國務院新出四招遏制高房價,媒體進行了集中解讀。有媒體援引業(yè)內人士的話說,明年房價過快上漲的態(tài)勢有望得到遏制,“盤整”將是樓市的主基調。房價是繼續(xù)高歌猛進還是被遏制?筆者認為對遏制房價不能過度樂觀,國務院新出的四招不可避免地要在現(xiàn)實中遭遇各種阻力。以抑制投資投機性購房為例,就面臨不少難題。 從市場層面看,投機炒房的確到了該打擊的程度。有媒體對各種相關數(shù)據(jù)分析以后得出結論——上海投資性住房的占比估計在80%以上。不久前有機構在北京調查顯示,北京購房人群中有七成人在炒房。這么多人炒房,房價焉有合理之理? 既然打擊投機炒房被認為是遏制房價的必殺技,那么,我們就要看看有多少手段可使,每一招有多少殺傷力。從表面上看,可使用財稅、金融、行政、法律等手段。金融方面,可加強信貸審查,適當提高首付款比例和利率,以提高炒房門檻;財稅方面,既可以增加房屋交易環(huán)節(jié)稅費,也可以征收物業(yè)稅,以增加炒房成本和風險;行政方面,可以在各個環(huán)節(jié)發(fā)揮監(jiān)管作用,例如,整治二手房交易市場上的潛規(guī)則——“黑白合同”。 但是,從以往經(jīng)驗來看,這些高招在現(xiàn)實中有可能一一被化解。先說房貸,有專家在解讀“國四條”時估計明年二套房貸要緊縮,但是即便二套房貸緊縮,也約束不了有門路的投機客和那些善于違規(guī)的銀行。央視《經(jīng)濟半小時》記者今年6月份調查發(fā)現(xiàn),各大銀行集體違規(guī),二套房貸暗中松綁,一個人可以貸出35套房貸。 再說財稅政策。雖然個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,增加了炒房成本,但由于房屋供需嚴重不平衡,增加的稅費必然轉嫁到買房人身上,不但二手房價因此要漲,而且可能刺激新房價格上漲,到頭來不僅遏制不了房價,反而在推動房價上漲。另外,物業(yè)稅還在研究、試點階段,明年全面運用物業(yè)稅來遏制房價似乎也不現(xiàn)實。 更為重要的是,中央既要鼓勵住房消費,又要打擊投機炒房,現(xiàn)實中如何來區(qū)分投機型需求與改善型、消費型需求,是一個最大的難題。這是因為我們的房地產(chǎn)消費需求結構比較復雜,既有首次置業(yè)和改善居住條件的真實需求,有城市大規(guī)模拆遷帶來的被動性消費需求,也有城市化進程中人口增加帶來的需求,要想把改善型、消費型需求與投機型需求截然分開是不可能實現(xiàn)的。搞不好的話,打擊投機炒房打擊了正常的住房消費,或者鼓勵住房消費變成了鼓勵投機炒房,使得監(jiān)管部門不好監(jiān)管。 在筆者看來,投機炒房之所以盛行,主要原因是錢太多——流動性過剩。16日有媒體披露,明年信貸規(guī)模大致框定7.5萬億元,考慮到2009年沒有進入實體經(jīng)濟的約2萬億信貸資金的可能回流,2010年的信貸寬松程度相仿2009年。顯然,大量的信貸資金很可能繼續(xù)流向樓市,加大了遏制高房價的難度。 筆者以為,要想通過打擊炒房來遏制房價,一方面盡可能地細化相關政策,避免政策漏洞;另一方面是對各項政策加強監(jiān)督讓政策落實;尤其要積極應對流動性過剩的沖擊,把可能流向房地產(chǎn)市場的資金引向對經(jīng)濟長期增長有利的生產(chǎn)和投資領域,以減少住房從民生產(chǎn)品、消費品變成投資品。 |