開征物業(yè)稅,諸多因素仍不明確
    2009-06-05    作者:尹曉波 都怡文 王海燕    來源:現(xiàn)代快報

如何征收很重要

    雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗,但仍有人擔心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負面的影響。很多人認為,雖然從長遠來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調控手段,但其直接效應卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本,增加了普通消費者的住房成本。也有人認為,對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場,過度抑制投資需求對房地產(chǎn)的長遠發(fā)展不利。
    對此,易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示,開征物業(yè)稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。根據(jù)擁有房產(chǎn)的質量、檔次、套數(shù)相應地確定稅基和稅率,只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。

“空轉”試點
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收

    記者了解到,南京作為全國10個開征試點地區(qū)之一,物業(yè)稅早已“空轉”了好幾年,根據(jù)目前試點的模式,物業(yè)稅征收的標準有可能會按照房屋的“市值”。
    從2003年開始,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評稅試點”。作為試點城市之一,南京市劃定了鼓樓等幾個區(qū)進行先行“空轉”!翱辙D”怎么個轉法?據(jù)透露,南京稅務部門設計了一個“房地產(chǎn)模擬評稅系統(tǒng)”,說起來也挺簡單,就是按照房子的面積、地段、裝修、用途、結構等條件,測算出房子的“評估價”。舉例來說,一套新街口附近的房子,面積有多大、商用還是住宅、裝修情況如何,把這些基礎信息輸入系統(tǒng),那么系統(tǒng)就會自動生成該房子的“評估價”。
    目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價格,或者是出租收益來定的,但對于居住的房屋來說,物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個難題。比如有市民2000年買的房子,當時價值30萬,可現(xiàn)在很可能已經(jīng)50萬,甚至100萬,那物業(yè)稅該按什么征收呢?
    盡管目前還沒有定論,但有業(yè)內人士認為,按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開征的趨勢。因為,從目前“空轉”的方式來看,一旦開征物業(yè)稅,這個空轉的“評估價”就是該房子需要繳稅的依據(jù)價值。專家表示,考慮到房地產(chǎn)價格近年來波動的幅度,用“市值”來征收物業(yè)稅還是比較合理的。

誰來買單?
別淪落為交易稅

    南京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張君認為,物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關鍵的因素。他說,如果物業(yè)稅率很高、很重,對于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言,若房價增速達不到物業(yè)稅稅率,可能會提前將房產(chǎn)轉入二手房市場;如果物業(yè)稅率很輕,類似于現(xiàn)在的物業(yè)服務費,每平方米交一元兩元,可能對房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用,房價還是會繼續(xù)走高。回顧之前很多涉及到房產(chǎn)的稅種,最后都轉嫁到房租和房價上,物業(yè)稅是否也會遇到類似的尷尬,從而推動房價的進一步水漲船高?張君對此并不樂觀。
    另外,如果物業(yè)稅開征后,征收的稽查力度不大,有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦?張君分析說,這種情況從目前國內納稅人的意識來看,極有可能出現(xiàn),“總不至于從業(yè)主的個人收入工資中扣除吧”。因此,物業(yè)稅開征也有可能遇到兩種情況:一是反正房子不賣,物業(yè)稅一直拖欠不交;二是在房屋轉讓時,政府通過交易環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅。如果出現(xiàn)這種情況,那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)中的一個“交易稅種”,與開征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了。

開征時機
現(xiàn)在可能不是時候

    雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍,但其具體的操作方式卻不能直接復制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出,國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權私有基礎上的財產(chǎn)持有稅,而在我國,土地屬于國家,轉讓的只是使用權。買房人在買房的時候,實際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金,從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅,必須考慮政策的銜接性。
    江蘇省國際稅收研究會副會長、南京審計學院教授蔣大鳴表示,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場大背景并不適合開征物業(yè)稅。他說,目前雖然房地產(chǎn)市場有所回暖,但是總體還是不太景氣,如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅,對于那些準備以小換大的居民來說,很可能就要考慮推遲購房計劃,這對房地產(chǎn)市場復蘇很不利。
    他認為,國內開征物業(yè)稅還有很多問題需要解決,比如物業(yè)稅的概念,很含混。房產(chǎn)是物業(yè),那么汽車是不是物業(yè)呢?如果只對房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅。房子有用于自住的、有用于出租的、有用于出售的,怎么區(qū)分?只有一套自住的征不征?擁有多套的又怎么征?還有一套房以什么標準區(qū)分,是按戶區(qū)分還是按人區(qū)分?這些問題都必須明確。
    “我覺得即使國內要征物業(yè)稅,也不能征得太高,最好有所區(qū)分,低端輕稅、高端重稅。”蔣大鳴說,對自住房應征得很低或是不征,對于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類房產(chǎn)要征重稅。
    此外,蔣大鳴還認為,指望開征物業(yè)稅增加財政收入可能只是一廂情愿,“稅收太高,房產(chǎn)交易量肯定下降,反而會影響到房產(chǎn)交易稅收入!

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