單靠行政手段管制房價只能揚湯止沸
    2007-06-25        來源:新京報

    今年5月以來,全國各地房價再度呈現(xiàn)出快速上漲勢頭,各地紛紛采取措施,這些措施性質(zhì)接近:或者打擊開發(fā)商的炒作行為,或者用行政手段控制房價。后者以南京市為典型,該市對商品住宅實施以“政府指導(dǎo)價”為核心的價格監(jiān)管制度:包括物價部門核準(zhǔn)基準(zhǔn)價,限定利潤率不得高于8%,必須執(zhí)行明碼標(biāo)價等。(新華社6月24日電)

    對這些政策,房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然反對,而民眾則多數(shù)支持。在網(wǎng)絡(luò)論壇上,支持的聲音也占大多數(shù),有人說,房價已經(jīng)到了這種地步,政府豈能不管?民眾希望,政府實施嚴(yán)厲價格管制,可以抑制房價快速上漲,讓自己買得起房。
    但是,想想過去幾年政府管制藥品價格的結(jié)果,恐怕不能對房價管制抱樂觀希望。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論及過往價格管制的經(jīng)驗都已經(jīng)證明:價格管制措施要么不可能真正抑制價格,要么真的奏效了,消費者的需求卻無法得到滿足了。
    房價管制也將是這樣的結(jié)果。一種可能的結(jié)果是,地方政府在房地產(chǎn)市場上有太大利益,所以,價格管制措施雷聲大雨點小,開發(fā)商通過虛報成本等辦法,讓管制措施起不了作用。另一種可能是,地方政府有足夠的決心,完全放棄照顧開發(fā)商的姿態(tài),從而確實將名義房價被抑制在政府認(rèn)可的合理上漲幅度內(nèi)。但那時,即使名義上不漲價,購房者也需要付出大量成本排隊,或者賄賂相關(guān)人士。更糟糕的結(jié)局或許是,民眾也許根本無房可買了,市場上有價無市。
    可以說,地方政府試圖通過管制價格或懲罰開發(fā)商抑制價格的快速上漲,是走錯了方向。因為,價格只是市場參與各方討價還價的結(jié)果。所有的商人都渴望抬高價格,為什么空調(diào)生產(chǎn)商、蔬菜生產(chǎn)商沒有能力把價格抬上去?價格從來都不是生產(chǎn)者單方面決定的,開發(fā)商的貪婪不可能單方面把房價抬高。
    歸根到底,房價之所以持續(xù)上漲,是因為,種種市場情勢使消費者形成了房價將會快速上漲的預(yù)期。因此,即使房價快速上漲,即使經(jīng)濟(jì)承受能力有限,消費者也依然接受了開發(fā)商報出的價格。為什么房價一天漲一次?是因開發(fā)商看到了消費者的強(qiáng)烈購買欲望,消費者也確實接受了開發(fā)商上調(diào)后的價格。而消費者之所以與開發(fā)商“合作”將價格推高,最重要的因素是,人們看到,政府采取的一些調(diào)控措施,正在減少土地和房屋的供應(yīng)量。
    更進(jìn)一步說,目前城市土地-房屋基本制度也誘發(fā)大規(guī)模投機(jī)性需求。因為,城市建設(shè)用地的供應(yīng)是由政府控制的,而房屋開發(fā)又是由開發(fā)商壟斷的。這種格局又必然導(dǎo)致人們形成城市房屋供應(yīng)量越來越少的長遠(yuǎn)預(yù)期。
    南京等地政府采取行政管制措施的理由是,市場機(jī)制在房屋市場上已經(jīng)失靈了,所以需要政府管制。其實,房屋市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是健全的市場,無所謂市場失靈的問題。這里,靈的恰恰是地方政府。如果在保障市場競爭的基礎(chǔ)上,政府從四個方面入手,一是為房地產(chǎn)開發(fā)市場的公平競爭、規(guī)范創(chuàng)造條件;二是平衡目前畸形的房價收入比,增加居民有效收入;三是切實保障中低收入人群的居住條件,增加廉租房等的供應(yīng);四是給土地轉(zhuǎn)讓的利潤率設(shè)上限,使商品房成本中土地所占的份額降低,那么,房價就有望降到大多數(shù)民眾可以承受的水平。面對這一價格上漲局面,只采取行政性管制措施,只能是揚湯止沸。
    事實上,房價調(diào)控要關(guān)注其可持續(xù)性,尋求長期的治本之道。目前的一些政策在抑制短期炒作、遏制過快上漲方面,也許是必要的、有效的,但從長期來說,還是要著眼于增加有效供給、滿足居住需求。

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