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| “小產(chǎn)權(quán)房”是房市調(diào)控的一面鏡子 |
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房價突然發(fā)力上漲，走出了一波令人難以置信的大牛勢。以深圳為例，5月份該市商品房成交均價達每平方米14223元，比4月份上升22.86%！另一組數(shù)據(jù)的對比或更能說明問題：5月份商品房成交均價比2006年全年平均房價(9384元/平方米)上漲了51.57%！目前，深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)一般高級住宅每平方米售價在2萬元左右。
房價快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力，許多原本嚴(yán)厲的調(diào)控政策在某種程度上已經(jīng)被架空。追根溯源，在于相關(guān)調(diào)控主體深陷房市利益之中欲罷不能，它們既想維護自己在房市中的利益，又想穩(wěn)定住房價，但是，這種兩全其美的設(shè)想是不可能實現(xiàn)的，一旦相關(guān)調(diào)控主體把自身利益放在第一位，它就只能聽任諸如囤積居奇、哄抬房價等現(xiàn)象存在。
房市調(diào)控要想取得效果就必須壓縮開發(fā)商(暴利)、地方政府(稅費收入)和有關(guān)部門的利益空間，以讓路于民生。但是，房市調(diào)控進行到現(xiàn)在，開發(fā)商繼續(xù)在哄抬房價中坐收暴利，地方政府繼續(xù)收取巨額稅費，有關(guān)部門繼續(xù)小心地呵護著自己的利益，房價又怎么可能降下來？
那么，剝?nèi)シ渴兄羞@些利益的觸手，房價會怎么樣呢？據(jù)報道，現(xiàn)在北京市城八區(qū)之內(nèi)已經(jīng)找不到1萬元/平方米以下的樓盤。然而，如果花費30萬，卻可以在北京的二環(huán)內(nèi)買到20平方米的房子，也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平方米的房子，或者六環(huán)內(nèi)買到45平方米的房子。
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》報道，在北京房價高居不下的情況下，集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”卻紅火起來，這些房價都在每平方米2500元至4000元之間，非常便宜。這里所說的“小產(chǎn)權(quán)房”是與“大產(chǎn)權(quán)房”相對應(yīng)的。這類住房是建在集體土地上的，賣房的不是開發(fā)商而是村委會，當(dāng)然，購買這樣的房子拿不到國家建設(shè)部門發(fā)的“房屋所有權(quán)證”。
可以想象，由于這些住房沒有真正意義上的產(chǎn)權(quán)并不受法律保護，購房人的權(quán)益無法保障。盡管如此，“小產(chǎn)權(quán)房”依然熱銷，既說明了人們的無奈，也顯示出相關(guān)利益主體在房市中的利益之深。
“小產(chǎn)權(quán)房”雖然每平方米僅售2500元，負(fù)責(zé)開發(fā)的村委會依然是有著相當(dāng)不錯利潤的，原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了負(fù)責(zé)的層層審批關(guān)口，并且在銷售時也沒有繳納相關(guān)稅費。與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑成本與其相差無幾，主要差異就在土地出讓金、稅費及利潤率方面。透過“小產(chǎn)權(quán)房”這面鏡子，不難看出有關(guān)利益主體獲利之豐厚。
倘若政府拿出更多的土地建造經(jīng)濟適用房或廉租房，減免相關(guān)稅收，壓縮開發(fā)商利潤，產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房價也不會有太大出入。因此，調(diào)控房價，必須首先把相關(guān)利益主體與房市中剝離開來，壓縮他們的收益，給民生騰讓出更大的空間，在這種情況下房價下跌乃是必然的。
擁有博士學(xué)位的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司黨委書記孟曉蘇曾大膽提出，現(xiàn)在土地要進入市場，可以考慮“農(nóng)民土地變成股份制”，“這樣我們國家土地制度就會有根本性的變動，可以完全和國際上的土地制度接軌”。孟曉蘇認(rèn)為，將農(nóng)村原有的集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)化為股份制，為今后農(nóng)民拿土地入股分紅創(chuàng)造條件，而且根據(jù)《公司法》，農(nóng)民可以把自己的土地股權(quán)部分或者全部賣給城里人或開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)擁有股權(quán)，農(nóng)民得到錢，城里人可以到農(nóng)村當(dāng)土地所有者。
孟曉蘇的建議旨在打破單一供應(yīng)者壟斷市場的局面，實現(xiàn)土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)的多元化。筆者認(rèn)為，這同時也有利于壓縮地方政府、有關(guān)部門、開發(fā)商的利益，只有將房市中的調(diào)控主體從利益中擺脫出來，它們才能不受利益羈絆放手去執(zhí)行調(diào)控政策，官商勾結(jié)的鏈條才能打破，否則，房市調(diào)控困局就很難改觀。 |
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