本次房地產(chǎn)泡沫的形成,源于四萬億財政擴張政策以及寬松信貸政策所帶來的龐大資金流。長期以來,我國經(jīng)濟增長過度依賴政府主導,金融危機之下,政府釋放出大量用以刺激經(jīng)濟的經(jīng)濟資源,并沒有通過減稅、降低貸款門檻以及政策性補貼等方式轉(zhuǎn)入中小企業(yè),也沒有能通過收入分配制度的改善轉(zhuǎn)移到廣大市民手中,而是大量涌入樓市。同時,由于極其寬松的信貸政策導致銀行迫切尋找貸款項目,令樓市資金杠桿率不斷提升,開發(fā)商得以用少量本金獲得大量的貸款,而降低土地出讓金首付以及放寬二套房貸等政策,又鼓勵銀行進一步放貸,這樣就形成巨大的信貸風險。
顯然,當務之急是遏制可能發(fā)生的金融危機,近期率先推出的土地出讓金預收款提升,以及即將推出的提升第二套房貸利率等舉措,都是信貸剎車的前奏。
但是,房地產(chǎn)一家獨大的真正危害,在于其加劇了收入分配體系的扭曲,更對當前經(jīng)濟的主題——擴大內(nèi)需帶來明顯抑制作用。因為,消費者用按揭購買房地產(chǎn),意味著透支個人或家庭的未來10到30年的收入。而這一購買行為只能帶來一次性的裝修、家電等附帶消費需求。而且,普通消費者是在未來收入預期并未獲得改善的情況下,由于擔心房價持續(xù)上漲無法遏制,不得不透支購房的,這就意味著購房將壓抑普通消費行為。房地產(chǎn)業(yè)集中了經(jīng)濟復蘇政策的大多數(shù)資金,又導致經(jīng)濟環(huán)境惡化,加劇了居民收入下降。從而形成了這樣一個鏈條:房地產(chǎn)獲得資金越多,資金在經(jīng)濟運行中的分配情況就越扭曲,實體經(jīng)濟復蘇越慢,居民收入分配結(jié)構(gòu)越是惡化。
因此,無論是從短期遏制金融風險的角度,還是從中長期改善居民收入分配、擴大內(nèi)需的必要性來看,房地產(chǎn)市場非調(diào)整不可。
不難解讀各項調(diào)控政策的目標。取消二手房交易免稅優(yōu)惠以及收緊二套房貸款,無疑是為了通過提高投資房地產(chǎn)的成本,打擊房地產(chǎn)投資需求;提高土地出讓金首付比例,是為了提防開發(fā)商借用銀行的信貸額度哄抬土地價格。而大力增加普通商品房供應,則顯示中央依然希望房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)充當經(jīng)濟支柱行業(yè)的作用?梢,減少房地產(chǎn)投機所導致的金融風險,通過將供求結(jié)構(gòu)調(diào)整到位來重新刺激內(nèi)需,是房地產(chǎn)政策的基本思路。
但遺憾的是,由于長期存在的利益結(jié)構(gòu)困境,當前的各項政策目標是互相矛盾的。例如,由于分稅制導致地方政府收入來源單一,過度依賴土地收入,加上地方政府掌握土地一級市場,并直接監(jiān)管開發(fā)商,這些因素加起來,是地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面有分歧的根源。同時,也正由于地方政府難以放棄土地收入,形成多年來中央與地方在房地產(chǎn)調(diào)控上“各說各話”的尷尬局面,導致上述多項措施,雖然連年提出,但落實到實施的層面,總是難以奏效。
因此,房地產(chǎn)市場已形成“只漲不跌”的錯誤信號。這與其說是老百姓對房地產(chǎn)價格充滿信心,不如說是對政府調(diào)控效果失去信心。因此,理順利益結(jié)構(gòu),將一系列政策目標統(tǒng)一起來,并促進各利益方協(xié)同一致,應該成為政策制定的優(yōu)先選項。
由于當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)累積了巨大風險,因此短期內(nèi),控制金融風險應該被放在首要位置?梢灶A計的是,中央不可能采取強硬手段,戳破當前的房地產(chǎn)泡沫,而會采取逐步提供保障型住房的方式,將當前的高房價懸空,并讓經(jīng)濟增長逐步填補高估的房價空間。
而追本溯源,清理地方政府與開發(fā)商的既得利益,理順土地供應市場的供求關(guān)系至關(guān)重要。要做到這一點,首先應將地方政府與土地財政相剝離,這就要求改革中央與地方利益分配制度,將與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的收入項轉(zhuǎn)給地方政府,而將土地出讓收入轉(zhuǎn)入中央政府,從而形成地方政府發(fā)展實業(yè)的激勵機制,促進地方政府大力向企業(yè)讓利,進而提高企業(yè)盈利水平。與此同時,由于對中央政府而言,土地級差地租所導致的土地出讓收入懸殊問題并不存在,這就令中央政府得以更為超脫地統(tǒng)籌全國土地市場規(guī)劃。
在此基礎上應協(xié)調(diào)政府與農(nóng)民的在土地征收上的利益糾葛,必須在進一步明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎上,建立城鄉(xiāng)土地出讓市場。具體的方式是,通過統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)用地指標,建立土地指標交易市場,在確定農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的基礎上,允許發(fā)達地區(qū)的地方政府,向未城市化地區(qū)的農(nóng)民購買城市用地指標,實現(xiàn)級差地租的轉(zhuǎn)移支付,從而解決土地供應的困境。
(作者系媒體人士) |