在房價“不畏”金融危機強勁逆勢上漲之際,“地王”成為國土資源部的重點布控對象。 從房地產(chǎn)市場的表象特征來看,“地王”往往逼高房價。盡管國土資源部一直在公眾面前認為地價推高房價是無稽之談,但“地王”在各地的粉墨登場,引起了國土資源部的高度關(guān)注。 本報記者從國土資源部了解到,當下,“地王”開始成為該部調(diào)控司調(diào)研的主要問題。而鑒于目前全國土地市場并未全面復蘇,一線城市的“地王”就成了國土部門防控的重點。 中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松也向記者表示,目前防控“地王”出現(xiàn)的有利手段是2008年推出的土地出讓合同“新版本”。 國土部還對一線城市展開督察。在最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中,在有關(guān)部門的監(jiān)督下,這四塊土地的土地出讓合同都采取了新合同版本。本報記者同時了解到,對于其它一線城市或重點城市,國土部也已要求相關(guān)督察分局,展開督察活動。
北京:分拆“地王”
11月3日,北京土地儲備中心網(wǎng)站掛出了11塊地。北京市土地儲備中心負責人表示,第四季度將有40塊地擇機上市,供應(yīng)量達到700公頃,今年北京將能完成1300公頃住宅用地的供應(yīng)任務(wù)。 北京政協(xié)委員、萬科副總裁毛大慶對記者說,第四季度北京市將掀起一個供地“小高潮”。對于今年手中資金豐富的開發(fā)商來說,年底還將有一次拿地機會。 但是,分析北京市土地儲備中心正在交易的11塊土地情況,卻可以發(fā)現(xiàn)一個有意思的情況:原本最有希望被開發(fā)商們熱搶,成為新“地王”的北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)地塊(亞運村3-5號地)被一切三塊,分為3、4、5號地出讓。 全國知名地產(chǎn)中介公司——安居客一位負責人向記者估算,亞運村地塊約7.2萬平方米,規(guī)劃建筑面積為約25萬平方米。由于地處位置好,起始報價三塊累計才為18.1億元。如果按照整塊出讓,則有可能溢價在100%以上。 此前,該地區(qū)出讓的奧運村鄉(xiāng)地塊(水源九廠地塊)溢價1.5倍,以樓面地價近1.5萬元/平方米的高價成交,總地價賣出了19.6億元。 這樣算下來,上述亞運村地塊掛牌的樓面地價平均約7000元/平方米,如果溢價1倍,也才1.4萬元/平方米,并沒有達到奧運村鄉(xiāng)地塊的地價。 思源地產(chǎn)一位人士評論說,將此地塊切分為三塊后,每塊單體建筑為7-9萬平方米。正常商業(yè)建筑規(guī)劃來說,也就是每塊地建設(shè)一棟樓。這種切分地塊出讓,毫無疑問是政府為了防止再出現(xiàn)“地王”。 記者注意到,北京市第四季度推出的土地中,進行切分的不止亞運村地塊一個。通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務(wù)園B1和B2地塊也進行了切分。原來50萬平方米的地塊,被切分為20萬和30萬兩個地塊。 思源經(jīng)紀機構(gòu)人士分析,北京市前三季度已經(jīng)完成了賣地收入近800億元,遠遠完成了計劃的任務(wù)。因此,第四季度大規(guī)模推地,主要目的是為了抑制地價和房價。
殺手锏:新版土地出讓合同
新版本的土地出讓合同,成為央地聯(lián)手布控“地王”的一個重要工具。 新版本的土地出讓合同中,要求開發(fā)商在簽訂土地出讓合同時,要寫上竣工日期等要約,如果開發(fā)商閑置土地不開發(fā),政府不但可以依約收回,更可以將開發(fā)商訴諸法律。 而在此前,在2008年底各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策中,各地不僅沒有對開發(fā)商拿地提出更嚴格要求,相反大多數(shù)地方政府提出了分期交付土地出讓金等政策。 房地產(chǎn)界公認的看法是,開發(fā)商閑置土地的主要動力在于囤地生錢。比如,公開消息稱,香港盈大地產(chǎn)在東三環(huán)長虹橋附近囤地3年而未開發(fā),該企業(yè)從中賺取了2.35億港幣。 另外,在北京最黃金的地段,國貿(mào)橋到長虹橋一線的東三環(huán)附近,至今仍有近10塊土地處于圍擋而未動工的階段,一直在坐等地價升值。 但這次,政策開始變臉。新推出的新版土地出讓合同,開始被推向前臺。國土資源部一些下屬研究機構(gòu),也于日前就新版本土地出讓合同的執(zhí)行情況進行了專門調(diào)研。 趙松表示,如果新出讓的土地都嚴格按照新版本的土地出讓合同執(zhí)行,則閑置用地情況會大大減少。 但是,對于已經(jīng)出讓的土地而被閑置的,國土部門目前清理手段依然有限。趙松表示,閑置土地清理看似簡單,實際上要涉及到閑置情況的認定,處罰手段等一系列問題。這也是一直以來,閑置用地難以得到有效控制的主要癥結(jié)。比如,在很多地方,開發(fā)商往往挖個大坑,就代表著地塊已經(jīng)開工;通過建個圍擋,就表示2/3面積已經(jīng)動工。 不過,國土部這次似乎已下定決心,通過新土地出讓合同的條款,控制“地方”們的囤地行為。比如,最近,國土部再度發(fā)出《關(guān)于集約用地的通知》,其中對原來國務(wù)院處理閑置用地的眾多政策中的執(zhí)行配套措施進行了規(guī)定。 例如,重新界定了2年期限問題;對閑置1年不滿2年的,按照土地出讓價款征收20%的土地閑置費;同時對閑置房地產(chǎn)用地,準備征收增值地價。 趙松認為,在這些舉措的共同作用下,國土部布防“地方”將會取得不小效果。 |