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2009年第一季度，上海甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，新增需求大幅萎縮，僅占去年同期的3％左右。來自高力國(guó)際的報(bào)告顯示，第一季度總體空置率創(chuàng)至2005年以來新高，達(dá)到12.3％，浦東空置率大大高于浦西。
尤其值得一提的是，自2008年第四季度開始至今年第一季度，超甲級(jí)寫字樓空置率一直超過普通甲級(jí)寫字樓。這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)充分顯示，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，外資金融、咨詢公司等高端服務(wù)業(yè)租戶集中的超甲級(jí)寫字樓受影響更嚴(yán)重，波動(dòng)也更大。
空置率增高的同時(shí)，租金繼續(xù)全線下跌，整體市場(chǎng)租金季度環(huán)比下跌6.2％。
回暖無(wú)望
進(jìn)入2月以來，盡管市場(chǎng)成交明顯趨于活躍，但高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢認(rèn)為，這并不說明市場(chǎng)回暖。原因有二：一是因?yàn)槟壳暗暮芏喑山涣縼碜岳m(xù)約；二是因?yàn)椴糠制髽I(yè)為節(jié)省成本，整合或縮小辦公地點(diǎn)，甚至遷至租金更低廉的地段。
今年第一季度，上海只有兩棟寫字樓交付使用，分別是位于長(zhǎng)寧區(qū)的古北財(cái)富中心一期和位于陸家嘴的東亞銀行金融大廈，共為市場(chǎng)帶來約9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。盡管這些項(xiàng)目較原計(jì)劃延遲上市，但由于市場(chǎng)環(huán)境不佳，目前其平均空置率仍然超過50%。
另?yè)?jù)記者了解，今年第一季度甲級(jí)寫字樓業(yè)主大幅調(diào)低報(bào)價(jià)，同時(shí)也愿意接受更大的議價(jià)空間。
李慶賢預(yù)計(jì)，“到2009年底，寫字樓市場(chǎng)平均空置率或?qū)⒊^20％。”
租金跌三成
第一季度上海投資市場(chǎng)成交了一項(xiàng)大宗交易，陸家嘴集團(tuán)收購(gòu)了韓國(guó)基金POSCO集團(tuán)的浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)，收購(gòu)總價(jià)為17.6億元。在目前形勢(shì)下，市場(chǎng)一般認(rèn)為該價(jià)格合理，反映了投資者對(duì)物業(yè)估值趨于謹(jǐn)慎。
據(jù)記者了解，幾乎所有甲級(jí)寫字樓，包括超甲級(jí)寫字樓的實(shí)際租金已降至每天每平方米10元以下，同時(shí)普通甲級(jí)寫字樓平均租金亦已跌破每天每平方米7元。
李慶賢告訴記者，在租金下調(diào)的同時(shí)，業(yè)主也愿意以更多的靈活條款吸引租戶，如延長(zhǎng)免租期和增加裝修補(bǔ)貼等。注冊(cè)地與租賃地都在同一區(qū)的企業(yè)往往能獲得政府在稅收等方面的優(yōu)惠。這為租戶選擇辦公地點(diǎn)提供了額外的政策激勵(lì)。 |