提前還貸 三思而行
明年起,按揭買房者將一次性消化5次加息所增負(fù)擔(dān)。于是,各地提前還貸者云涌。專家說,盲目提前還貸對一些人并無益處。
    2007-12-05    金蘋蘋    來源:市場報

  從明年元旦開始,許多利用貸款買房的人將面臨5次加息后的新利率。從央行今年3月第一次加息開始算起,房貸利率也將從年初的6.84%漲至7.83%。迅速上升的利率對每月的還貸有何影響?各地陸續(xù)出現(xiàn)的“提前還貸”是否應(yīng)該提倡?銀行的信貸專家和理財專家給出了意見:提前還貸應(yīng)因人而異,盲目還貸對于整個家庭的理財規(guī)劃并無益處。

投資人:收益率決定是否先還

  增加的利率,對于很多手頭上握有多套房子的投資客而言,具有一定的威懾力。是否應(yīng)該提前還貸,也成為這類人群主要關(guān)注的問題。A先生目前有三套房,其中兩套自住,一套出租,目前尚有第三套房的90萬元房貸沒有還清(等額本金方式還貸,貸款期限15年),臨近年底,A先生開始猶豫是否要提前還貸。因為他手頭還有50萬元資金在股市,目前的股市行情不好,他想把這部分資金拿一部分出來還貸。
  中行上海分行的信貸專家給A先生算了一筆賬,如果不提前還貸,按照目前的年利率計算,A先生每月還貸10130元,明年的利率是7.83%,月還款 10872.5元,月還貸金額要增加742.5元;但如果A先生提前還貸25萬元,按照新利率計算,則月供為7852.36元,比不提前還貸每月節(jié)省 3020.14元。
  還貸建議:盡管每月減少的月供非常明顯,但是銀行理財專家給出的建議是,如果A先生還有其他更好的投資渠道,其年收益率可以高于銀行的貸款利率7.84%,則不必提前還貸。專家認(rèn)為,未來資本市場可能會有起色,其他創(chuàng)新類金融理財產(chǎn)品也將層出不窮,如果A先生的還貸來源不是無保障的,僅僅因為利率升高而提前還貸,從長期理財?shù)慕嵌葋砜,并無必要趕著在年底提前還貸。因為一旦A先生進行了提前還貸,將面臨沒有資金進入股市甚至其他投資領(lǐng)域的狀況。因此,對于A先生這類投資人群,理財專家的建議是他們要比較好資金的投資收益率,在確定投資收益必然大于房貸利率時,不用急于還貸。

自住人:適當(dāng)減負(fù)還是可取的

  除了那些投資買房人外,很多的銀行貸款人是目前所說的“剛需”。白小姐就是這樣一位買房人,她今年初剛剛買了一套房用于自住,但是沒有想到居然遇到多次加息,白小姐目前尚有25年期的45萬元的等額本息貸款沒有還清,不過白小姐在考慮,是否要用手頭上的10萬元存款用來提前還貸,因為每月6000元的收入,讓她對月供的增加已經(jīng)變得敏感起來了。
  針對白小姐的情況,中行上海分行的信貸專家也計算了一下,發(fā)現(xiàn)如果白小姐按照目前的年優(yōu)惠利率5.81%來還貸,月還貸2848.41元,按照今年加息5次的情況,明年的優(yōu)惠利率為6.66%,月還款3082.30元,月還款增加233.89元;但如果白小姐進行提前還貸,把貸款額減少到35萬元,按照明年的新利率,月還貸額為2397.35元,比不提前還貸減少684.95元。
  還貸建議:理財專家認(rèn)為,白小姐屬于對貸款比較敏感的人群,因為剛剛工作不久,收入相對每月的月供而言,存在一定壓力。10萬元如果對白小姐來說沒有其他特別大的需要,而且還有其他渠道可以在短期內(nèi)積蓄一筆錢應(yīng)付日常開支,這筆作為存款的資金,提前還貸是可取的,因為可以幫助白小姐適當(dāng)減輕壓力。當(dāng)然,其他和白小姐有類似情況的貸款人,也可以考慮適當(dāng)為自己減負(fù),“一旦感覺自己對月供增加非常敏感,就有必要考慮是否該提前還貸了。畢竟加息可能依然存在,他們不能因為月供而影響自己的生活品質(zhì)!
  不過,對于很多自住買房人而言,他們的貸款可能是在兩三年前買房時申請的,之前也已經(jīng)有過提前還貸的經(jīng)歷,目前可能貸款本金已經(jīng)不是很高,對于這些人來說,理財師建議也不用著急還貸!澳壳拔覈幱诩酉⑼ǖ,保留一定的貸款額度,對于貸款人進行其他消費如買車等也有好處。因為以后貸款的成本將越來越高”,理財師建議,這些貸款人可以將準(zhǔn)備還貸的資金用于其他投資,以抵消目前提高的利率所提高的月供,甚至用高收益的回報來跑贏通脹。如果真的想要提前還貸,則建議用銀行的“隨心還”或循環(huán)貸業(yè)務(wù),這些房貸產(chǎn)品的還款方式是前期的還款金額小,貸款人可以將手上的資金用于其他投資渠道獲得更高的收益,或者利用循環(huán)額度根據(jù)自身的情況隨時調(diào)整還貸與投資計劃。

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