迪士尼效應(yīng)下的樓市狂歡 誰為高昂地價買單
    2009-11-05        來源:中國新聞網(wǎng)

  上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)”的消息。同一天,兩迪士尼概念地塊均以天價拍出,商業(yè)地塊溢價率高達(dá)427% !暗鲜磕嵝(yīng)”助推了上海樓市,凡是與迪士尼掛鉤的開發(fā)商都開始狂歡,盡情享受這一盛宴。然而狂歡背后,風(fēng)險猶存,如此高的地價,誰來買單?又需要透支幾代人的消費才能賺回來呢?會不會步香港的后塵?
  有數(shù)據(jù)顯示,“迪士尼可能落滬”消息傳出后,浦東川沙的土地價格便直線上漲,房價也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元,漲幅在300%以上,遠(yuǎn)超同期上海全市78%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)則顯示,和“迪士尼概念”相關(guān)或者沾邊的二手房房價,今年3月-10月間總體上漲超過30%。上海樓市借迪士尼概念一路瘋漲。而在昨天拍出的住宅地塊和商業(yè)地塊,更是將樓板價推到了1.4萬元大關(guān)。出現(xiàn)了 “面粉貴過面包”的情況,我們不禁要問,如此高得地價,誰是最后的買單者,是開發(fā)商,抑或是消費帶動,還是轉(zhuǎn)嫁到股市向股民要錢。

  警惕迪士尼經(jīng)濟(jì)效應(yīng)被高估 實際存在不確定性

  上海迪士尼樂園具有得天獨厚的優(yōu)勢,內(nèi)地數(shù)以千萬計的游客提供了“票房保證”;同時有了前5家全球樂園的運營經(jīng)驗,上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的問題,但并不能消除各方面的質(zhì)疑。據(jù)迪士尼公司今年7月底公布的第三財季業(yè)績報告顯示,受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,全球迪士尼主題公園業(yè)務(wù)第三財季的凈利潤下降19%,為5.21億美元,銷售收入下降9%。曾有傳言說上海迪士尼門票定在300元成為全球最低,另外上海迪士尼能否符合中國人消費習(xí)慣還有待觀察。上海迪士尼如何賺錢成為普遍關(guān)注的話題。
  有媒體報道,迪士尼或?qū)⒋呱f億GDP蛋糕,聽起來似乎令人振奮,但事實是否真能如愿還存在很大不確定性,今年1月,上海市市長韓正首次透露,上海迪士尼樂園項目與迪士尼公司已經(jīng)基本取得原則一致。年初,美國迪士尼公司和上海市政府簽署合作的財務(wù)和法律框架協(xié)議。美國迪士尼公司將持有上海項目43%股份,上海市政府下屬合資企業(yè)則控股57%。具體合作方式將會進(jìn)一步磋商,鑒于香港迪士尼外資提出的不平等條約,上海的具體合作方式還有待關(guān)注。
  閭丘露薇在接受采訪時介紹,香港特區(qū)政府開始預(yù)計迪斯尼可以帶來1480億港元的經(jīng)濟(jì)效益。但是到現(xiàn)在為止,只有1173億,比預(yù)期少了將近300億港元。人數(shù)上也比原來的預(yù)期少了很多。香港迪士尼效應(yīng)顯然被高估了許多。也有媒體報道,至今香港迪士尼運營仍然處于虧損狀態(tài),只是虧損數(shù)目不得而知。依靠消費帶動獲取利潤從而帶動房地產(chǎn)發(fā)展恐怕還需要幾代人的消費能力積蓄。

  上海樓市透支未來溢價空間 存在風(fēng)險

  正如上文所述,迪士尼落滬消息一公布,周邊地價便出現(xiàn)了天價競拍,連開發(fā)商都直言高得離譜,但參與競拍的企業(yè)不乏名企,有分析認(rèn)為,迪士尼項目將從三方面利好上海樓市(促進(jìn)周邊配套發(fā)展,帶動GDP增加人均收入,住宅需求增加),但事實未必如此,依靠房地產(chǎn)市場來消化高昂地價顯得有些力不從心。
  業(yè)內(nèi)人士分析,迪斯尼周邊地價可能會有一點影響,但影響不會太大。目前受此利好消息影響,當(dāng)?shù)胤績r已在高位,或已透支未來溢價空間。同時,這一概念僅對川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響,并不會由此而推高整個上海市的房價。以東京為例,90年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫和地產(chǎn)泡沫同時破裂,雖然東京迪斯尼依然成功,但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場的下滑。
  有分析認(rèn)為,“面粉貴過面包”的場景又再度出現(xiàn),必然導(dǎo)致周邊房價的過快上漲。但不會改變整個上海房價,迪士尼效應(yīng)確實帶動了周邊樓價飚漲,但同時也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂,迪斯尼概念的號召力,也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來看,居家所需要的交通、醫(yī)療、學(xué)校、生活性商業(yè)都不會因為迪斯尼而有明顯的改觀。此次該地塊的地價僅以迪斯尼的概念而出現(xiàn)如此漲幅,盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項目進(jìn)入運營,試問有誰愿意住在如此繁華嘈雜地段,即使住房價恐怕也會很高,普通百姓也買不起,富豪也不會選址在此吧! 
  永安信國際投資董事局主席喬志杰表示,迪士尼對房地產(chǎn)行業(yè)來說,沒有根本性的帶動,尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房,應(yīng)該降價而不是漲價。
  綜上所述,迪士尼效應(yīng)所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)似乎并不是想象中那么樂觀,中間還存在很大風(fēng)險,潘石屹認(rèn)為“迪士尼概念”對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價值提升究竟有多大很不確定,或許遠(yuǎn)不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠(yuǎn)離市中心的地方,建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房價也出現(xiàn)了大漲,但項目落成之后泡沫消失,房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)火爆時增長。上海迪士尼能夠打破常規(guī),異軍突起。
  受益于迪士尼效應(yīng)所產(chǎn)生的樓市狂歡,地王產(chǎn)生,房價飆漲,將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報道,近三分之一的開發(fā)商炒地皮做“倒?fàn)敗辟嵢〈箢~利潤,而又有業(yè)內(nèi)人士分析,這次上海地塊拍賣,鑒于中美合作還需要進(jìn)一步磋商,而實際進(jìn)入開工還尚需時日,川沙地塊必定會曬曬太陽,但愿這次上海土地市場不會玩“炒地皮”的游戲。而當(dāng)土地也成為開發(fā)商投資的工具、高昂成本無處消化的時候,會不會轉(zhuǎn)嫁到股市呢。

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