房地產(chǎn)投資信托基金呼之欲出
    2010-01-19    作者:潘潔    來源:國際金融報(bào)

    2010年注定是資本市場的突破年,繼融資融券、股指期貨獲批后,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也呼之欲出,有望成為今年資本市場又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。近日,知情人士向記者透露,上海的權(quán)益型REITs方案正在積極研究制定中,預(yù)計(jì)初步方案將在今年下半年成形,且權(quán)益型REITs的交易地點(diǎn)已基本確定為上海證券交易所

  促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)

  上述知情人士表示,目前權(quán)益類REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如,稅收方面,由于權(quán)益型REITs為公司型,房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣給REITs,其中涉及地產(chǎn)標(biāo)的溢價(jià),需要繳納大量稅收。此外,基金也在爭取尋求突破現(xiàn)有規(guī)定,擴(kuò)大經(jīng)營范圍,期待成為REITs發(fā)起人。
  記者了解到,上海REITs方案中兩個(gè)獨(dú)立的REITs產(chǎn)品正在并行研究,注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源,一個(gè)是張江集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)資源,另一個(gè)是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。
  “從當(dāng)前情況看,預(yù)計(jì)國內(nèi)首只股權(quán)REITs將在2010年第一季度上市,債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺(tái)!敝抢碡(cái)網(wǎng)分析師詹建功這樣預(yù)測(cè)。
  他認(rèn)為,相對(duì)于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式,REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。“REITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展!

  或擔(dān)地產(chǎn)融資重任

  REITs試點(diǎn)首發(fā)有望在北京、天津、上海三大直轄市內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)目前公布的最新進(jìn)展,上海浦東新區(qū)REITs試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào),方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式,發(fā)起公司為陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、金橋集團(tuán)等浦東四大國有企業(yè)。
  目前,三地的REITs試點(diǎn)工作已經(jīng)全部準(zhǔn)備就緒。由央行牽頭,銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)部門成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”,已完成試點(diǎn)實(shí)施方案的制定。
  而對(duì)于日前國辦通知中提出的要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度的政策,有分析師認(rèn)為,單從這一政策來看,對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大,但是從證監(jiān)會(huì)和國土部的相關(guān)政策也可以看出,上市公司的融資審核也越來越嚴(yán)格,房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問題,融資的重?fù)?dān)又將落在REITs身上。
  “以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單,只是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款。但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托卻表現(xiàn)出類基金化的做法,信托計(jì)劃先有資金池,再從項(xiàng)目池中選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資!蔽髂县(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所分析師趙楊表示。
  在他看來,這些變化表明一些信托機(jī)構(gòu)正在積極行動(dòng),試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán),也希望為未來開展REITs進(jìn)行市場布局。

  推出時(shí)機(jī)應(yīng)斟酌

  目前,無論政策支持還是輿論環(huán)境,REITs似乎都處于蓄勢(shì)待發(fā)的節(jié)骨眼上,但一些市場人士擔(dān)心當(dāng)下并不是推出REITs的黃金時(shí)間。
  建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東近日出席由中國風(fēng)險(xiǎn)投資研究院主辦的“世界華人金融精英陸家嘴峰會(huì)”時(shí)直言,這幾年上海、北京的物業(yè)價(jià)格不斷上升,相反租金水平卻在下降。
  “在這種情況下,租金回報(bào)率如果完全按照市場化來操作,是滿足不了REITs投資人要求的!彼f。
  富邦期貨董事長史綱則指出,推出REITs最好的時(shí)機(jī)應(yīng)該是房地產(chǎn)市場低迷時(shí)期,到時(shí)候,由于資金周轉(zhuǎn)問題,地產(chǎn)商會(huì)更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn),整體出售給REITs。
  李曉東坦言,要在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)推也只能是債券型REITs,這樣開發(fā)商更容易接受。

  相關(guān)稿件
· 擇機(jī)開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn) 2010-01-05
· 深圳證券交易所醞釀推出房地產(chǎn)投資信托基金 2008-12-03
· 中泰信托:"中國紅"結(jié)構(gòu)化證券投資信托計(jì)劃 2007-08-06
· 平安信托推出物業(yè)投資信托 投資期2年 2007-01-26