房貸新政亟待細(xì)化
    2007-10-12    李忠峰    來源:市場(chǎng)報(bào)

  “十一”長(zhǎng)假期間,我在燕郊買了一套房,98平方米,均價(jià)5000元,當(dāng)時(shí)交了定金一萬!北本┠硢挝坏捻n女士告訴記者,“開發(fā)商通知10月8日以后去辦理貸款,首付還是20%!
  韓女士此前在北京朝陽北路的某小區(qū)已經(jīng)貸款買了一套房,面積140余平方米。她所購買的這套房是在房貸新政發(fā)布之后。
  根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布的通知,對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%;同時(shí),貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
  這次通知被人們普遍稱作“房貸新政”。

房貸新政威力不顯

  和韓女士一樣,很多人仍在貸款購買自己的“第二套”房,首付并未提高。據(jù)北京著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家公司提供的數(shù)據(jù)顯示:今年“十一”黃金周期間,二手房成交量同比增加36%,買賣房源和客戶登記量分別上升30%和35%,創(chuàng)下歷年最高記錄。
  發(fā)布之前被各方盛傳的“房貸新政”并沒有發(fā)揮人們想象的威力。
  “最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲比較厲害,百姓的漲價(jià)預(yù)期比較強(qiáng)烈,增加二套房貸款首付比重,有利于震懾投機(jī),同時(shí)降低普通購房者的購房沖動(dòng)!北本┐髮W(xué)副教授、中國民營(yíng)企業(yè)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)黃俊立接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說。
  至于這一政策能在多大程度上遏制住房投資,黃教授認(rèn)為還有許多其他因素需要考慮,存在不確定性。
  首先,考慮購買第二套房的大都是相對(duì)富裕的群體,首付比例僅提高一成對(duì)他們的影響有限,而且對(duì)于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì)有影響。   
  其次,在操作層面,由于配套措施不健全,政策效率可能會(huì)“打折扣”。對(duì)第二套住房放貸提高40%,在執(zhí)行層面上存在相當(dāng)大的難度。具體表現(xiàn)在第一套和第二套的界定上,不少家庭,在由第一個(gè)家庭分解為兩個(gè)家庭時(shí),上代和下代之間購置的新房算不算第二套?還有,不少人是在幾個(gè)城市異地置業(yè),確定是否屬“第二套”難度很大。
  事實(shí)上,在這家銀行貸款,又在那家銀行貸款,銀行間因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng),對(duì)確定“第二套”、“第三套”的積極性并不高。誰去界定“第二套”?如何監(jiān)管?這些都是問題。
  黃俊立教授告訴記者,提高第二套住房按揭首付的思路,其實(shí)早在2003年央行的121號(hào)文件就有明確規(guī)定。對(duì)貸款購買第二套以上(含第二套)住房的,應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。直到2006年6月1日起,商品房貸款首付比例才調(diào)高為30%,自住購買90平方米以下的房子首付仍可執(zhí)行20%。但后來執(zhí)行得怎樣,并沒有監(jiān)督。

抑制炒房還需配套措施

  中國社科院金融研究所研究員易憲容接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者,不會(huì)真的有那么多錢用來炒作房地產(chǎn),肯定是利用了銀行便利的金融杠桿,住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。
  還有,這次新政并非僅針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一方,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有一些新的規(guī)定。比如,對(duì)項(xiàng)目自有資金的要求,對(duì)囤地或囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對(duì)其發(fā)放貸款的要求等。這些政策都表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸可能會(huì)全面收縮。
  “如果該文件能制定出更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則,就有可能會(huì)改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。目前的關(guān)鍵問題是如何落實(shí)與執(zhí)行文件。這還有待于進(jìn)一步觀察!币讘椚菡f。
  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教師蔡如海博士接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,在當(dāng)前流動(dòng)性過剩的背景下,熱錢去處并不多,樓市和股市是最大的兩個(gè)選擇。對(duì)于各家銀行來說,房貸仍是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。他們會(huì)不會(huì)積極配合仍是未知數(shù)。
  據(jù)央行最新統(tǒng)計(jì),今年6月末,全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元,相比10年前增長(zhǎng)了135倍,除了為滿足居住要求而貸款購房的置業(yè)者外,炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿 。事實(shí)上,已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下,證明樓市投資成分非常之大。
  黃俊立認(rèn)為,房?jī)r(jià)漲得太快,超過了一般百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力。但是很多房子掌握在投機(jī)者和投資者手里,應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有成本來促進(jìn)賣房,這樣控制房?jī)r(jià)可能會(huì)更有效。

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