房價(jià)“肯定存在泡沫”
可采用金融財(cái)稅手段解決
    2008-05-27    張穎    來源:國際金融報(bào)

  “住房改革在中國是一個(gè)巨大的成功,但是住房領(lǐng)域仍存在很多問題。目前,居民儲蓄過多,房價(jià)漲幅過快,房地產(chǎn)行業(yè)肯定存在泡沫!睆(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長袁志剛在出席“住房與民生”圓桌會議時(shí)指出。
  記者了解到,中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是“上海論壇2008”的一個(gè)重點(diǎn)話題。除了題為“構(gòu)建‘民生房產(chǎn)’新時(shí)代:機(jī)遇與挑戰(zhàn)”外,論壇還專門策劃了多場關(guān)于中外住房政策對比的分論壇。

金融業(yè)改革主導(dǎo)房價(jià)走勢

  袁志剛認(rèn)為,解決房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于中國金融體制改革。他進(jìn)一步分析到,住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的最后產(chǎn)品,除了食品、家電和汽車等,最終產(chǎn)品是房產(chǎn)。近年來,中國政府在住房改革上取得了巨大的成功。
  具體而言,在住房改革中,中國政府建立了住房產(chǎn)權(quán)制度,并把使用權(quán)交給廣大居民,這使居民的住房條件得到很大改善。在此基礎(chǔ)上,中國實(shí)施了住房貸款等金融創(chuàng)新。同時(shí),中國的城市基礎(chǔ)建設(shè)有了很大發(fā)展。不管是高速公路還是城市地鐵等交通設(shè)施都出現(xiàn)大發(fā)展,城市里也出現(xiàn)大批綠化等,城市讓生活更美好。
  此外,袁志剛認(rèn)為,房地產(chǎn)的開發(fā),也催生了大量的就業(yè)機(jī)會,農(nóng)民的就業(yè)與城市居民的住房改善同步進(jìn)行。不過,他同時(shí)指出,中國目前的住房領(lǐng)域仍存在很大問題。比如,土地資源稀缺、產(chǎn)權(quán)不明晰、土地資源浪費(fèi)、房屋質(zhì)量差等。
  “但是,這并不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,也包括中國金融業(yè)、經(jīng)濟(jì)體制等多方面因素!痹緞偢嬖V記者,要解決這些問題,首先要推出土地產(chǎn)權(quán)的明確界定,并增加土地供應(yīng)和住房供給。此外,政府應(yīng)該盡可能地打擊投機(jī)性房地產(chǎn)需求。這就需要從根本上改革金融市場,通過金融手段和稅收政策等來解決。

房價(jià)對銀行利潤影響不大

  “政府對房價(jià)的調(diào)控主要針對炒房者,對于自有住房者并沒有貸款限制。因此,銀行業(yè)利潤不會受太大影響,最多占營業(yè)收入總額的15%!鄙虾cy行副行長王世豪在接受采訪時(shí)指出。
  王世豪分析說,中國銀行業(yè)的主要利潤來源有三塊:一是存貸利差,二是國債經(jīng)營、貨幣市場經(jīng)營,三是中間業(yè)務(wù)收費(fèi)。其中,存貸利差占比在75%-80%,是商業(yè)銀行最重要的利潤來源。
  至于房貸業(yè)務(wù)占比,王世豪告訴記者,在銀行存貸款結(jié)構(gòu)中,按揭比重在全國占15%,在上海這個(gè)比例在20%左右。就算取消全部房貸業(yè)務(wù),最多影響存貸總額的15%的營業(yè)收入。更何況,目前,政府并沒有取消銀行的房貸業(yè)務(wù),只是增長比較慢。
  王世豪進(jìn)一步分析認(rèn)為,為了防止房地產(chǎn)泡沫,央行規(guī)定第二套房屋首付提高至40%,第三套房屋原則上不放貸,“由此可見,央行是對于房屋市場上的投資者進(jìn)行限制,并沒有對自有用房者進(jìn)行限制!

外資流動有利于穩(wěn)定房價(jià)

  資料數(shù)據(jù)顯示,2006年外資在中國的房地產(chǎn)投資增長了70%,需求占比最低是5%,最高達(dá)到23.21%。外資流入房地產(chǎn)的比率是相當(dāng)大的,對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視。
  對此,復(fù)旦大學(xué)金融研究院副院長張金清認(rèn)為,外資流入的共同特征是趨利避險(xiǎn),差異主要在供給和需求環(huán)節(jié)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同。而外資流入供給環(huán)節(jié),從某種意義上說是件好事,對中國房地產(chǎn)市場起著一個(gè)穩(wěn)定的作用。
  “事實(shí)上,外資對供給環(huán)節(jié)的投入也表明其對中國經(jīng)濟(jì)增長的信心。盡管就金融資產(chǎn)的投資來看,流動性比較大。但就供給量來講,是非常小的。從短期來看,外資流入對中國房地產(chǎn)市場的沖擊主要是需求環(huán)節(jié)。”張金清補(bǔ)充到。
  張金清同時(shí)向記者透露,上海房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相持階段,外資流入需求環(huán)節(jié)的幅度開始減少。未來一年中,外資大規(guī)模投入商業(yè)性房地產(chǎn)市場可能性比較小。對于如何控制房價(jià),張金清的建議是政府可以通過貨幣、財(cái)政、產(chǎn)業(yè)政策來引導(dǎo)供需環(huán)節(jié)的外資流向,使得房地產(chǎn)價(jià)格處于合理、健康的狀態(tài)。此外,由于需求環(huán)節(jié)的外資流動在短時(shí)間內(nèi)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響更大,因此,政府應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注需求環(huán)節(jié)的外資流向。

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