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7月11日，上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)張慕村的“蓮花河畔景苑”的業(yè)主接待點擠滿了人。在政府部門的協(xié)調(diào)下，開發(fā)商與倒塌的7號樓業(yè)主第一次溝通會再次舉行。遺憾的是，第一次溝通會開發(fā)商與業(yè)主最后鬧得不歡而散。
業(yè)主：精神損失被忽略
看上去，此次解決方案是有關(guān)方面和房地產(chǎn)律師們絞盡腦汁拿出來的，在他們看來，“蓮花河畔景苑倒覆樓賠償方案，符合預(yù)售合同的約定內(nèi)容，與司法實踐中開發(fā)商不能交房，而導(dǎo)致合同不能履行的處理基本相符，也給予了購房者一定的選擇權(quán)”，業(yè)主為何還對此大為不滿？
“原因是這一理賠方案缺乏公平性。對樓的倒塌，購房者沒有任何過錯，卻讓他們承擔(dān)經(jīng)濟上的損失�！遍L江商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心金融學(xué)教授施興榮表示。
他認(rèn)為，兩個方案都沒有考慮購房者的精神損失，顯然是一個重大的缺陷�！胺捎小钇叫浴r償原則，可還有‘懲罰性’的賠償原則，難道千辛萬苦買房卻見倒房的精神損害，不應(yīng)該得到經(jīng)濟補償嗎？”
施興榮表示，拿第二套理賠方案看，僅僅以該小區(qū)未售樓房進行置換，顯然是不合理的。“‘蓮花河畔景苑’倒了一幢，相同的地質(zhì)條件、質(zhì)量，人們會相信其他樓房的安全嗎？為什么不提供其他樓盤供業(yè)主選擇？無疑還是經(jīng)濟利益問題，這當(dāng)然會引起業(yè)主的不滿�！�
此外，上海社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛睿提出，也沒有對小區(qū)未倒樓房的業(yè)主進行賠償?shù)姆桨��！半y道開發(fā)商認(rèn)為倒樓沒有給其他業(yè)主帶來損失嗎？”
開發(fā)商：不肯原址重建
“開發(fā)商拿出方案，是想表明他們的誠意。但這一‘誠意’業(yè)主并不太滿意。”牛睿表示。
對于有業(yè)主要求將原址樓房推倒重建，開發(fā)商明確表態(tài)“不可能”�！皹欠康顾�，很可能使該處樓盤品質(zhì)大打折扣，甚至整個樓盤價格下跌�！迸ｎ１硎荆_發(fā)商也知道，該樓盤由于“倒樓”事件，已不具有升值潛力，現(xiàn)在重置，已不可能賣出好價錢。
他表示，選擇退房的業(yè)主，開發(fā)商應(yīng)按重置價（同等地段、樓盤）賠償他們損失，賠償業(yè)主先期發(fā)生的其他費用，如貸款手續(xù)費、擔(dān)保費、銀行貸款利息等，支付違約金。
施興榮建議，“蓮花河畔景苑”倒樓事件已暴露了樓房建設(shè)中的環(huán)節(jié)不夠“牢固”，政府要更注重各開發(fā)項目的檢查關(guān)口，確保安全。部分人士非法控股參股、偷稅漏稅等現(xiàn)象，要嚴(yán)懲不貸，全面徹查。
律師支招
《合同法》第108條：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
吳冬：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同是《上海市商品房預(yù)售合同》，開發(fā)商在取得預(yù)售資格后，將在建的房屋銷售給業(yè)主，并約定在一定的時間交付房屋。這樣的銷售方式可以讓開發(fā)商在較短的時間實現(xiàn)回籠資金繼續(xù)開發(fā)。在樓房倒塌之后，開發(fā)商即使重建，顯然也不可能在約定的時間內(nèi)建成并交付，因此業(yè)主能以“先期違約”為由主張開發(fā)商違約進而索賠。
《合同法》第107條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
吳冬：業(yè)主可以提出，一，解除《上海市商品房銷售合同》，要求開發(fā)商返還房款和賠償損失；二，要求開發(fā)商重建。
購房人可要求開發(fā)商按原有規(guī)劃重新施工且保證符合相關(guān)質(zhì)量要求。如果工期延誤，開發(fā)商未能在約定時間內(nèi)交房，購房人可據(jù)此主張自己的權(quán)利。一般而言，如果延期交付3個月或6個月，購房人可以要求退房�！吧徎ê优暇霸贰钡慕环繒r間是2010年5月31日，從合理的工期推算，開發(fā)商未必能按時交房，故要承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。
《合同法》第113條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
吳冬：至于賠償損失問題，業(yè)主可要求開發(fā)商賠償買價與現(xiàn)在市場價之間的差價損失。（吳冬系上海匯業(yè)律師事務(wù)所律師） |