主動抬高首付 銀行自控房貸風險
    2007-09-21    巫燕玲    來源:中國經營報

  房貸收緊已成事實。
  記者近日從某國有銀行廣東省分行得到消息,目前該行已擬定關于房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款的調整政策——二套房房貸首付將提高到四到五成,估計將在國慶前后正式下發(fā)全省統(tǒng)一實施,房地產開發(fā)貸款也將嚴控額度、上收審批權限。
  此前有消息稱,央行將出臺房地產調控舉措,包括提高第二套住房首付比例到四成,以及商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成,以抑制房地產市場投機?磥,商業(yè)銀行已經先行一步。記者采訪得知,目前已有不少銀行在制定相關政策,甚至在不少地區(qū)已經開始執(zhí)行。
  業(yè)內人士認為,商業(yè)銀行自發(fā)提高二套房首付比例,是樓市金融風險已集聚到一定程度的信號,央行實施統(tǒng)一政策的時機也已成熟。

銀行房貸“落閘”

  “此次規(guī)定為廣東省制定,將在全省范圍內統(tǒng)一強制實施!蹦硣秀y行廣東省分行人士對記者表示,“二套房以上將被強制實行首付四到五成的規(guī)定。”對于第一套房沒有強制規(guī)定,但審批要求將更加嚴格,“如果是公務員、教師等優(yōu)質客戶仍舊可以貸到7成。另外還要考察房價,如果總額度超過一定限度,銀行也將慎重考慮!
  此前,商業(yè)銀行房貸首付比例不得低于30%。隨著今年房價不斷提高,市場上一直在流傳購房首付可能調高的傳言,但此前沒有商業(yè)銀行正式下文執(zhí)行。
  上述人士表示,此舉目前仍舊是廣東省分行的舉動,“尚未接到總行和銀監(jiān)會強制要求實施首付四成或者五成的通知!钡嘎,總行已收緊房地產開發(fā)貸款額度,各分行很難拿到開發(fā)貸款新額度。而“開發(fā)貸款是和住房按揭貸款捆綁在一起的。一般有項目開發(fā)貸款,才可能有按揭貸款”。
  該分行此次也同時制訂了房地產開發(fā)貸款的調整政策!拔覀円呀涢_始否決一些房地產貸款,審批權限也在上收。原來有些項目貸款二級分行可以審批,現(xiàn)在已經全部上收到一級分行了!彼硎,有關規(guī)定已經起草完畢,可能在國慶前后正式下發(fā)執(zhí)行。

商業(yè)銀行為何此時主動收緊房貸?

  “房地產貸款風險已經集聚,有必要采取一定措施。”上述人士解釋,銀行判斷,目前房價漲幅已經到了一定風險點,如果繼續(xù)以這樣的速度上漲,風險將集聚到銀行。
  根據廣東省統(tǒng)計局數(shù)據,廣東省上半年房價漲幅為25.8%,深圳更是漲了42.1%。而調查顯示,2007年8月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,漲幅比上月高0.7個百分點。
  另一方面,上半年信貸快速增長,多數(shù)銀行事實上已經透支了全年貸款額度,下半年貸款額度嚴重不足。“支行向分行要額度,省行向總行要額度!痹谡邏毫ο,下半年將嚴格控制貸款增長,而首當其沖的就是房地產貸款!翱傂幸魂P房地產貸款閘門,各分行也無從擴張!
  這家在廣東省房地產貸款中排名前列的銀行,“今年上半年幾乎用掉了全年80%以上的房地產貸款額度!倍硪患彝瑯优琶傲械膰秀y行房貸部副總經理對記者表示,在一些房價漲幅較大的城市,例如深圳,實際操作中已經執(zhí)行二套房首付四成到五成政策!半m然還沒有監(jiān)管層統(tǒng)一調控文件,但很多銀行內部事實上已經在調控!庇浾邚亩嗉毅y行了解的情況證實了這一說法。

樓市股市蹺蹺板可能顯現(xiàn)?

  “二套房首付提高主要對投機需求產生一定抑制作用!焙细惠x煌市場研究部首席分析師黎文江認為。“金融和稅收是樓市兩大閘門,金融收緊對投機者的資金鏈條將形成壓力,導致投機行為的減少,也可以抑制房價!鄙钲谑蟹康禺a研究所所長王鋒表示。
  不過黎認為,如何界定二套房很重要!笆且詡人還是以家庭來界定,這其中有漏洞可鉆!倍@也將影響到政策效應。
  黎表示,提高二套房房貸首付事實上是引導正確住房消費觀念,從而影響需求!霸谥袊硕嗟厣俚那闆r下,不應讓多套房消費形成趨勢。這與90平方米以下小戶型其實是配套政策!
  但是對于銀行收縮房地產開發(fā)貸款,黎表示,對于大開發(fā)商的資金鏈沒有很大影響。
  “一方面是房地產企業(yè)的融資渠道多了;另一方面,像碧桂園這樣的大企業(yè),除了上市融資,仍舊可以得到銀行的信用貸款。受影響的只能是一些中小房企!蹦成虡I(yè)銀行房貸部人士也承認,他們收縮房地產開發(fā)貸款,但不會放棄“優(yōu)質大客戶”貸款。
  王峰表示,提高二套房提高首付,事實上在2003年央行的121號文中就有此類提法,但因當時意見分歧,沒有詳細規(guī)定并加以實施!岸裆虡I(yè)銀行已自發(fā)施行,央行實施此政策的時機也已成熟!
  提高首付后,樓市股市蹺蹺板作用會否顯現(xiàn)?有廣州房地產市場投資客對記者表示,他此前募集了一批資金在專門炒房。但倘若提高首付,炒房所需資金量增大,長期來說將影響投資收益。“以往可以炒二十多套,現(xiàn)在可能只能炒十幾套!彼硎荆@將影響資金的投資效率,可能流向其他領域,例如股市。但他表示,仍看好房產升值潛力,不會完全撤出樓市。

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