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| 2007-09-24 阮思余 來源:新快報(bào) |
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9月22日，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科先生在《新快報(bào)》發(fā)表《提高首付將有效抑制樓價(jià)》評(píng)論文章，指出，為有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)，央行將出臺(tái)提高第二套住房首付比例到四成，商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成，而首次購(gòu)房和二手房購(gòu)買并不受此規(guī)定的限制，這一規(guī)定改變了以往單獨(dú)的片面的從供給的角度進(jìn)行的失敗的調(diào)控，因?yàn)樗菑男枨蟮慕嵌纫种屏速?gòu)房人的能力。因而這一做法無疑將是十分有效的。
筆者實(shí)在不敢茍同這種簡(jiǎn)單化的觀點(diǎn)。我們必須搞清楚的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的原因是什么？主要原因在哪兒？如果我們?cè)跊]有搞清楚這一問題的真實(shí)原因之前，只要政府出臺(tái)一個(gè)措施，就簡(jiǎn)單論證其將有效抑制樓價(jià)，那將是十分荒唐、也是十分悲哀之事。
中國(guó)房?jī)r(jià)問題的復(fù)雜性并不只在于簡(jiǎn)單的供給與需求之間的關(guān)系問題。如果地方在此問題上不能夠有所作為，不管中央政府出臺(tái)多少政策，如何提高首付，恐怕都將無濟(jì)于事。在分稅制之下，對(duì)于地方來說，大力開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是一個(gè)可以讓其大撈政績(jī)、大獲油水、也是讓其大獲其利之舉。相比房地產(chǎn)而言，其它的行業(yè)恐怕都無此優(yōu)勢(shì)。
地方?jīng)]有意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超出了經(jīng)濟(jì)問題的范疇而延展至政治問題嗎？恐怕亦是非也。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是打著市場(chǎng)化的招牌，不斷升值，再升值，繼續(xù)升值，持續(xù)升值的。這中間，地方有著不可推卸的重要責(zé)任。誠(chéng)然，這一源頭必須追溯到上個(gè)世紀(jì)90年代末期中央主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化的政策。這難道僅僅是經(jīng)濟(jì)問題嗎？
不少開發(fā)商的難處現(xiàn)在也已經(jīng)是公開的秘密了。他們?cè)孤曒d道，因?yàn)樗麄兂闪颂孀镅�，畢竟他們的不少收入被地方政府給拿走了。為了保持一定的利潤(rùn)，他們又不得不提高房?jī)r(jià)。地方對(duì)此則漠不關(guān)心。我只要能夠保持我那份收入就可以了，至于高房?jī)r(jià)和我沒有關(guān)系，反正我又不用自己掏錢買那么貴的房子。
當(dāng)前的尷尬在于，這種市場(chǎng)化的進(jìn)程是不可逆的。最近一段時(shí)間，如果我們這樣假定，不是地方在促進(jìn)房?jī)r(jià)飆升，就算有些地方想控制房?jī)r(jià)以獲得另一種政績(jī)，恐怕亦是很難之事。因?yàn)槭袌?chǎng)有其自身的運(yùn)轉(zhuǎn)軌跡。這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)固有的排斥外在干預(yù)的自我調(diào)節(jié)系統(tǒng)。
既然房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方政府有著如此特殊之關(guān)系，豈能通過簡(jiǎn)單的提高首付就能有效抑制房?jī)r(jià)？因此，問題也就沒有那么簡(jiǎn)單。退一步講，如果能夠抑制房?jī)r(jià)的話，那也只能抑制那些中小投資者。問題是，中小投資者占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例有多大？他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飆升價(jià)格有多大影響？
對(duì)于那些實(shí)力雄厚的買家，提高一成首付無疑是杯水車薪，其影響實(shí)在不大。更何況現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資大多都是異地投資，即有錢人在經(jīng)濟(jì)相對(duì)其所在地而言較差一點(diǎn)的地方投資。臺(tái)港商人在大陸投資買房，沿海地區(qū)在內(nèi)陸投資買房，東部地區(qū)在西部地區(qū)投資買房就是明證。如此情形，提高一成首付，影響更是不大。
(作者系中山大學(xué)政務(wù)學(xué)院博士生) |
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