為居者有其屋做好調(diào)控
    2008-03-10    李忠峰    來(lái)源:市場(chǎng)報(bào)

  溫家寶總理在5日所作的《政府工作報(bào)告》中明確提出,“要健全廉租住房制度,加快廉租住房建設(shè),增加房源供給”;“今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金68億元,比去年增加17億元;地方各級(jí)政府都要增加這方面的投入”。

房?jī)r(jià)究竟降了沒(méi)有?

  “我個(gè)人的看法是當(dāng)前的房?jī)r(jià)根本沒(méi)降,只不過(guò)是交易量有明顯下跌!比珖(guó)人大代表、河南省人大常委會(huì)副主任、民盟中央常委、河南省監(jiān)察廳副廳長(zhǎng)儲(chǔ)亞平接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō),“這說(shuō)明老百姓對(duì)政府的期望值增高,購(gòu)房者都在觀望,相信中央的調(diào)控政策會(huì)有效果。”
  當(dāng)前關(guān)于房?jī)r(jià)升降的爭(zhēng)論,同樣引起了正在北京參加兩會(huì)的代表委員們的高度關(guān)注。
  2008 新年伊始,各地樓市價(jià)格“跳水”的消息不斷。北京、廣州等地也傳出樓盤(pán)“降價(jià)”、“打折”,房?jī)r(jià)究竟降了沒(méi)有?
  全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)特點(diǎn),因?yàn)閱蝺r(jià)是很大的,幾十萬(wàn),像北京上海就幾百萬(wàn),它的變現(xiàn)是很困難的,所以它的價(jià)格變化是不容易表現(xiàn)出來(lái)的。如果說(shuō)國(guó)家宏觀調(diào)控,今天出一個(gè)政策,明天、下個(gè)月馬上變化,這是不可能的。
  對(duì)于有人聲稱(chēng)“拐點(diǎn)”到來(lái),張泓銘委員說(shuō),判斷“拐點(diǎn)”有兩種評(píng)價(jià)方法,一種是價(jià)格的絕對(duì)數(shù)量,還有一種是價(jià)格的增長(zhǎng)速度。“我不知道他們所說(shuō)的是哪一種,如果是前一種,我的看法是并未出現(xiàn)。我個(gè)人推崇用價(jià)格變化速度來(lái)衡量拐點(diǎn)的,但這應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì),至少也得一個(gè)季度以上!
  既然沒(méi)有降價(jià),如何看待房地產(chǎn)公司的“打折”和“降價(jià)”?北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授認(rèn)為,這些行為都是營(yíng)銷(xiāo)策略,“例如,有的房地產(chǎn)商將原本每平米12000元的住宅喊價(jià)15000元。如今打個(gè)折,賣(mài)13000元。這叫降價(jià)嗎?!”

當(dāng)前房?jī)r(jià)究竟有多高?

  多年來(lái),房?jī)r(jià)一直是民生的一個(gè)核心話題,也是委員代表們關(guān)注的焦點(diǎn)。
  據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù),我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià),2006年同比上漲5.5% ;2007年同比增長(zhǎng)7.6%。而今年1月份,同比上漲11.3%。
  全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海指出,1998年國(guó)務(wù)院曾發(fā)文稱(chēng),“房?jī)r(jià)收入比在4倍”是個(gè)合理的區(qū)間。根據(jù)我們的調(diào)查,即使考慮到房屋性能提高、建安成本增加等因素,目前房?jī)r(jià)收入也提高到6倍以上。然而,近兩年,北京、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10倍,房?jī)r(jià)顯然偏高。
  全國(guó)人大代表、農(nóng)工黨眉山總支主委夏績(jī)恩認(rèn)為,當(dāng)前全國(guó)的住房?jī)r(jià)格,特別是大中以上城市的住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重的偏離了住房本身的價(jià)值水準(zhǔn)。這也已經(jīng)不是一個(gè)單純性的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,而且已經(jīng)越來(lái)越成為影響社會(huì)進(jìn)步和和諧、穩(wěn)定的因素。
  “平抑房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),在2008—2010年,要進(jìn)一步地加大調(diào)控力度,在保持2007年房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,可將房?jī)r(jià)大致控制在3%波動(dòng)范圍內(nèi);在這個(gè)合理區(qū)間內(nèi),人均收入如仍按10%左右的比例增長(zhǎng),至2010年,部分大城市的房?jī)r(jià)收入比,即可接近合理的比率。政府主管部門(mén)要提高行政執(zhí)行力,努力促進(jìn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”郭松海委員說(shuō)。

調(diào)控效果緣何不明顯

  幾年來(lái),圍繞著房地產(chǎn)的調(diào)控一波未平,一波又起。
  2003年,國(guó)務(wù)院發(fā)出《通知》,提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,2005、2006年國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”,2007年更是調(diào)控新政不斷,土地、信貸、稅收等手段頻出。這輪房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)長(zhǎng),范圍廣,使用政策力度大;包括發(fā)改委、建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等十幾個(gè)部委,聯(lián)手開(kāi)展了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)整治。
  “然而,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果并不理想,部分大城市房?jī)r(jià)仍在快速增長(zhǎng),市場(chǎng)秩序并沒(méi)有從根本上得到好轉(zhuǎn),房屋、土地隱形市場(chǎng)中稅費(fèi)仍在大量流失;房地產(chǎn)調(diào)控的失靈,最大問(wèn)題在于調(diào)控體制的本身!惫珊N瘑T說(shuō)。
  全國(guó)政協(xié)委員、順天通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)田在瑋表示,有些政策出臺(tái)后沒(méi)有得到落實(shí),影響了調(diào)控的效果。比如,2005年七部委出臺(tái)的調(diào)控文件和2006年九部委的調(diào)控文件都是控制土地供應(yīng)量的,但落實(shí)情況很不理想。
  “除了一些客觀因素外,政府在調(diào)控時(shí)也走了一些彎路。比如,一個(gè)重要教訓(xùn)就是經(jīng)濟(jì)適用房不能寄希望于開(kāi)發(fā)商!眱(chǔ)亞平代表說(shuō)。
  郭松海委員指出,目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)獨(dú)立行使的政策制定、執(zhí)行、監(jiān)督的三部分職能相互交叉或者混為一體,部門(mén)職責(zé)不清。而作為重要管理者的地方政府,往往單純追求經(jīng)濟(jì)效益,忽視公共利益;行政權(quán)力的不當(dāng)介入與權(quán)力尋租,制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的效率和效果,以致出現(xiàn)“中央熱、地方冷”,“上不推、下不動(dòng)”的尷尬局面。

增加保障住房抑房?jī)r(jià)

  “住房的本質(zhì)屬性是公益性,讓多數(shù)老百姓居有其屋是政府的責(zé)任!眱(chǔ)亞平代表說(shuō),“比較有效的就是政府必須拿出土地,保證廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的用地!
  郭松海委員指出,國(guó)際上廉租房占住房存量的比重,一般在5%左右。但目前我國(guó)的狀況遠(yuǎn)低于這一比例。而據(jù)估算,經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)如減少5% ,會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升3%-4%!八,目前緊要的是調(diào)整住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu),增加保障性住房供給!
  “上海7、8年來(lái),解決了廉租住房約2萬(wàn)戶(hù)左右。這種解決的速度同人民群眾的要求相差甚遠(yuǎn)。”張鴻銘委員告訴記者。
  普通百姓的需求,也成了中央著力解決的重點(diǎn)。
  “老百姓總告訴我,不要忘記房?jī)r(jià)!比ツ11月21日,溫家寶總理在新加坡參觀保障性住房時(shí)發(fā)出感慨。
  隨后,建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》;建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合頒布了《廉租住房保障辦法》。
  “現(xiàn)在,中央已經(jīng)寫(xiě)好了劇本,下一步就是地方政府怎么唱好這出大戲!睆堛懳瘑T說(shuō),“我個(gè)人認(rèn)為住房保障要分出輕重緩急,首先要解決最困難的群眾,然后解決比較困難的群眾,分步實(shí)施比較好,F(xiàn)在先要建立一些廉租房,讓那些很困難群眾的住房問(wèn)題先解決!薄
  “保障住房之所以步履艱難,其原因是:一是利益驅(qū)使,對(duì)此漠然置之;二是工作思路不清;三是責(zé)任不明!惫珊N瘑T告訴記者,中央應(yīng)該下大力氣督促保障住房到位。比如可以從機(jī)構(gòu)框架上,重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督體制,設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
  “人大應(yīng)該發(fā)揮監(jiān)督、監(jiān)管作用,保證讓百姓實(shí)現(xiàn)‘居者有其屋’的好事做到位,好事辦得更好!眱(chǔ)亞平代表說(shuō)。

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