用稅收、房貸等經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投機(jī)過熱現(xiàn)象，似乎已成為一種流行思維。
    建設(shè)銀行重慶分行人士稱，對于按揭第二套住房的人，從即日起實(shí)施首付四成政策。建行重慶分行人士稱，主要是按總行統(tǒng)一部署進(jìn)行，目的是打擊投機(jī)炒房行為，抑制房地產(chǎn)市場過熱（重慶晚報(bào)9月21日報(bào)道）。

    從二手房屋交易稅提高、第二套房首付提至四成的溫和改革，到“停止二手房貸款”的激進(jìn)管制，政府職能部門以及金融信貸機(jī)構(gòu)的管理思維十分明顯，房地產(chǎn)投機(jī)被認(rèn)為有明顯的“負(fù)外部性”。為了讓投機(jī)者為其造成的社會成本埋單，政府應(yīng)對經(jīng)濟(jì)主體征以相當(dāng)于這部分成本數(shù)額的稅收，或者將其交易成本最大化，從而遏制其行為取向。
    可是，我們目前所面對的，恰恰是一個(gè)沒有將“投資性購房”與“自住性買房”分離的混合型市場，即沒有建立相應(yīng)的分層住房銷售與保障體系，這使得中低收入群體與高收入者一起投身于商品房市場，在拉大需求基數(shù)的同時(shí)，也造成了任何一套管理政策的出臺，都很難真正保證其打擊對象的精確度，殃及無辜。
    首先，對于自住性買房者來說，因房貸提高所變化的需求彈性非常有限。許多人購買第二套住房，是因?yàn)橐郧八�住房屋面積過于狹小，等到自己結(jié)婚生子時(shí)必須重新購置。這恰恰也是相關(guān)主管部門與專家建議的理性“梯度消費(fèi)模式”。
    第二套房首付提至四成，給這些自住性買房者帶來更沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，卻抑制不住人們改善生活質(zhì)量的熱切愿望，哪怕全家七拼八湊、再向親戚朋友多借些錢，也會咬牙支付這筆多出來的首付。
    對于投資性購房者來說，他們有一個(gè)特征值得政府注意。投資性購房者并不在乎目前的房價(jià)高低（也即他們的前期投入成本高低），而只關(guān)注其增值空間有多大。哪怕某個(gè)城市房價(jià)上漲到每平方米十萬，只要投機(jī)者預(yù)期未來可以達(dá)到十五萬，他們也會豪不猶豫地下注。因此，第二套房首付提至四成，投資性購房者如果認(rèn)定其收益依舊超過投入成本增加，就阻擋不了他們的投機(jī)熱潮。
    即使做最極端的假設(shè)，第二套房首付提至百分之百，趕跑的也不過是一些跟風(fēng)“散戶”，目前國內(nèi)游資與境外投機(jī)資本挾巨額財(cái)富，在房地產(chǎn)市場快進(jìn)快出，以人民幣匯率上升與中國相對廉價(jià)土地資源為籌碼，尋求大量套利，他們是不在乎那點(diǎn)首付提高的。
    同時(shí)也要指出，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，金融信貸利率調(diào)整、貸款額度提升都屬于間接杠桿，它不像稅收尤其是個(gè)稅那樣征收對象是唯一性的，很容易出現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象。第二套房首付提至四成，可能會出現(xiàn)要么全部額外成本由普通消費(fèi)者承擔(dān)；要么直接影響銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的“兩極”。
    經(jīng)濟(jì)杠桿不是萬能的，依靠第二套房首付提高來遏制人們的房地產(chǎn)“消費(fèi)行為”也未必是不二之途。房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)明顯的資源主導(dǎo)模式，地方政府和房產(chǎn)商都可以通過控制土地與房屋供應(yīng)量，來制造求大于供的需求假象。不徹底解決土地供應(yīng)的“入口”問題，不加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等“保障性房屋”的供應(yīng)量，不嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易中的官商勾結(jié)、利益尋租和壟斷現(xiàn)象，僅僅憑借稅收或房貸提高的經(jīng)濟(jì)杠桿，是難以取得成效的。