土地增值稅羈絆房企海外IPO
    2007-01-22    記者:唐文祺    來源:《上海證券報(bào)》2007-1-22 A3版
  土地增值稅的市場影響可用“平地驚雷”來形容,它不但導(dǎo)致內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司紛紛發(fā)布公告稱該政策“影響不大”,而且連正醞釀赴境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)也被擾亂陣腳。
  據(jù)悉,原本安排可于日前提交上市聆訊的深圳房地產(chǎn)企業(yè)鴻隆地產(chǎn),突然接到港交所通知,稱需要重新評估新政策對公司的影響,導(dǎo)致押后上市聆訊。但多家海外投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這一政策并不會對中國房地產(chǎn)市場造成太大影響。
  業(yè)內(nèi)人士指出,鴻隆地產(chǎn)的上市保薦人考慮到新政風(fēng)險(xiǎn)問題,正在重新進(jìn)行盈利預(yù)測。該企業(yè)已經(jīng)為土地增值稅撥備,預(yù)計(jì)為上市準(zhǔn)備的賬目影響不大。
  德勤華南地區(qū)副稅務(wù)主管合伙人譚振雄表示,每家上市房地產(chǎn)企業(yè)在過去的財(cái)務(wù)報(bào)告表中,均會注明有關(guān)土地增值稅對該公司財(cái)務(wù)影響幅度預(yù)測,因此對于已作出有關(guān)撥備預(yù)算的公司來說,影響并不明顯。
  由于該稅種實(shí)際上在各地早就執(zhí)行多年,因此德勤在去年11月進(jìn)行的調(diào)查就顯示,在118個(gè)從事物業(yè)投資、物業(yè)發(fā)展或酒店業(yè)務(wù)的香港上市公司中,88%受訪上市公司表示并不會因?yàn)橥恋卦鲋刀惗鴾p少對中國地產(chǎn)的投資。
  惠譽(yù)企業(yè)團(tuán)隊(duì)副董事Michael Wu稱,每個(gè)項(xiàng)目的的資本收益由銷售額、土地及建筑成本的差額來決定,土地增值稅將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利潤。估計(jì)毛利潤在30%至35%的房地產(chǎn)開發(fā)商將無法承受毛利潤下降10個(gè)百分點(diǎn)。由于稅收累計(jì)性質(zhì),對利潤率較高開發(fā)商的影響更大。
  他指出,盡管這一政策目前看來有負(fù)面影響,但這個(gè)主要針對開發(fā)商的稅收政策對住房需求的影響非常有限。中國房地產(chǎn)市場由于城市化進(jìn)程、GDP的強(qiáng)勢增長等因素,前景發(fā)展仍然見好。此外,從產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看,中低端房產(chǎn)市場將受到日益重視。在惠譽(yù)評級機(jī)構(gòu)的報(bào)告中稱,中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用等級不會受到土地增值稅政策的影響。
  摩根大通中國證券部董事總經(jīng)理兼主席李晶同樣認(rèn)為“政策影響有限”,她表示中國二、三線城市的發(fā)展空間向好,對于那些全國性企業(yè)并不會具有絕對的利空作用。
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