銀監(jiān)會控房貸動真格 房企警戒
    2009-07-27    戎明邁 張建明 周燕妮    來源:南方都市報

  政策微調(diào)一直是懸在開發(fā)商頭上的達摩之劍,此次劉明康的表態(tài)是否釋放了某種政策轉(zhuǎn)向信號?不過,大部分開發(fā)商目前似乎對此并不懼怕。
  住建部還沒有來得及對飛漲的房價進行調(diào)控,銀監(jiān)會看不過眼了。7月17日,銀監(jiān)會主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會”明確表示,要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。這也是去年10月房地產(chǎn)政策松綁以來高層最嚴(yán)厲的一次警示。
  業(yè)界人士預(yù)計,上半年超過7萬億的新增信貸投放之后,政府已經(jīng)開始考慮微調(diào),而甚囂塵上的房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。

  新一輪房產(chǎn)調(diào)控的政策分岔

  經(jīng)濟復(fù)蘇還要看房地產(chǎn),這一點開發(fā)商比誰都看得清楚。他們猜對了開頭但很難猜中結(jié)局,誰也不知道,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策何時到來。
  歷史上的多次房地產(chǎn)調(diào)控,都是各大部委聯(lián)手的結(jié)果。自從去年10月政策面開始放松以來,雖有“開征物業(yè)稅”等聲音傳出,但畢竟是懸在半空中的靴子,沒有落地。
  7月17日,銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會內(nèi)部最高規(guī)格的會議上明確表示,“貸款高速投放積聚的風(fēng)險隱患在增加,銀行業(yè)金融機構(gòu)經(jīng)營活動中的不審慎行為和沖動放貸、粗放經(jīng)營的傾向有所抬頭”。并特別指出,存在“房地產(chǎn)市場風(fēng)險”等新的風(fēng)險點。
  劉明康提出,要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則,嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度,采取切實有效措施防范“假按揭”“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
  “大量避險資金進入樓市,造成樓價的大幅波動!苯(jīng)濟學(xué)家郎咸平認(rèn)為,6月之前,廣東地區(qū)價量齊漲,到了最近這一個月情況不一樣了,尤其是7月份第二周,上海地區(qū)已經(jīng)是價量齊跌,量跌了21%,價跌了9%,廣東情況也比較類似。今年上半年新增信貸創(chuàng)7.37萬億天量,其中部分資金進入了樓市。
  但銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險警示能不能傳導(dǎo)到一線的銀行信貸業(yè)務(wù)員,還是一個未知數(shù)。昨天有銀行房地產(chǎn)信貸人士對記者表示,房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),也是重要的利潤來源,銀行多半還是會盡量放貸,而“二套房”政策,具體操作時也多會以回避的方式,銀監(jiān)會的監(jiān)管難以落實。
  作為房地產(chǎn)業(yè)最直接的監(jiān)管機構(gòu)住建部,對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度似乎還是比較寬松。15日住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人這樣定性:目前房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回升,今后將著力穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。對于一線城市飛漲的房價,住建部官員只是表示:加強對各地的分類指導(dǎo)。重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo)。
  為此做注解的是,今年上半年,在財政收入下降2.4%的情況下,房產(chǎn)稅收入仍然同比增長20.7%,完成425.62億元。此外,土地相關(guān)稅收持續(xù)較快增長。城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅三個稅種實現(xiàn)收入1144.84億元,分別同比增長17.6%、9.8%和135%。

  開發(fā)商無懼政策轉(zhuǎn)向?

  “對房地產(chǎn)投機活動,以及房價上漲過快的擔(dān)憂將促使政府更加嚴(yán)格地執(zhí)行現(xiàn)有的對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和條規(guī)!比疸y證券首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示。
  “房地產(chǎn)業(yè)主要來自于政策風(fēng)險,如果下半年房價漲幅過大,可能會引致政府對部分過熱區(qū)域的調(diào)控!必敻蛔C券研究員陳建軍認(rèn)為。政策微調(diào)一直是懸在開發(fā)商頭上的達摩之劍,但大部分開發(fā)商目前并不懼怕政策轉(zhuǎn)向。
  陳建軍認(rèn)為,下半年專項扶持政策不會明顯轉(zhuǎn)向,經(jīng)濟要保八,除了政府公共基礎(chǔ)設(shè)施的投資外,最重要的是帶動民間投資,其中房地產(chǎn)是重點。
  2008年,房地產(chǎn)投資占到城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的21%,并帶動相關(guān)50多個行業(yè)發(fā)展,因此,推動房地產(chǎn)投資是保經(jīng)濟增長的重要手段,另外,由于地方土地財政的牽制,政府仍然希望促進成交,鼓勵企業(yè)拿地,尤其是一些外向型經(jīng)濟的城市,通過刺激房地產(chǎn)投資,帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。而寬松的貨幣政策也將貫穿下半年。
  “保量控價,可能是下階段房地產(chǎn)政策的基調(diào)!惫獯笞C券分析師翁非玉認(rèn)為,目前尚未出臺針對全國范圍商業(yè)銀行住房貸款的新政策或指導(dǎo)意見。如果更多的地區(qū)采取更為嚴(yán)格的二套房貸條件,則對投資性及部分改善性需求會產(chǎn)生直接的影響,抑制房價過快上漲。
  “房地產(chǎn)不會有很大的調(diào)控,沒辦法的!焙细惠x煌首席分析師黎文江表示,整個經(jīng)濟還沒有穩(wěn)固,中央還是會靠房地產(chǎn)拉動,沒有其他更立竿見影的辦法了。

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