以購(gòu)替建 長(zhǎng)三角保障性住房計(jì)劃“抄近路”
    2008-12-31    作者:陳剛 俞林鳳 吳芳蘭    來源:上海證券報(bào)

  作為保障民生的一個(gè)重大舉措,政府采購(gòu)商品房用作保障性住房,正成為長(zhǎng)三角的一種潛在趨勢(shì)。
  記者采訪了解到,目前,江浙滬三地政府或高調(diào)或委婉地表達(dá)了下一步將以“購(gòu)”替“建”完成部分保障性住房的安置計(jì)劃。在南京,4000套政府“團(tuán)購(gòu)”計(jì)劃已付諸實(shí)施。

蔓延:政府回購(gòu)商品房做保障房

  在江浙滬三地,南京推出的政府“團(tuán)購(gòu)”計(jì)劃最為高調(diào)。近日,南京市政府宣布收購(gòu)4000套住房用于拆遷安置房和廉租房,并已從民間征集了兩千余套房源,而計(jì)劃是前期收購(gòu)的數(shù)量大約為200套廉租房。江蘇常州、南通兩市也有政府收購(gòu)二手房作廉租房的嘗試。
  實(shí)際上,這些來自“民間”的房產(chǎn),大部分來自開發(fā)商。在本月中旬舉行的南京市第二屆好房換購(gòu)會(huì)上,南京市政府收購(gòu)房源2094套,其中商品房源1760套,個(gè)人提供用于拆遷安置的70套,個(gè)人提供用于廉租房的264套。
  與南京高調(diào)“試水”的情況有所不同,上海市、浙江省尚未出臺(tái)明確的回購(gòu)商品房用作保障住房的計(jì)劃。不過,類似的情況也已出現(xiàn)。上海市表示將收購(gòu)市場(chǎng)上的小戶型存量樓盤作為廉租房源。浙江省建設(shè)廳的一位官員向記者透露,目前浙江部分市縣正在施行或者醞釀從市場(chǎng)上收購(gòu)現(xiàn)房作為保障住房。溫州市房管局一名工作人員介紹,今年溫州已收購(gòu)套均面積約為60平方米的200套房源用于廉租房,今后政府會(huì)進(jìn)一步從市場(chǎng)上收購(gòu)商品房用于保障住房。

考驗(yàn):民生探索亦面臨多重難題

  解決保障住房問題、穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)或許正是政府一舉多得的初衷。
  分析人士認(rèn)為,政府采購(gòu)部分商品房作為保障性住房,不僅解決了保障性住房建設(shè)中的種種難題,還利用了目前房?jī)r(jià)低迷的契機(jī),既可避免部分開發(fā)商出現(xiàn)問題,還可盤活市場(chǎng),同時(shí)緩解了土地資源的緊張。
  但是,政府要想實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo),還面臨多重難題。
  衛(wèi)明(兩岸)不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫總經(jīng)理蔡為民表示,政府動(dòng)用公共財(cái)政收購(gòu)現(xiàn)房,首先考驗(yàn)的就是政府的財(cái)力,政府無力支付如此巨額的資金。比如,上海平均每年投入市場(chǎng)的商品房面積高達(dá)2000萬平方米,如果按照每平方米10000元來計(jì)算,那么總價(jià)高達(dá)2000億元。即使政府只是收購(gòu)其中的5%,也需要100億元,這對(duì)于當(dāng)下有大量建設(shè)需求的政府來說,是一筆不小的開支。
  政府除了在采購(gòu)過程中保持信息公開透明外,價(jià)格也是繞不過的關(guān)口。政府如何保證收購(gòu)的商品房,既要低于保障性住房開發(fā)建設(shè)成本,還要低于同區(qū)域的同類商品房?jī)r(jià)格?
  日前,南京市相關(guān)部門表示,1760套商品房的實(shí)際收購(gòu)價(jià)格,將比開發(fā)商現(xiàn)在的銷售價(jià)格低10%到15%。不過,蔡為民認(rèn)為,由于市場(chǎng)價(jià)格是動(dòng)態(tài)的,消費(fèi)者對(duì)于樓市走勢(shì)的下行預(yù)期,也給政府回購(gòu)商品房提出了挑戰(zhàn),即使政府以低于市場(chǎng)10%-15%的價(jià)格收購(gòu)商品房仍然偏高。一旦房?jī)r(jià)下探幅度過大,其間的損失由誰承擔(dān),政府、開發(fā)商抑或老百姓?
  此外,南京市已經(jīng)考慮到政府收購(gòu)保障性住房后,可能出現(xiàn)的問題:政府回購(gòu)后,這些房子乏人問津怎么辦?
  唐軍透露,南京的做法是:如果沒有拆遷單位和拆遷戶選擇政府回購(gòu)的房源,一年后由開發(fā)商原價(jià)回購(gòu)。 他介紹,這種由開發(fā)商回購(gòu)的方式,“房源確定時(shí),會(huì)在合同上約定 !

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