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| 基本面尚好 專家稱香港樓市不會(huì)重現(xiàn)1997 |
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| 2009-02-19 作者:新華社記者 王敬中 蘇曉 來(lái)源:國(guó)際金融報(bào) |
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２００８年下半年以來(lái)，在全球性金融危機(jī)的沖擊下，香港樓市急速進(jìn)入調(diào)整期，交易量及價(jià)格齊跌。此間專家認(rèn)為，雖然香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)有所擴(kuò)大，但市場(chǎng)的基本因素勝于１９９７年，因此不致于陷入當(dāng)年亞洲金融風(fēng)暴期間那樣的深度調(diào)整。
中國(guó)銀行（香港）經(jīng)濟(jì)研究主管謝國(guó)樑日前接受新華社記者專訪時(shí)指出，這次香港房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)調(diào)整的互動(dòng)關(guān)系與１９９７年正好相反。當(dāng)時(shí)是樓市的大幅調(diào)整影響了經(jīng)濟(jì)，而這次樓市調(diào)整卻是受經(jīng)濟(jì)下滑的影響。目前，普通住宅樓宇無(wú)明顯泡沬，樓宇供應(yīng)量偏緊，按揭利率處于歷史極低水平，港元匯率沒有高估，這些因素決定了香港樓市不太可能出現(xiàn)亞洲金融危機(jī)期間那樣的深度調(diào)整。
香港房地產(chǎn)在１９９７年１０月至２００３年７月間經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)６８?jìng)�(gè)月的調(diào)整，整體樓價(jià)累積跌幅高達(dá)６５％，寫字樓宇的跌幅約達(dá)七成。迄今為止，整體住宅樓價(jià)水平仍比１９９７年１０月的高峰低三成，其中普通住宅的價(jià)格只回到１９９７年高峰期的一半左右。
謝國(guó)樑說(shuō)，１９９７年亞洲金融風(fēng)暴沖垮一些外圍經(jīng)濟(jì)體系的貨幣體系時(shí)，港匯嚴(yán)重高估的因素成了投機(jī)力量沖擊港元聯(lián)系匯率的借口之一。在聯(lián)匯制維持不變的情況下，調(diào)整壓力集中在資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)時(shí)，香港樓市存在巨大泡沫，樓宇供應(yīng)量過(guò)大，投資者紛紛將物業(yè)沽出套現(xiàn)，導(dǎo)致樓價(jià)急瀉。
他指出，目前，普通住宅樓宇的供樓負(fù)擔(dān)比率仍然處于中等收入家庭的置業(yè)承擔(dān)能力之內(nèi)，顯示這類住宅樓宇并無(wú)明顯泡沬。
匯豐亞太區(qū)業(yè)務(wù)策略及經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)梁兆基表示，與亞洲金融風(fēng)暴時(shí)不同的是，現(xiàn)在的按息較低，新樓供應(yīng)少，而且投資市場(chǎng)環(huán)境惡劣，令資金聚留在樓市上。最重要的是香港的儲(chǔ)蓄率上升，即使市民失業(yè)了，手上的現(xiàn)金仍可以維持生活開支，不用急需賣樓套現(xiàn)。
根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的統(tǒng)計(jì)，２００８年的樓宇成交量及成交總額分別為１１．３萬(wàn)宗及４１３１億港元，較２００７年的１４．５萬(wàn)宗及５２５６億港元分別下跌２２％及２１％。
由于樓價(jià)大幅下滑，導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)由２００８年第三季度的２５６８宗，增加至第四季度的１０９４９宗，增加逾３倍。
香港金融管理局總裁任志剛表示，雖然去年第四季度負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)大幅上升，但情況不會(huì)如１９９８年及２００３年般惡劣。謝國(guó)樑認(rèn)為，目前整體樓價(jià)再大跌空間有限，最多還有１０％的下跌空間，因而負(fù)資產(chǎn)不會(huì)大幅攀升。
謝國(guó)樑表示，目前，香港樓市面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括：實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)置業(yè)信心影響很大；豪宅的下跌壓力將拖累整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定；商業(yè)樓宇租金將大幅調(diào)整。他說(shuō)，香港過(guò)去５年的復(fù)蘇周期相當(dāng)程度受惠于資金流入，如果出現(xiàn)資金流出，樓市不可避免受到影響。
他認(rèn)為，內(nèi)地這次４萬(wàn)億元人民幣的刺激經(jīng)濟(jì)方案以及香港特區(qū)政府最近提出的加快基建措施對(duì)香港經(jīng)濟(jì)、就業(yè)與投資信心具有正面作用，有利于香港與內(nèi)地樓市穩(wěn)定。
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