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| [2006樓市盤(pán)點(diǎn)]南京：房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng) |
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| 2006-12-27 本報(bào)記者:鄧華寧 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“逆勢(shì)上揚(yáng)、整體漲潮”是2006年南京樓市的最基本特點(diǎn)，在國(guó)家密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，南京樓市成交量、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資增幅均出現(xiàn)增長(zhǎng)。
盡管房管、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)公布的房?jī)r(jià)總是撲朔迷離，但記者通過(guò)一年間多次調(diào)查后得到的幾組數(shù)據(jù)，能夠窺見(jiàn)2006年南京一手房?jī)r(jià)格跨越式上漲之一斑。
今年5月，記者從南京房產(chǎn)春交會(huì)上了解到，今年參展樓盤(pán)共54個(gè)，普通住宅均價(jià)為5002元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)在6000元/平方米以下的樓盤(pán)占七成。而2005年春交會(huì)的參展樓盤(pán)為73個(gè)，普通住宅均價(jià)為4505元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)在5000元/平方米以下的樓盤(pán)占八成�？梢钥闯觯航粫�(huì)普通住宅均價(jià)在一年時(shí)間里上漲了497元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)在5000元/平方米以下的樓盤(pán)大幅減少。
“國(guó)六條”出臺(tái)后，南京房?jī)r(jià)更是“芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高”。記者選擇了南京市具有代表性的幾個(gè)板塊進(jìn)行調(diào)查，位于南京市中心商業(yè)區(qū)新街口附近的一家小戶(hù)型公寓，今年初每平方米售價(jià)剛過(guò)萬(wàn)元大關(guān)，而到了三季度，每平方米價(jià)格已超過(guò)1.5萬(wàn)元。去年房?jī)r(jià)大跌的河西新城區(qū)，今年以來(lái)房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性”猛漲，該區(qū)域的“紫鑫中華廣場(chǎng)”等眾多樓盤(pán)去年價(jià)格曾跌至5000元/平方米左右，而今年三季度以來(lái)的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)6500元/平方米，半年內(nèi)漲幅突破了1000元。
據(jù)南京市官方背景研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，南京市主城區(qū)商品房均價(jià)目前已經(jīng)破萬(wàn)，江北、江寧等邊遠(yuǎn)板塊房?jī)r(jià)漲幅也在500元/平方米左右。與房?jī)r(jià)畸高畸漲相對(duì)應(yīng)的是成交量的猛增。記者從南京市多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)獲悉，今年1至10月，南京市每月新建商品住宅平均成交量達(dá)6500套左右，而去年前10個(gè)月每月平均銷(xiāo)量?jī)H為3300套左右。
網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析人士介紹，今年南京樓市的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于往年。進(jìn)入11月后，單日的成交套數(shù)仍然在上升，持續(xù)創(chuàng)出下半年的新高。今年8至10月，南京新建商品房成交量與去年同期相比增幅達(dá)到39.7%；新建商品住宅今年頭10個(gè)月成交量比去年同期高3.1萬(wàn)套。
“南京樓市的成交量就像瘋了一樣，最近的日成交量達(dá)到了六七百套，已經(jīng)接近上海的水平�！蹦暇┦蟹抗懿块T(mén)一位負(fù)責(zé)人日前興奮地對(duì)記者說(shuō)。而南京大學(xué)教授葛揚(yáng)指出，近年來(lái)南京市民的收入水平每年都保持了10%以上的漲幅，但市民收入增長(zhǎng)的總量與商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)的總量相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，“目前南京房?jī)r(jià)的漲幅越來(lái)越背離基本面”。
在二手房領(lǐng)域，今年兩次增稅的直接結(jié)果就是導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格的上漲。2005年6月的調(diào)控政策是對(duì)出售兩年以?xún)?nèi)的次新房征收5.6%的營(yíng)業(yè)稅，而這部分房產(chǎn)只占二手房市場(chǎng)供應(yīng)量的30%左右，雖然賣(mài)方有將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中的愿望，但由于在市場(chǎng)中所占的比重小，所以未能如愿。今年的兩次增稅，則使二手房市場(chǎng)上近95%的房屋被列入計(jì)稅對(duì)象，導(dǎo)致絕大多數(shù)售房者將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。
據(jù)房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”提供的二手房年度報(bào)告顯示，南京二手房交易均價(jià)由去年的4012元/平方米上漲到目前的4595元/平方米，上漲了583元/平方米。此外，2006年單價(jià)在6000元以上的二手房在市場(chǎng)上的占比也從年初的22%上升到8月份的52.8%。
“我愛(ài)我家”資深研究人員舒莉莉表示，二手房的買(mǎi)主通常是中低收入人群，因?yàn)橘I(mǎi)不起一手房才轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年和2005年，南京市房產(chǎn)交易中，二手房購(gòu)房者數(shù)量均超過(guò)了總購(gòu)房者的一半，而今年二手房購(gòu)房者僅占購(gòu)房者總量的30%。這表明，二手房?jī)r(jià)格的升高將很大一部分購(gòu)房者逼入了新房市場(chǎng)。
“每年新分配來(lái)的大學(xué)生、新涌現(xiàn)的中產(chǎn)階級(jí)、居民迫切的換房要求等帶來(lái)了目前樓市強(qiáng)勁的剛性需求”，不少開(kāi)發(fā)商和政府官員在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，這樣解釋目前樓市供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲的原因。但記者采訪(fǎng)了解到，造成樓市“剛性需求”強(qiáng)勁的另一個(gè)原因也來(lái)自城市化的快速發(fā)展以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作。網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日對(duì)5000名潛在購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查表明，開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤房炒房等違規(guī)手段炒高房?jī)r(jià)、制造市場(chǎng)緊張空氣，引誘消費(fèi)者提前購(gòu)房是造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的一個(gè)重要原因。
“城市拆遷總量過(guò)大，政府通過(guò)拆遷制造剛性需求為房地產(chǎn)市場(chǎng)托底是造成樓市供不應(yīng)求的另一個(gè)重要原因�！蹦暇┦薪ㄔO(shè)系統(tǒng)一位人士告訴記者。他給記者算了一筆賬，2002年至今，南京市每年的城內(nèi)拆遷規(guī)模保持在兩萬(wàn)戶(hù)左右，五年下來(lái)有10萬(wàn)戶(hù)左右的拆遷量。而南京市五年來(lái)建設(shè)的用于安置拆遷戶(hù)的復(fù)建房上市量目前為500萬(wàn)平方米左右，其中還有很大一部分用于安置失地農(nóng)民。也就是說(shuō)，城市大拆遷為樓市提供了數(shù)百萬(wàn)平方米的剛性需求。 |
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