國(guó)家稅務(wù)總局昨日(17日)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),受此影響,前期一路飆升的地產(chǎn)股幾乎全線(xiàn)跌停。不過(guò),分析結(jié)果表明,多數(shù)上市公司并沒(méi)有達(dá)到起征點(diǎn),而即使是有被征之虞的公司,所受到的影響也相對(duì)有限。
關(guān)鍵看執(zhí)行
事實(shí)上,早在1994年財(cái)政部就頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,其后又制定了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士表示,《通知》的基礎(chǔ)仍是《條例》和《細(xì)則》,從內(nèi)容上看,其新意體現(xiàn)在以下幾點(diǎn): 首先是明確了土地增值稅征收的條件!锻ㄖ芬,“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。”主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 其次,嚴(yán)格了土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)。例如,《通知》規(guī)定,納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 不過(guò),由于《條例》和《細(xì)則》出臺(tái)后的十幾年間,各地并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行,比如,上;景凑珍N(xiāo)售收入的1%計(jì)征土地增值稅。因此,在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),《通知》雖然更多的是“舊事重提”,但卻表達(dá)了中央政府落實(shí)《條例》和《細(xì)則》的決心。 當(dāng)然,土地增值稅的征收并不是件易事。中信證券的王德勇認(rèn)為,如何按照國(guó)稅總局規(guī)定的方法進(jìn)行扣除,目前還要看具體的執(zhí)行情況,而這也是評(píng)估《通知》影響最關(guān)鍵的因素。而廣東的一些開(kāi)發(fā)商表示,《通知》并不可怕,他們?cè)缦牒昧藨?yīng)對(duì)的辦法,市場(chǎng)昨天的反應(yīng)“有點(diǎn)過(guò)度了。”
多數(shù)公司尚未觸及起征點(diǎn)
但無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是投資者,《通知》的出臺(tái)都不能不引起高度重視。其中的關(guān)鍵問(wèn)題是,如果完全按照相關(guān)辦法執(zhí)行,哪些房地產(chǎn)公司將受到影響? 《條例》定義,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額。按照《細(xì)則》的說(shuō)明,扣除項(xiàng)目基本等同于主營(yíng)業(yè)務(wù)成本×1.2+費(fèi)用+稅金。同時(shí),《條例》明確表示,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的,將免征土地增值稅。因此,對(duì)于增值額/扣除項(xiàng)目小于20%的公司,可以近似理解為不被征收土地增值稅。 根據(jù)這條線(xiàn),我們對(duì)2005年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占主營(yíng)收入90%以上的公司(不包括持有型物業(yè)公司,如中國(guó)國(guó)貿(mào))進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示,31家公司中,只有上海新梅、上實(shí)發(fā)展、光華控股等三家公司的(收入-扣除項(xiàng)目)/扣除項(xiàng)目大于20%。 當(dāng)然,這只是一個(gè)很粗略的統(tǒng)計(jì)!锻ㄖ访鞔_規(guī)定,土地增值稅是按項(xiàng)目征收的,所以即使公司整體不夠被征稅,但也可能因個(gè)別項(xiàng)目超過(guò)這一水平而被征稅,同時(shí),所進(jìn)行的分析是針對(duì)2005年的,因此,投資者在評(píng)價(jià)某家公司時(shí),還應(yīng)針對(duì)其具體項(xiàng)目進(jìn)行分析。很顯然,對(duì)于取得時(shí)間較早、升值幅度較大的土地和項(xiàng)目來(lái)說(shuō),土地增值稅的威脅更大。 |