當股改尋寶游戲基本結(jié)束之后，我們又迎來了一個新的尋寶機會。2007年，上市公司將采取新的財務會計準則，新會計準則改變了老準則的一些傳統(tǒng)計量方式，如投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等，將使一些公司資產(chǎn)增值的部分得以體現(xiàn)，財富寶藏即將顯露。

　　新會計準則將從2007年1月1日起在上市公司中率先實行。毫無疑問，新準則下有金礦，那么，企業(yè)的哪些資產(chǎn)會埋有金礦，金礦中的寶藏又該怎樣去發(fā)現(xiàn)、發(fā)掘，進而轉(zhuǎn)化為投資人的財富呢？本文的結(jié)論是：投資性資產(chǎn)是新準則金礦的集中地。

為什么是投資性資產(chǎn)

　　長期以來，上市公司會計報表中的"資產(chǎn)"被劃分為四大塊，流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。其實，就資產(chǎn)的作用或者說用途而言，主要是三大項，消耗性資產(chǎn)、資本性資產(chǎn)和投資性資產(chǎn)。消耗性資產(chǎn)包括存貨中的原材料、產(chǎn)品、半成品，用于購買原材料和日常經(jīng)營活動所需的貨幣資金、以及在此過程中形成的各種應收應付款項等，實際上也就是流動資產(chǎn)；資本性資產(chǎn)表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營中必不可少的固定資產(chǎn)(包括在建工程)和無形資產(chǎn)等；投資性資產(chǎn)其本質(zhì)是企業(yè)將暫時不用的資金用于各種投資。一般來說，消耗性資產(chǎn)和資本性資產(chǎn)是企業(yè)的主體資產(chǎn)，而投資性資產(chǎn)是有了富裕資金后才投入的，這就像一個家庭，維持日常生活后有了多余的錢才去投資股票、債券、房地產(chǎn)，以及高成長企業(yè)，等等。
　　可是，中國經(jīng)濟發(fā)展到今天，投資性資產(chǎn)的地位變得越來越重要，特別是近兩年來"流動性過剩"已成為中國經(jīng)濟的關鍵詞。流動性過剩(通俗地說就是錢太多)只能有兩個流向：不是從事各種資本投資，從而引發(fā)房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱、基礎設施重復建設熱等；就是去購置各種投資性資產(chǎn)，但在國家宏觀調(diào)控不斷抑制投資過熱的大背景下，資本投資邊際效益下降。過剩的流動性(包括境外資金)越來越多地涌向投資性資產(chǎn)，其結(jié)果只能抬高資產(chǎn)價格，投資性資產(chǎn)價值重估也就勢在必行。
　　就如造就世界首富的(比爾·蓋茨、巴菲特等)首先是投資性資產(chǎn)，而不是開工廠辦商店一類的經(jīng)營性資產(chǎn)一樣，上市公司中藏寶最多的也必將是投資性資產(chǎn)，而不是什么別的資產(chǎn)。

哪些投資性資產(chǎn)將大放異彩

　　通觀新會計準則，上市公司中存在巨大升值潛力的投資性資產(chǎn)主要是以下三項：(1)交易性金融資產(chǎn)；(2)可供出售的金融資產(chǎn)；(3)投資性房地產(chǎn)。
　　交易性金融資產(chǎn)即原來短期投資欄下的股票、債券、基金投資等；可供出售的金融資產(chǎn)，指的是原來在長期股權(quán)投資欄下，報告年度將用于出售的金融資產(chǎn)，如上市公司限售股轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪魍ü傻�；投資性房地產(chǎn)，指的是用于出租或資本增值的房地產(chǎn)。這三項資產(chǎn)，第一項為短期投資，后兩項為長期投資，按照舊會計準則，三項資產(chǎn)原來均采用成本法，即按投入或購置時的成本計量，到報告期末若市值低于成本，需分別計提長、短期投資減值準備，若市值高于成本，卻并不能作為利潤，只有到出售時才能計算投資收益。
　　新會計準則改變了原有的會計計量方法，規(guī)定投資性資產(chǎn)可以采用公允價值計量。對于第一項和第二項，即交易性金融資產(chǎn)和可供出售的金融資產(chǎn)，由于股票、債券天天都有交易，其公允價值也就很容易確定，上市公司只需在年初公告本年度將有多少"長期股權(quán)投資"轉(zhuǎn)為"可供出售的金融資產(chǎn)"即可。如歲寶熱電，其投資民生銀行的股權(quán)按市值計算達10多億元，該公司已公告，2007年度將有3億元市值用于出售，即將民生銀行相關股份由"長期股權(quán)投資"轉(zhuǎn)為"可供出售的金融資產(chǎn)"。
　　可是對投資性房地產(chǎn)來說，其公允價值就不那么容易確定，新會計準則于是規(guī)定了若干條件，如必須有活躍的房地產(chǎn)交易市場，以及企業(yè)能夠從市場中取得相關價格信息等。
　　顯然，投資性資產(chǎn)由原來的成本法計量改為公允價值計量，其升值空間極大，擁有投資性資產(chǎn)較多的上市公司，其利潤(投資收益)和凈資產(chǎn)都將呈現(xiàn)巨幅增長，自然股價也將隨之騰飛。但對投資人來說，必須認真考慮兩個問題：一是到底哪些資產(chǎn)可以確認為投資性資產(chǎn)，特別是投資性房地產(chǎn)尤須細加區(qū)分；二是上市公司愿意將多少長期投資轉(zhuǎn)化為投資性資產(chǎn)，其中又有多少愿意采用公允價值計量。

投資性房地產(chǎn)的種種誤讀

　　鑒于投資性房地產(chǎn)沒有股票、債券那樣活躍的交易市場，新會計準則第3號專門對此作了界定："投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)"，房地產(chǎn)企業(yè)"存貨"科目中用于出售的房地產(chǎn)，以及企業(yè)自用的房地產(chǎn)被排除在外。同樣，酒店、旅館等日常出租的客房也不是投資性房地產(chǎn)，對此，"《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》解釋"是這樣表述的："企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供服務取得服務收入，該業(yè)務不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。"
　　對照準則及有關條文的解釋，市場對投資性房地產(chǎn)有不少誤讀。
　　誤讀一：哪家房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備多，重估后升值潛力大，投資收益就高。其實，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備及開發(fā)中的房地產(chǎn)均非投資性資產(chǎn)，以投資性房地產(chǎn)最多的浦東金橋為例，該公司47億元總資產(chǎn)，25.42億元凈資產(chǎn)，放在"其他長期資產(chǎn)"科目中用于出租的開發(fā)產(chǎn)品(包括地產(chǎn)和房產(chǎn))就達29.8億元，按照新準則，近30億元的"其他長期資產(chǎn)"基本上均可轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
　　誤讀二：地處黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)可作為投資性房地產(chǎn)。事實是，如果系自用，并不屬于投資性資產(chǎn)；但如益民百貨，公司凈資產(chǎn)8.7億元，用于出租的房屋及建筑物就達6.54億元(包括商鋪、辦公樓、廠房，住宅等)，當可屬投資性房產(chǎn)，加之公司所處淮海路等頂級地段，升值空間巨大。
　　誤讀三：酒店房產(chǎn)主要用于出租，可屬投資性房產(chǎn)，因而有人就把中國國貿(mào)、錦江酒店等都作為投資性房地產(chǎn)概念股，其實，上文已經(jīng)提到，一般的酒店客房不屬投資性資產(chǎn)，只有將其"部分或全部出租"，并且可以"單獨計量和出售"的，才能確認為投資性房地產(chǎn)。而這兩家公司中類似整棟大樓出租的似乎并不多。

成本模式和公允價值模式之利弊

　　對股票投資人來說，你買的上市公司的投資性資產(chǎn)采用公允價值計量，就猶同抱了個金娃娃；可是對上市公司來說，愿不愿意采用公允價值，什么時候采用公允價值，有多少投資性資產(chǎn)由成本計量轉(zhuǎn)變?yōu)楣�允價值計量，卻是另外一回事。
　　就拿投資性房地產(chǎn)來說，新會計準則第3號規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價值計量，也可以仍然采用成本法計量，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
　　于是，問題產(chǎn)生了：采用新會計準則第一年由成本模式改為公允價值模式，確實一口吃了個大胖子，拿浦東金橋來說，其近30億元投資性房地產(chǎn)若采用公允價值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地產(chǎn)價格跌了，也得采用公允價值，以后漲漲跌跌，每年經(jīng)營業(yè)績勢將變得很不穩(wěn)定。再說，采用公允價值后，相關房產(chǎn)不能折舊(作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)不能攤銷)，勢必要多繳稅。更厲害的是，成本法改為公允價值法后，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數(shù)，而這時候企業(yè)實際上并無"所得"，更無現(xiàn)金流入，卻要繳沒有所得的"所得稅"，縱然因交易行為尚未真正發(fā)生，只作為"遞延稅項"，畢竟是利潤總額中扣下一大塊，企業(yè)會愿意嗎？
　　但是，采用公允價值對企業(yè)也有很大一塊誘惑：除了當年業(yè)績大增、股價大漲，大股東市值大升之外(如果恰逢高管期股行權(quán)年，其個人腰包更會大鼓特鼓)，由于凈資產(chǎn)的大幅增長，企業(yè)融資能力將得到極大提升，這對資產(chǎn)負債率較高、融資已顯得相對困難，而本身發(fā)展需要巨額資金的上市公司尤其如此。
　　權(quán)衡利弊，肯定會有一些企業(yè)對其擁有的投資性資產(chǎn)采用公允價值模式，但從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，將是逐步的，分期分批的，以使企業(yè)各年的資產(chǎn)和利潤增長顯得較為平滑和穩(wěn)定。但縱然暫時不采用公允價值模式，寶藏還是寶藏，并不會因為尚未開采發(fā)掘而相形失色，相反，一家上市公司擁有大量隱形潛力資產(chǎn)，還足以支撐股價乃至推高股價。