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從金融政策收緊到各地政府紛紛加入救市大軍，1年間，房地產(chǎn)市場冰火兩重天。
10月22日晚上19時53分，人民銀行在其網(wǎng)站上公布了一條消息，宣布從10月27日起,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0．7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。
財政部也在當(dāng)天發(fā)布了對樓市的新政策。宣布從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
樓市蜜月期戛然而止
在北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒看來，政府救市，不是在救開發(fā)商，也不是在救房價，而是在救中國經(jīng)濟。
如果說2007年上半年還是樓市蜜月期的話，從2007年9月開始，這個蜜月期就戛然而止。
2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。這個《通知》對居民貸款購房作出詳盡規(guī)定，其中最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款比例減少了一成，而且貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。
從政策發(fā)布之后的反應(yīng)來看，這個《通知》無疑扼住了開發(fā)商的咽喉。伴隨著這個政策以及保障住房政策等的逐步細化落實，房地產(chǎn)市場很快開始走冷。深圳、廣州等地樓市急轉(zhuǎn)直下。
樓市的冷清帶來了土地交易市場的冷清，也帶來了開發(fā)商資金鏈的緊張。更糟糕的是，在美國次貸危機席卷全球的影響下，中國與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)也開始出現(xiàn)變化。
楊少鋒認為，這幾年過快發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過多資金，一些傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)的資金被大量投入房地產(chǎn)行業(yè)，加上房地產(chǎn)行業(yè)牽扯建筑、建材、鋼鐵等數(shù)十個行業(yè)的漫長的產(chǎn)業(yè)鏈，以及銀行貸款、普通購房者的購房資金，房地產(chǎn)行業(yè)所吸納的資金難以統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國經(jīng)濟。
楊少鋒覺得，在當(dāng)前國際經(jīng)濟形勢岌岌可危的情況下，一旦房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，必然帶來巨大連帶效應(yīng)，大量建筑企業(yè)倒閉、建材價格暴跌、負資產(chǎn)者破產(chǎn)、關(guān)聯(lián)企業(yè)倒閉等。
救市之爭如火如荼
救市的聲音從今年年初已經(jīng)開始出現(xiàn)。最初只是一些大的開發(fā)商，將自己比作悲壯的“豬堅強”，呼吁政府松動政策。到了今年7月，一些房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)也站出來說話。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生就提出松綁樓市、取消二套房貸政策、放松銀根少征稅等刺激樓市的建議。
地方政府更是展開了救市行動。從今年5月沈陽市公布普通住宅價格新標準，將大部分商品房交易契稅從4％降為1．5％以來，到10月14日上海市將公積金貸款最高額度上調(diào)，已經(jīng)有包括河南、成都、廈門、西安、北京、南京等18個省市出臺種種措施刺激樓市。
與此同時，是否應(yīng)該救市的爭論如火如荼。
支持救市的人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用很大，去年以來的房地產(chǎn)市場冷清已經(jīng)影響到了相關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，如果不救市，則會對中國經(jīng)濟造成重大影響。
反對救市的人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)依然是暴利行業(yè)，各大城市房價依然在高位盤整，救市將會刺激房價再次上揚，將會給中國經(jīng)濟帶來災(zāi)難。
“如果樓市要救，股市是不是也要救？”“救市不是肥了開發(fā)商嗎？”在網(wǎng)絡(luò)上，類似這樣的反問層出不窮。
10月16日，新浪房產(chǎn)所作調(diào)查顯示，84.69％的網(wǎng)友堅決反對政府救市。在該網(wǎng)站的另一調(diào)查中，超過9成的網(wǎng)友認為，如果購房政策放松，百姓并非獲益最大的群體。
究竟是否該救市？該怎么救？政府的態(tài)度越來越明朗。
10月18日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興在中國市場論壇上表示：應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府有能力、也有責(zé)任，作出一些政策上的選擇。
10月20日，國務(wù)院總理溫家寶宣布降低住房交易稅費的內(nèi)容見諸報端。
10月22日，央行、財政部相繼公布調(diào)整樓市的政策。
救市能帶來什么
“救市牽扯的主體很多，比如購房人、開發(fā)商、投資者等，究竟是要救誰？”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉表示，從實際情況來看，政府的目的并不是救開發(fā)商。
在胡景暉看來，當(dāng)前住房的交易稅費比例偏高，比如北京，住房的交易稅費要占到交易價的10.6％，上海則更高一些。這些稅費相當(dāng)于給購房者增加了一成首付，不利于盤活存量房。
“此次調(diào)整僅僅涉及印花稅和契稅，這兩項稅收減免，加起來也才免去了0．55％的稅費。利率優(yōu)惠幅度也很小�！焙皶熣f，新的計稅和貸款方式并不能解決房價虛高問題。
盡管承認這是樓市的利好消息，但胡景暉覺得，現(xiàn)在幾乎所有的購房人都對房地產(chǎn)市場看空，如果沒有對未來宏觀經(jīng)濟預(yù)期和信心的恢復(fù)，這些政策能起到的作用也有限。“救市”舉措不會讓房價上漲，開發(fā)商依然需要作出讓步才能渡過難關(guān)。
與胡景暉一樣，中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也并不樂觀。他認為，持續(xù)超過12個月的房地產(chǎn)市場“量價齊跌”已經(jīng)重創(chuàng)房地產(chǎn)市場，并令整體房價有可能倒退至2005年的水平。此次財政部出臺的救市政策版本相對溫和，預(yù)期對樓市影響較小。“房價巨大的下降慣性已經(jīng)形成，相信降價還會持續(xù)相當(dāng)長時間，是否企穩(wěn)還要看整體經(jīng)濟層面的未來走勢。”
一直反對救市的知名學(xué)者易憲容將此次中央的政策看做是解決民生問題，而不是政府救市。他認為，此次財政部的政策調(diào)整雖然有利于購房，但對住房消費和投資作出了區(qū)分，對投資依然是嚴格遏制�；敬蛳碎_發(fā)商期望政策托房價的奢望。
盡管有了明確的政府救市政策，但很多人并不認為能讓房地產(chǎn)行業(yè)迅速走出低谷。
“房企還得依靠自己的能力生存，唯一的生存之道還是銷售。”楊少鋒說，當(dāng)前消費者的投資熱情已經(jīng)減退，如果房價依然維持高位，相信消費者不會埋單，所以那些房價依然高位運行的城市，即便政府出臺各種刺激政策，消費者也不會買賬。在房價預(yù)期看低的情況下，這些城市成交量依然不可能回暖，市場會迫使這些企業(yè)最終回到合理價位上，指望政府不如指望自己。
本報北京10月23日電 |