在商品房銷售量不斷萎縮的形勢(shì)下，如何鼓勵(lì)住房消費(fèi)，發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用？近日，國(guó)務(wù)院新聞辦召開(kāi)今年首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，鎖定的就是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”這一焦點(diǎn)話題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥及國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人向中外媒體介紹了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。

加快保障性住房建設(shè)

　　去年12月20日，國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出爭(zhēng)取用3年時(shí)間，基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。即到2011年年底，基本解決747萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，基本解決240萬(wàn)戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。2009年到2011年，全國(guó)平均每年要新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。為此，國(guó)家將加大保障性住房的建設(shè)力度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在發(fā)布會(huì)上表示，將抓住資金籌措和土地供應(yīng)這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)做工作，以推進(jìn)保障性住房目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　據(jù)介紹，關(guān)于保障性住房資金投入渠道，主要是兩方面：一是中央政府加大投入力度。今年中央政府投資將會(huì)把廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資作為一個(gè)重要方面，同時(shí)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的中央補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。二是地方各級(jí)政府加大資金投入。要將公積金增值凈收益部分，還有土地出讓凈收益中不低于10%的部分用于廉租住房建設(shè)。同時(shí)，對(duì)于承建廉租住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，國(guó)家出臺(tái)了專門(mén)的辦法加大金融支持力度。關(guān)于土地問(wèn)題，國(guó)土資源部明確，要優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，同時(shí)明確提出對(duì)于納入中央投資計(jì)劃的城鎮(zhèn)廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，縣、市國(guó)土部門(mén)要加快供地，盡快落實(shí)到具體的地塊上。

鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)

　　居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房、改善型自住房是現(xiàn)階段合理的住房消費(fèi)需求，也在商品住房市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位。這一部分需求的釋放，對(duì)改善住房條件、拉動(dòng)成交量和擴(kuò)大內(nèi)需都有很大的效應(yīng)。為此，去年底出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》分別從信貸和稅收兩個(gè)方面提出進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的措施。
　　中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)表示，中國(guó)地域廣大，各地土地成本不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖不均；此外，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況、住房習(xí)慣等有較大差異。為避免住房金融服務(wù)“一刀切”，國(guó)家賦予商業(yè)銀行以更大的自主決策空間，根據(jù)借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)改善性住房的居民，也可以享受優(yōu)惠的貸款條件。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。
　　去年，國(guó)家3次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。第三次調(diào)整主要是對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。對(duì)此，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華認(rèn)為，這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期，同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度，可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　去年以來(lái)，受住房需求下降的影響，房地產(chǎn)信貸增速持續(xù)回落，個(gè)人住房貸款回落幅度較大。據(jù)霍穎勵(lì)介紹，截至2008年11月末，個(gè)人住房貸款余額比去年同期低25.8個(gè)百分點(diǎn)。目前個(gè)人住房貸款余額已占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%，同時(shí)，也成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。即便去年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整，價(jià)格發(fā)生了很大變化，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量，特別是個(gè)人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于各項(xiàng)貸款的不良率。
　　對(duì)于如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，霍穎勵(lì)表示，從美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)來(lái)看，首先要將首付款比例確定在一個(gè)合理水平，因此，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行最低的首付款比例調(diào)整為20%，同時(shí)要求商業(yè)銀行根據(jù)借款人的購(gòu)房實(shí)際情況、信用記錄，以及借款人的收入、償還能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。第二，規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過(guò)個(gè)人收入的50%。第三是要求商業(yè)銀行加強(qiáng)內(nèi)部控制，密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。
　　在談及媒體關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)一事時(shí)，霍穎勵(lì)表示，現(xiàn)在此事已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，須報(bào)國(guó)務(wù)院同意，然后進(jìn)行試點(diǎn)。初步考慮，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排要注重風(fēng)險(xiǎn)防范，此外，產(chǎn)品模式要盡量簡(jiǎn)單化，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合中國(guó)法律要求的適合的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。