客戶進(jìn)行的征收,估計(jì)效果不會(huì)太明顯。”
  持同樣觀點(diǎn)的,包括中國財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希。劉近日表示,通過房產(chǎn)稅去抑制高房價(jià),當(dāng)中有很多的不確定性。
  “完善房產(chǎn)稅是從完善稅制角度方面說的,因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)稅與整個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是兩個(gè)概念,房產(chǎn)稅是一個(gè)稅種,而以房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)聯(lián)的稅種有很多,建筑業(yè)要繳納營業(yè)稅和所得稅,在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)有契稅和營業(yè)稅等等。”
  他還認(rèn)為,如果就事論事,很難說這個(gè)稅種是合理還是不合理的,必須要把這個(gè)稅種放在稅制結(jié)構(gòu)里面去看它可能才抓得更準(zhǔn)確,這樣的條件才能更有意義,我們現(xiàn)在是要抓住某一個(gè)稅種,抓住某一個(gè)稅種的某稅收要素去討論這個(gè)問題,這樣就很容易把問題搞偏了。
  不過,也有人對(duì)房產(chǎn)稅的前景表示樂觀。燕京華僑大學(xué)校長華生接受媒體采訪時(shí)說,現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格飆升,相當(dāng)一部分城市出現(xiàn)了泡沫,而大部分行政措施的效果不是很明顯,因此如果房產(chǎn)稅推出或試點(diǎn)也是意料之中的。過去就有房產(chǎn)稅,只不過對(duì)個(gè)人免征,因此操作起來會(huì)比較方便。
  華生認(rèn)為,房產(chǎn)稅如果開征將對(duì)需求結(jié)構(gòu)調(diào)整起到關(guān)鍵作用,進(jìn)而對(duì)遏制高房價(jià)產(chǎn)生直接作用。他預(yù)計(jì),重點(diǎn)征收對(duì)象將會(huì)是大戶型和多套房產(chǎn)。

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