斷供出現(xiàn)深圳房價(jià)見底了嗎?
    2008-07-16    作者:陳波翀    來源:東方早報(bào)

  7月14日,央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”報(bào)道深圳房價(jià)持續(xù)下跌,這引發(fā)了昨天港股的再度跳水,恒生地產(chǎn)分類指數(shù)重創(chuàng)4.22%,H股中資地產(chǎn)股普遍下跌7%-8%。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股,地產(chǎn)股云集的深圳成份股指數(shù)下跌幅度達(dá)到4.03%。

  而在房地產(chǎn)市場上,雖然一個(gè)交易日內(nèi)不可能出現(xiàn)這種斷裂式的下跌,但一些普通購房者早就領(lǐng)教了房價(jià)下跌給他們帶來的危害。在深圳,許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子,其價(jià)值在不斷縮水,他們所欠銀行的購房貸款,其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價(jià),成了負(fù)資產(chǎn),一些房主選擇把房子扔給銀行,不再償還銀行的貸款。這種情勢(shì)迅速催生了一個(gè)新聞熱詞——“斷供”。
  其實(shí),在央視的節(jié)目播出之前,深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報(bào)告,這份報(bào)告鮮明地提出兩大觀點(diǎn),一是房價(jià)已逐步調(diào)整到位,二是需要適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,即所謂的“救市”。但筆者對(duì)此卻難以茍同。種種跡象表明,深圳房價(jià)的見底還為時(shí)尚早。至于“救市”,更無從談起了。
  總體來看,報(bào)告稱房價(jià)已調(diào)整到位,無非是基于如下四點(diǎn)判斷:其一,房價(jià)已有較大幅度下降,5月份深圳房價(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%。其二,市場交易持續(xù)低迷,預(yù)計(jì)住宅銷售面積全年大致為350萬平方米,僅相當(dāng)于10年前的水平。其三,居民自住需求有所上升,全市房價(jià)基本接近90/70房的水平,大致在10000~11000元/平方米。其四,房價(jià)已有止跌跡象,剔除低密度住宅入市影響,6月份房價(jià)為11159元/平方米,基本與5月份持平。
  事實(shí)上,房價(jià)見底離不開兩大先決條件,即泡沫適度和成交放大。前者對(duì)應(yīng)房價(jià)的周期性變化,后者則表現(xiàn)為供求關(guān)系均衡的結(jié)果。一般來講,房價(jià)見頂之后,一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個(gè)階段的變化。第一,一手房成交較二手房顯著回落,房價(jià)主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌。第二,無論一手房還是二手房,成交均大幅回落,市場普遍持觀望心態(tài)。第三,成交有所回升,房價(jià)繼續(xù)小幅下跌。
  從供求關(guān)系來看,房價(jià)未達(dá)到均衡狀態(tài)。上半年,深圳市住宅施工面積為1950.89萬平方米,住宅新開工面積為303.89萬平方米,預(yù)計(jì)全年施工面積為2254.78萬平方米。即便是以三年的建設(shè)周期計(jì)算,未來平均每年竣工面積為750萬平方米。而今年預(yù)計(jì)的銷售面積為350萬平方米(含二手房),供大于求的趨勢(shì)十分明顯。此外,房價(jià)泡沫最為嚴(yán)重的2007年,一手房成交也不過501.40萬平方米,供給還是會(huì)持續(xù)大于需求。
  不難理解,深圳房價(jià)仍然還有向下的空間。究竟底部在哪里呢?很明顯可以從需求入手進(jìn)行分析。眾所周知,市場持觀望心態(tài),主要是預(yù)期房價(jià)還會(huì)下跌。一旦房價(jià)跌至合理水平,無論是自住需求還是投資需求,都會(huì)被極大地激發(fā)出來,即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出。一般來講,按揭貸款利息支出屬于購房的財(cái)務(wù)成本,如果能有效向租客轉(zhuǎn)嫁,等于零財(cái)務(wù)成本購房,不僅自住需求會(huì)提前,投資需求也會(huì)成倍增加。

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