如何征收很重要

    雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗，但仍有人擔心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負面的影響。很多人認為，雖然從長遠來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調控手段，但其直接效應卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為，對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場，過度抑制投資需求對房地產(chǎn)的長遠發(fā)展不利。
    對此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。根據(jù)擁有房產(chǎn)的質量、檔次、套數(shù)相應地確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。

“空轉”試點
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收

    記者了解到，南京作為全國10個開征試點地區(qū)之一，物業(yè)稅早已“空轉”了好幾年，根據(jù)目前試點的模式，物業(yè)稅征收的標準有可能會按照房屋的“市值”。
    從2003年開始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評稅試點”。作為試點城市之一，南京市劃定了鼓樓等幾個區(qū)進行先行“空轉”�！翱辙D”怎么個轉法？據(jù)透露，南京稅務部門設計了一個“房地產(chǎn)模擬評稅系統(tǒng)”，說起來也挺簡單，就是按照房子的面積、地段、裝修、用途、結構等條件，測算出房子的“評估價”。舉例來說，一套新街口附近的房子，面積有多大、商用還是住宅、裝修情況如何，把這些基礎信息輸入系統(tǒng)，那么系統(tǒng)就會自動生成該房子的“評估價”。
    目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價格，或者是出租收益來定的，但對于居住的房屋來說，物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個難題。比如有市民2000年買的房子，當時價值30萬，可現(xiàn)在很可能已經(jīng)50萬，甚至100萬，那物業(yè)稅該按什么征收呢？
    盡管目前還沒有定論，但有業(yè)內人士認為，按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開征的趨勢。因為，從目前“空轉”的方式來看，一旦開征物業(yè)稅，這個空轉的“評估價”就是該房子需要繳稅的依據(jù)價值。專家表示，考慮到房地產(chǎn)價格近年來波動的幅度，用“市值”來征收物業(yè)稅還是比較合理的。

誰來買單？
別淪落為交易稅

    南京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張君認為，物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關鍵的因素。他說，如果物業(yè)稅率很高、很重，對于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言，若房價增速達不到物業(yè)稅稅率，可能會提前將房產(chǎn)轉入二手房市場；如果物業(yè)稅率很輕，類似于現(xiàn)在的物業(yè)服務費，每平方米交一元兩元，可能對房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用，房價還是會繼續(xù)走高。回顧之前很多涉及到房產(chǎn)的稅種，最后都轉嫁到房租和房價上，物業(yè)稅是否也會遇到類似的尷尬，從而推動房價的進一步水漲船高？張君對此并不樂觀。
    另外，如果物業(yè)稅開征后，征收的稽查力度不大，有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦？張君分析說，這種情況從目前國內納稅人的意識來看，極有可能出現(xiàn)，“總不至于從業(yè)主的個人收入工資中扣除吧”。因此，物業(yè)稅開征也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣，物業(yè)稅一直拖欠不交；二是在房屋轉讓時，政府通過交易環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅。如果出現(xiàn)這種情況，那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)中的一個“交易稅種”，與開征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了。

開征時機
現(xiàn)在可能不是時候

    雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接復制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權私有基礎上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。買房人在買房的時候，實際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性。
    江蘇省國際稅收研究會副會長、南京審計學院教授蔣大鳴表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場大背景并不適合開征物業(yè)稅。他說，目前雖然房地產(chǎn)市場有所回暖，但是總體還是不太景氣，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅，對于那些準備以小換大的居民來說，很可能就要考慮推遲購房計劃，這對房地產(chǎn)市場復蘇很不利。
    他認為，國內開征物業(yè)稅還有很多問題需要解決，比如物業(yè)稅的概念，很含混。房產(chǎn)是物業(yè)，那么汽車是不是物業(yè)呢？如果只對房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅。房子有用于自住的、有用于出租的、有用于出售的，怎么區(qū)分？只有一套自住的征不征？擁有多套的又怎么征？還有一套房以什么標準區(qū)分，是按戶區(qū)分還是按人區(qū)分？這些問題都必須明確。
    “我覺得即使國內要征物業(yè)稅，也不能征得太高，最好有所區(qū)分，低端輕稅、高端重稅。”蔣大鳴說，對自住房應征得很低或是不征，對于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類房產(chǎn)要征重稅。
    此外，蔣大鳴還認為，指望開征物業(yè)稅增加財政收入可能只是一廂情愿，“稅收太高，房產(chǎn)交易量肯定下降，反而會影響到房產(chǎn)交易稅收入�！�